Договор купли-продаж

     Приведенный перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования  жилым помещением после его приобретения покупателем, носит примерный характер. Законодательством могут быть определены и иные лица и основания сохранения за ними такого права. В случаях, когда  какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования  жильем, не были указаны в договоре купли-продажи жилья, такой договор  в силу нормы п. 1 ст. 432 ГК будет  считаться незаключенным. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     

3. Форма договора купли-продажи жилых помещений и государственная регистрация

 

     Требования  законодательства к сделкам с  жилыми помещениями  сформулированы главным образом применительно к форме сделки и ее государственной регистрации.  В отношении формы сделок с жилыми помещениями следует отметить, что  предписывается письменная форма, причем требуется составление единого документа, подписанного сторонами. (Ст. 550 ГК РФ).

     В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой  письменной формы сделки, нарушение  требований, предъявляемых к форме  договора продажи жилого помещения, влечет его недействительность.

     Впервые понятие государственной регистрации  возникновения, перехода и прекращения  права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено  новым Гражданским кодексом РФ. Вследствие этого были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения  вещных прав, их ограничения, а также  вступления в силу сделок с недвижимостью.

     Государственная регистрация представляет собой  составную часть правового режима недвижимости, который стал более  строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение  предопределено отличительными особенностями  недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь  с землей и невозможность перемещения  без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование  в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального  вида (формы) в течение длительного  периода; наличие индивидуальных отличительных  признаков; незаменяемость недвижимости. 

     Гражданский кодекс предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст.558) и договора купли-продажи предприятия (ст.560 ГК). Кодекс не предусматривает  обязательной государственной регистрации  сделок купли-продажи иных, кроме  указанных, видов недвижимого имущества.

     Регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

     Поэтому договор купли-продажи жилого помещения  следует считать заключенным  с момента государственной регистрации  согласно п.3 ст.433 ГК РФ .

     В соответствии с п.2 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно  в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных  соглашением сторон. В связи с  этим нотариальное оформление условно  можно разделить на обязательное, производное и добровольное. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст.584 ГК РФ), а также ипотечного договора (п.2 ст.339 ГК РФ)¹⁸.

     Нотариальное  оформление договоров, обязательное в  силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или аксессорным, дополнительным). К нему следует отнести два  вида соглашений: договор залога движимого  имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в  нотариально удостоверенном договоре; уступка прав или перевод долга, основанных на договоре, совершенном  в нотариальной форме. В обоих  случаях жилье не выступает объектом договоров.

     Добровольное  нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных  соглашением сторон. Например, стороны  договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.

     Бесспорно, регистратор обязан принять к  регистрации документы, оформленные  в простой письменной форме, если договором не предусмотрено нотариальное оформление договора продажи жилого помещения.

     Процедура государственной регистрации устанавливается  в соответствии с Федеральным  законом и в некоторой части  – Правилами ведения Единого  государственного реестра, утвержденными  постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219.

     Для осуществления государственной  регистрации лица (правообладатели  либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом  оформленной доверенности), подают, а учреждения юстиции соответственно принимают документы, необходимые  для государственной регистрации. Для регистрации договора продажи  жилого помещения необходимо представить  следующие документы:

     1. Заявление. 

     2. Документы о субъектах права (физических и юридических лиц). 

     2.1.Физические лица представляют документ, удостоверяющий личность (паспорт и др.);

     2.2.Юридические лица представляют: свидетельство о государственной регистрации; учредительные документы с изменениями, дополнениями и со свидетельствами о регистрации данных изменений; копию информационного письма Госкомстата о присвоенных статистических кодах; копию Свидетельства о постановке на учет в налоговом органе. Документы о государственной регистрации юридического лица и учредительные документы принимаются в копиях, верность которых заверена нотариально, с обязательным предъявлением подлинников. 

     3. Документы об объекте права:  экспликация и поэтажный план  БТИ.

     4. Договор купли-продажи.

     4.1.Договор купли-продажи в нотариальной форме - количество подлинников предоставляется по количеству сторон, участвующих в сделке и одна нотариально заверенная копия; 

     4.2. Договор купли-продажи в простой  письменной форме - количество  подлинников предоставляется по  количеству сторон, участвующих  в сделке и одна копия. Также  необходимо представить подлинник  документа-основания (договор передачи, свидетельство о собственности  на жилище и др.). 

     5. Документ, подтверждающий оплату  государственной регистрации. 

     6. Выписка из домовой книги по  адресу отчуждаемой жилой площади. 

     7. Справка об отсутствии задолженностей  по оплате жилищно-коммунальных  услуг (желательно). 

     8. Документы, подтверждающие полномочия  представителя (доверенность, удостоверение  опекуна, попечителя, свидетельства  о рождении несовершеннолетних  детей в возрасте до 14 лет, от  имени которых родители /опекуны,  усыновители, попечители/ участвуют  в сделке).

     9. Предварительное разрешение органов  опеки и попечительства, если  в квартире проживают несовершеннолетние  дети, имеющие право пользования  данным жилым помещением.

     Учреждения  юстиции проводят правовую экспертизу документов, а также законность сделки. После этого они устанавливают  отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми правами и  уже зарегистрированными правами  на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления  государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производиться  внесение записей в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество. И, наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения  о произведенной государственной  регистрации прав.

     Подчеркнем, что государственная регистрация  прав проводится не позднее чем в  месячный срок со дня подачи необходимых  документов.

     На  основании п.2 ст.11 ФЗ «о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»[32] плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в размерах, установленных субъектами РФ. При этом максимальный размер платежей на территории Российской Федерации устанавливается Правительством РФ.

     Согласно  ст. 11 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах. Размер государственной пошлины устанавливается ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации п. 22: «За государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 - 26, 28 - 31 и 61 настоящего пункта ст. 333.33 НК РФ: для физических лиц - 1 000 рублей; для организаций - 15 000 рублей¹⁹.

     Нужно обратить внимание на то, что государственной  регистрации подлежит как сам  договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности  на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. 
 
 
 
 
 
 

3. Процедура заключения договора

 

     Как уже было сказано выше, договор  купли-продажи жилого помещения  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации. Регистрация  договора осуществляется в учреждениях  юстиции. Для его регистрации, и, следовательно, для его заключения, необходимо собрать и представить  ряд документов²⁰.

     Государственная регистрация прав проводится на основании  заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у  него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено ФЗ, а также  по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных ФЗ, государственная  регистрация прав проводится на основании  заявления органа государственной  власти, органа местного самоуправления или организации.

     Итак, документы, представляемые для государственной  регистрации договора купли-продажи  и права, возникающего на основании  договора купли-продажи на жилые  помещения:

     1) заявление сторон о государственной  регистрации договора;

     2) заявление сторон о государственной  регистрации перехода права и  права собственности на объект;

     3) документ об уплате государственной  пошлины;

     4) документ, удостоверяющий личность  заявителя (представителя);

     5) доверенность, подтверждающая полномочия  представителя;

     6) в случае если заявителем является  юридическое лицо, дополнительно представляются:

     а. учредительные документы (устав, учредительный договор) со всеми изменениями и дополнениями;

     б. свидетельство о государственной регистрации юридического лица - для юридических лиц, созданных после 01.07.2002 года;

     в. свидетельство о внесении записи в Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) о юр. лице, зарегистрированном до 01.07.2002 - для юридических лиц, созданных до 01.07.2002 года;

       г. свидетельство о постановке на налоговый учет;

       д. выписка и ЕГРЮЛ; е. документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица (протокол об избрании, приказ о назначении, определение суда о назначении арбитражного управляющего и т.п.);

     7) правоустанавливающий документ  – договор купли-продажи жилого  помещения (подлинники по количеству  лиц, участвующих в сделке, и  подлинник для помещения в  дело правоустанавливающих документов);

     8) акт приема-передачи жилого помещения,  в случае заключения договора  купли-продажи, предусматривающей  передачу имущества за плату;

     9) кадастровый паспорт объекта  недвижимого имущества, выданный  после 01.03.2008. или техническая  документация, описывающая объект  недвижимого имущества, выданная  до 01.03.2008;

     10) документы, подтверждающие право  собственности на отчуждаемый  объект недвижимости;

     11) справка о лицах, имеющих право  пользования жилым помещением (выписка  из лицевого счета), в случае  заключения договора купли-продажи,  предусматривающей передачу имущества  за плату;