Договор купли-продаж

     12) нотариально удостоверенное согласие  другого супруга, либо заявление  о том, что лицо не состоит  в браке, либо документ, подтверждающий, что объект недвижимости не  является совместной собственностью  супругов (соглашение супругов о  разделе общего имущества или  решение суда о разделе такого  имущества или об определении  долей супругов, брачный договор)  – в случаях установленных  законодательством;

     В зависимости от особенностей сделки дополнительно представляются:

     13) разрешение органа опеки и  попечительства, если отчуждаемое  жилое помещение находится в  собственности, либо в нем проживают  несовершеннолетние, находящиеся под  опекой или попечительством члены  семьи собственника, ограниченно  дееспособные или недееспособные  лица;

     14) письменное согласие родителей,  усыновителей или попечителей,  если правоотчуждателем или правоприобретателем  является несовершеннолетний в  возрасте от 14 до 18 лет (если оно  не содержится непосредственно  в договоре);

     15) письменное согласие попечителя, если правоотчуждателем или правоприобретателем  является лицо, ограниченное в  дееспособности (если оно не содержится  непосредственно в договоре);

     16) письменное согласие получателя  ренты, если отчуждаемое жилое  помещение было передано правоотчуждателю  в обеспечение пожизненного содержания;

     17) письменное согласие залогодержателя  на отчуждение имущества, если  объект находится в залоге;

     18) при продаже постороннему лицу, предусматривающей передачу имущества  за плату, комнаты в коммунальной  квартире или доли в праве  общей собственности на жилое  помещение: 1. документы, подтверждающие, что продавец доли (комнаты) известил  в письменной форме остальных  участников долевой собственности  (остальных собственников комнат) о намерении продать свою долю (комнату) с указанием цены  и других условий, на которых  продает ее (заявление, направленное  по почте с заказным уведомлением) либо - 2. документы, подтверждающие  отказ сособственников от преимущественного  права покупки доли (комнаты);

     19) справка из налогового органа  об уплате продавцом жилого  помещения налога на наследство, в случае если продавцу принадлежит  право собственности на недвижимость  на основании свидетельства о  праве на наследство, выданного  до 01.01.2006 или дарения (если продавцу  принадлежит право собственности  на недвижимость на основании  договора дарения, заключенного после 01.01.2006, и он не приходится дарителю членом семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ;

     20) иные необходимые для государственной  регистрации документы, представление  которых предусмотрено законодательством  РФ.

     Согласно  п. 5 ст. 16 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты. Также согласно п. 6 ст. 16 данного ФЗ, заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает получение документов на государственную регистрацию прав²¹.

     Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию  прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

     Государственная регистрация прав проводится не позднее  чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых  для государственной регистрации, если иные сроки не установлены ФЗ, а ипотеки жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня. 
 

     

4. Исполнение  и расторжение договора купли-продажи  жилых помещений

 

     Согласно  п. 1 ст. 556 ГК РФ главным обязательством, подлежащим исполнению продавцом и  покупателем, является передача жилого помещения продавцом и принятии его покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или  иному документу о передаче. Данная императивная норма устанавливает  юридически обязательную процедуру  передачи жилого помещения, поэтому  передаточный акт (иной документ о передаче) необходим на практике в качестве обязательного для регистрации  перехода права собственности на проданное жилое помещение. Уклонение  одной из сторон от подписания документа  о передаче жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, считается  отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять  имущество.

     Подписание  сторонами передаточного акта (иного  документа о передаче жилого помещения) наряду с его фактической передачей  является обязательным условием, позволяющим  говорить об исполнении обязательства  по передаче и приему данного вида недвижимого имущества. Вместе с  тем, в предусмотренных договором  или законом случаях, данное обязательство  по передаче жилья будет считаться  исполненным при наступлении  дополнительных фактов (пп. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Так, продавец и покупатель могут  заключить договор с условием, по которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться  исполненным, когда он:

     1) подпишет передаточный акт; 

     2) фактически передаст жилое помещение; 

     3) оплатит расходы по государственной  регистрации перехода права собственности  к покупателю. Стороны договора  купли-продажи жилых помещений  также могут указать, что обязательным  условием надлежащего исполнения обязательства по передаче жилья является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций и т.п²².

     Договор купли-продажи жилого помещения  может быть расторгнут как до государственной  регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации, которая не является препятствием для  расторжения договора купли-продажи  жилого помещения даже в тех случаях, когда законом или договором  предусмотрена возможность расторжения  договора с возвращением полученного  сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том  числе и в связи с неоплатой  покупателем имущества. В этом случае для расторжения договора купли-продажи  жилья недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам  по себе такой факт не может служить  основанием для регистрации перехода права собственности обратно  к продавцу.

     Решение суда о расторжении договора купли-продажи  жилого помещения не означает признания  недействительности предшествующего  акта государственной регистрации  перехода права собственности к  покупателю. Данная регистрационная  запись о переходе права собственности  от продавца к покупателю, как осуществленная на законном основании - договоре купли-продажи  жилого помещения, остается в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на основании решения суда о расторжении  договора купли-продажи жилого помещения  и возврате данного вида недвижимости продавцу, будет существовать в реестре  наряду с предшествующими записями. 
 
 

     

5. Отличия договора купли-продажи жилых помещений  от иных договоров продажи недвижимости

 

     § 7 ГК РФ «Продажа недвижимости» содержит специальную статью под номером 558, закрепляющую особенности продажи  жилых помещений, тем самым, законодатель акцентирует внимание на обороте  такого объекта недвижимости как  жилые помещения.

     Систематический анализ положений §7 ГК РФ позволят сформулировать следующее определение  договора купли-продажи жилых помещений. Это соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность  покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или  квартиры), а покупатель обязуется  принять это имущество по передаточному  акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

     Договор купли-продажи жилых помещений  отличается от иных договоров продажи  недвижимости прежде всего тем, что  жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан. Целевой характер использования  жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре купли-продажи  жилья.

     Договор купли-продажи жилых помещений  является консенсуальным, возмездным и взаимным. Такой договор согласно ст. 550 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме. В подтверждение факта  заключения договора купли-продажи  жилого помещения сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские  показания²³. Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются:

     1) указание в договоре всех данных  продаваемого имущества, которые  придают имуществу индивидуальную  определенность (ст. 554 ГК РФ). Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (точный адрес, его площадь и иная необходимая информация);

     2) цена продаваемого имущества  (ст. 555 ГК РФ). Обязательное включение  цены имущества в договор обусловлено,  как правило, значительной стоимостью  продаваемого имущества, а также  необходимостью уплаты налога  с продажи данного имущества,  размеры которого определяются  исходя из продажной цены имущества; 

     3) особенностью купли-продажи жилых  помещений является выделение  в качестве существенного условия  договора указания в тексте  соглашения лиц, сохраняющих в  соответствии с законом право  пользования жилым помещением  после его приобретения покупателем  (перечень таких лиц с указанием  их прав на пользование продаваемым  жилым помещением) (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

     При приобретении в собственность помещения  в многоквартирном жилом доме к приобретателю переходит доля в праве обще собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный  участок с элементами озеленения и благоустройства и др.). Условие  договора о том, что переход права  собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве общей  собственности на общее имущество  в таком доме, является ничтожным (ст. 38 ЖК РФ). Собственник квартиры в  силу ст. 290 ГК РФ не вправе отчуждать  свою долю в праве собственности  на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. 
 
 
 

     

6. Виды договоров  купли-продажи жилых помещений

 

     В научной литературе договор купли-продажи  жилого помещения классифицируется по различным признакам:

     1) по предмету:

     а. по виду предмета: договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры, доли;

     б. по целостности предмета: договор купли-продажи жилого помещения, незавершенного строительством и законченного объекта;

     2) по субъекту:

     а. договор купли-продажи жилого помещения между гражданами;

     б. с участием юридических лиц;

     в. с участием государственных органов или муниципальных образований;

     3) по наличию связи сделки купли-продажи  жилого помещения с обретением  права на земельный участок,  на котором расположено жилое строение:

     а. договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);