Договор купли-продаж

     Введение 

     В начале 90-х годов, с переходом  к рыночной экономике, основная ставка была сделана на то, чтобы потребность  в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях была развернута приватизация жилищного фонда. Недвижимое имущество  стало возвращаться в российский гражданский оборот в качестве полноценного объекта гражданских прав. Многие граждане стали собственниками жилья  и начали свободно продавать и  покупать жилые помещения¹.

     Жилищный  бизнес в данный момент является одним  из самых высокодоходных, чем непременно воспользовались мошенники. Так, на долю договоров купли-продажи жилых  помещений приходится наибольшее количество правонарушений, часто совершаемых  с определенным умыслом. Используя  юридическую неграмотность граждан, криминальные элементы добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилых помещений на крайне невыгодных для них условиях, нередко с  помощью махинаций лишают их законного  жилища².

     Объектом  исследования данной курсовой работы является договор купли-продажи жилых помещений, который регулирует животрепещущий вопрос прав человека на жилое помещение.

     Предметом же исследования являются современные  проблемы регулирования продажи  жилого помещения.

     По  нашему мнению, тема данной курсовой работы - «Договор купли-продажи жилых помещений» является одной из самых важных и актуальных в курсе Гражданского права Российской Федерации. В основном законе - Конституции Российской Федерации в ст. 40 закреплено право на жилище: «Каждый имеет право на жилище»³. Само государство, Российская Федерация, выделило данное право в разряд важных и приоритетных.

     Основу  правового регулирования оборота  жилых помещений на сегодняшний  день составляют нормы Гражданского кодекса Россиийской Федерации, специальные федеральные законы: ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации», Градостроительный  кодекс, обширное жилищное законодательство, разъяснения высших судебных органов. Так, право Верховного Суда РФ и Высшего  Арбитражного Суда РФ давать разъяснения  по вопросам судебной практики закреплено в ст. 126 и ст. 127 Конституции Российской Федерации⁴.

     В виду того, что изучаемая тема очень  обширна, в данной дипломной работе акцентировано внимание на наиболее важных, на наш взгляд, моментах, и  сделана попытка связать их с  практикой.

     Так же, в работе уделено внимание вопросам государственной регистрации прав на жилые помещения. Это связано  с тем, что согласно ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», право собственности  на жилое помещение возникает  только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации  прав - государственной регистрации  прав на недвижимое имущество⁵.

     Все вышесказанное дает основание сделать  вывод о большой важности договора купли-продажи жилых помещений  для каждого человека, о необходимости  повышения уровня знаний населения  в сфере правового регулирования  изучаемых отношений.

     Цель  данной курсовой работы – рассмотреть институт купли продажи жилых помещений в гражданском праве во всех аспектах и уяснить для себя положения данной темы.

     Задачи  курсовой работы:

1. раскрыть понятие договора купли-продажи жилых помещений;
2. изучить элементы данного договора;
3. рассказать о сторонах договора купли-продажи жилых помещений;
4. охарактеризовать права и обязанности сторон;
5. обратить особое внимание на существенные условия договора (содержание);
6. охарактеризовать предмет договора купли-продажи жилых помещений;
7. определить цену договора купли-продажи данного вида недвижимости;
8. выявить перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением;
9. описать форму договора купли-продажи жилых помещений;
10. охарактеризовать процедуру государственной регистрации;
11. обратить внимание на процедуру заключения договора;
12. описать процедуру исполнения и расторжения договора купли-продажи жилых помещений;
13. выявить отличия договора купли-продажи жилых помещений от иных договоров продажи недвижимости;
14. охарактеризовать виды договоров купли-продажи жилых помещений.

1. Понятие договора купли-продажи жилого помещения

     Правила, посвященные договору купли-продажи  жилых помещений, содержит тридцатая  глава Гражданского кодекса Российской Федерации, что обусловлено его  общественным, общенациональным значением⁶.

     Во-первых, жилые помещения неразрывно связаны  с теми земельными участками, на которых  они расположены.

     Во-вторых, так как жилые помещения обладают повышенной ценностью, требуются специальные  меры охраны интересов продавцов  и покупателей⁷.

     В-третьих, в связи особой социальной значимостью  жилых помещений и целевым  назначением, законодательством Российской Федерации устанавливается ряд  ограничений по их участию в гражданском  обороте.

     И, в-четвертых, жилые помещения являются, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что накладывает  определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

     Договор купли-продажи жилых помещений  выделен в особую группу договоров  купли-продажи ввиду специфики  его объекта - недвижимого имущества.

     Понятие договора купли-продажи жилых помещений  прямо в Гражданском кодексе  Российской Федерации не предусмотрено, оно базируется на общем определении  договора купли-продажи, данном в ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации - по договору купли-продажи  одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)7, с учетом специальных норм о продаже недвижимости⁸.

     Согласно  ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество. В ст. 130 ГК РФ указано, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства⁹.

     Договор продажи жилого помещения является консенсуальным (для его заключения достаточно соглашения сторон, считается  заключенным с момента подписания его сторонами), но эта консенсуальность сопряжена с государственной  регистрацией (ст. 164, ч. 2 ст. 558 ГК РФ); возмездным (то есть сторона должна получить плату  или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей) и взаимным (каждая из сторон договора наделена и правами и обязанностями).

     Также следует отметить, что такое понятие, как «договор купли-продажи жилых  помещений» носит теоретический (обобщающий) характер и фактически не используется на практике. Стороны такого рода договоров  обычно называют их «договор купли-продажи  квартиры», «договор купли-продажи  жилого дома» применительно к  виду жилого помещения, подлежащего  отчуждению. Не использует данное понятие  и судебная практика. 
 
 

2. Элементы  договора купли-продажи жилых помещений

     Стороны договора купли-продажи жилых помещений

     Стороны по договору купли-продажи жилого помещения - продавец и покупатель, ими могут  быть как юридические, так и физические лица. В качестве продавца обычно выступает  собственник недвижимого имущества, однако им также может быть лицо, уполномоченное собственником в  силу закона или договора¹⁰.

     Благодаря обязательной государственной регистрации  права собственности на жилое  помещение, правомочия собственника подтверждаются свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» реализовал принцип открытости реестра, провозглашенный ст. 131 ГК РФ, установив в ст. 7 данного ФЗ объем информации, который могут получить третьи лица.

     Если  в качестве продавца выступает государственное  или муниципальное унитарное  предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному  предприятию - правом оперативного управления), оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ и п. 1 ст. 297 ГК РФ)¹¹.

     Казенное  предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются  этим имуществом в пределах, установленных  законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением  этого имущества (п. 1 ст. 296 ГК РФ).

     Гражданское законодательство Российской Федерации  не содержит каких-либо общих ограничений  по поводу возможных покупателей  недвижимости. Специальным законодательством возможно установление специальных правил, касающихся покупателей жилых помещений.

     Также существуют особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей  недвижимости. Например, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей  нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном  законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга¹². Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки11 (п. 3. ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации; п. 2 ст. 181 ГК РФ). 

     Права и обязанности сторон

     Основной  обязанностью продавца, общей для  всех договоров купли-продажи, является передача жилого помещения покупателю. Право собственности у покупателя, как правило, возникает с момента  передачи вещи (п. 1 ст. 223 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Однако у покупателя жилых помещений  право собственности возникает  с момента регистрации перехода права собственности, который может  и не совпадать с фактической  передачей жилого помещения¹³.

     Следует различать передачу права собственности  и фактическую передачу вещи (жилого помещения) по акту передачи или иному  документу о передаче. Поэтому  основную обязанность продавца стоит  рассматривать, как обязанность  перенести на покупателя право собственности  на проданное имущество, и ввести его во владение недвижимостью - фактически передать жилое помещение.

     Переход права собственности на жилое  помещение к покупателю по договору купли-продажи данного вида недвижимости подлежит государственной регистрации.

     Если  же одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести  решение о государственной регистрации  перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации)¹⁴.

     То  же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации  договора, требующего государственной  регистрации. Несмотря на то, что договор  считается заключенным только после  его регистрации, суд вправе вынести  решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165 ГК РФ).

     Существуют  специальные правила, связанные  с исполнением продавцом обязанности  передать, а покупателем - принять  проданную вещь, так как в силу особых естественных свойств жилого помещения (неотделимость от земельного участка, на котором оно расположено), его невозможно передать обычным  способом - путем вручения покупателю. Передача жилого помещения осуществляется по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о  передаче, который служит доказательством  состоявшейся передачи и исключает  возможные споры, связанные с  установлением этого юридически значимого факта.

     Акт приемки - передачи жилого помещения оформляется в письменном виде с целью устранить возможные в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц; со всеми принадлежностями; от возможных претензий покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре; в некоторых может служить доказательством добросовестности, а также недобросовестности покупателя.