Договор купли-продаж

     Также передаточный акт не может рассматриваться  и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче жилого помещения имеет значение для  определения момента, когда риск случайной гибели переходит к  покупателю. Однако возникновение права  собственности связывается не с  фактической передачей вещи, а  с моментом регистрации права, что  соответствует смыслу ст. 223 ГК РФ. То есть передача жилого помещения может  предшествовать регистрации, а может  и следовать за ней.

     Обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением  обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права  собственности в соответствии со ст. 551 ГК РФ¹⁵. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     

1. Существенные  условия договора (содержание)

 

     Содержание  договора как соглашения (сделки) составляет совокупность согласованных его  сторонами условий, в которых  закрепляются права и обязанности  контрагентов, составляющие содержание договорного обязательства. В письменных договорах условия излагаются в  виде отдельных пунктов.

     Среди условий договора принято выделять существенные условия. Таковыми признаются все условия договора, которые  требуют согласования, ибо при  отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из них договор признается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК), т.е. несуществующим. Это условия, которые закон считает  необходимыми и достаточными для  возникновения того или иного  договорного обязательства. Существенными  закон признает следующие условия:

• о предмете договора;
• прямо названные в законе или иных правовых актах как существенные;
• необходимые для договоров данного вида;

     Действующий ГК РФ в результате неудачной редакторской правки текста абз. 2 п. 1 ст. 432 говорит  о признании существенными лишь тех "необходимых" условий договора, которые прямо названы в этом качестве законом или иными правовыми  актами.

     В данном случае существенными условиями  договора являются: 

     1) Предмет договора купли продажи  жилого помещения

     2) Цена в договоре купли-продажи жилого помещения

     Итак, рассмотрим эти условия по порядку. 

     Предмет договора купли продажи жилого помещения

     Содержание  договора принято рассматривать  как некую совокупность условий. Общая часть договорного права  указывает лишь на одно условие, соглашение по которому влияет на дальнейшую судьбу любого договора. Это – его предмет (ч.2 п.1 ст.432 ГК). Предметом договора в нашем случае является жилое помещение.

     Выделяется  три критерия при определении  помещения в качестве предмета договора. Во-первых, это удовлетворение помещения  ряду требований (санитарным, техническим  и т.д.), т.е. пригодность помещения  для проживания (ч.2 п.1 ст.673 ГК), во-вторых, целевое назначение – постоянное проживание в нем физических лиц (ст.7 ЖК, ч.1 п.1 ст.673 ГК) и, в-третьих, изолированность  помещения (ч.1 п.1 ст.673 ГК, ст.52 ЖК)¹⁶.

     В связи с тем, что в последнее  время широкое распространение  приобрело строительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их жилыми. Эти коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям. Поэтому возможно выделение четвертого критерия – наличия решения органа местного самоуправления о признании  строения жилым.

     Помещение становится жилым при условии, если его уровень санитарной и технической  пригодности соответствует возможности  постоянного проживания в нем, что  отличает жилье от нежилого помещения. Например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, его  всепогодность, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное от временного. ГК РФ не называет конкретно  санитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного  проживания. Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ч.1 ст.673 ГК РФ).

     Кроме всего прочего дополнительным требованием  к жилому помещению является его  регистрация в качестве жилого в  соответствующем государственном  органе. На сегодняшний день таким  органом является БТИ. 

     Цена  в договоре купли-продажи жилого помещения

     Значительно отличается от общих положений о  договорах и такое условие  договора купли- продажи жилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ).

     Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах  за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам  продажи жилых помещений, как  и вообще к  договорам продажи  недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.

     Во-вторых, цена на жилой дом, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или  права на нее, если иное не предусмотрено  законом или договором. В случаях, если происходит одновременное отчуждение жилого дома и земельного участка, стороны в договоре могут  указать цену каждого объекта в отдельности.

     Оценка  недвижимости – явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют, как правило, профессиональные оценщики. По желанию гражданина рыночная стоимость  может определяться на основании  заключения, составляемого экспертом, имеющим лицензию на осуществление  такой деятельности. Оценить квартиру может и риэлтерская фирма, однако владелец лицензии на осуществление  риэлтерской деятельности не вправе выступать в качестве оценщика недвижимости при осуществлении сделок, в которых  он участвует в качестве риэлтера. Такие сделки являются оспоримыми и  могут быть расторгнуты в судебном порядке по заявлению заинтересованных лиц. 
Практика отношений между оценщиком и клиентом строится на договорной основе. Договор на проведение оценки составляется в простой письменной форме и обязательно должен отражать следующие моменты:

     А) сведения о профессиональном образовании  оценщика;

     Б) сведения о наличии у оценщика лицензии, на осуществление оценочной  деятельности существует указанием  порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа ее выдавшего, а  также срока, на который данная лицензия выдана;

     В) цель проведения экспертизы;

     Г) точное указание объекта оценки;

     Д) используемые стандарты оценки;

     Е) требования к форме отчета;

     Ж) сроки выполнения и порядок оплаты работ.

     Конечным  результатом экспертизы является отчет, который, как правило, составляется в форме письма и содержит полную информацию о методах расчета  и итоговой стоимости конкретного  объекта оценки. 
В целях упорядочения системы оценки Минстроем России была принята “Временная методика оценки жилых помещений”, носящая рекомендательный характер, но не утратившая силу после принятия ФЗ «О внесении изменений и дополнений»  в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" , второй части ГК, ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ”. Основной целью упомянутой методики является решение задач, связанных с определением нижних и верхних границ цен при осуществлении сделок по отчуждению и приобретению жилых помещений. Она рекомендуется для оценки жилых помещений независимо от форм собственности. Рыночная стоимость квартиры по данной методике определяется текущим соотношением спроса и предложения на данном рынке на конкретную дату или конкретный период, исходя из ее равноценности с квартирами данного типа.

     ГК  РФ устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения  цены на недвижимость. Во-первых, при  продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением или другим недвижимым имуществом (см. ст.552 ГК), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.

     Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади  или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается  фактический размер продаваемого покупателю имущества.

     Как и сам договор о продаже  недвижимости, любое соглашение о  цене или о ее изменении должно быть облечено в письменную форму  под страхом недействительности договора в целом.

     Цена  может быть указана либо путем  обозначения конкретной денежной суммы (в тексте договора), либо путем отсылки  на какой-либо прейскурант цен, которым  стороны согласились однозначно руководствоваться ( это возможно, например, при продаже квартир по ценам, определенным органом местного самоуправления (продавцом) и зафиксированным в  специально утвержденном прейскуранте). 
Сложнее обстоит дело в случаях, когда стороны воспользовались нормами ст.317 ГК РФ и указали цену, прибегнув к СКВ, ЕВРО, иным условным денежным единицам. Поскольку цена в договоре указана четко, то в случае, если столь же четко указан курс СКВ, ЕВРО и т.п. к рублю, который подлежит применению (например, по курсу, публикуемому ЦБ РФ, на день оплаты), - нет оснований считать, что требования ст.555 ГК (цена в договоре продажи недвижимости) не соблюдены. И, наоборот, если подлежащий применению курс указан нечетко (либо неясно, на какую дату этот курс должен быть определен), то требования ст.555 ГК нарушены.

     Статья 555 ГК РФ однозначно считает договор  продажи недвижимости незаключенным  в случаях, когда:

     А) в нем цена не указана совсем. При этом не имеет значения, по какой  причине это сделано (например, по небрежности сторон);

     Б) когда по условиям договора продажи  недвижимости цена не может быть определена. Имеется ввиду, что путем толкования договора нет возможности однозначно определить цену объекта недвижимости. Статья 555 ГК РФ запрещает использование  такого метода, как использование  цен на аналогичные товары и т.п.

     Цена  является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. При  выкупе арендованного помещения  она определяется в порядке, предусмотренном  пунктом 4.9 «Основных положений программы  приватизации».

     Ввиду того, что существенным условием договора купли-продажи жилых помещений  является цена договора,  в договоре обязательно указание не только суммы, за которую продается жилое помещение, но и  порядка расчетов между продавцом и покупателем. 

     При этом возможна передача денег до подписания сторонами договора, непосредственно при его подписании, а также после подписания договора — в случае расчета с рассрочкой платежей. В последнем случае в договоре обязательно указание даты окончательного расчета между продавцом и покупателем, а при необходимости — также и сроков промежуточных платежей. Эти условия также являются существенными условиями договора, без них он не считается заключенным.

     Таким образом, если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами  надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в  этот договор в части увеличения цены проданного имущества.

     2.2 Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением 

     В качестве существенных условий договоров, предметом которых является недвижимость, ГК РФ  устанавливает два — предмет и цену. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, дополнительно признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным¹⁷.

     В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход  права собственности (в том числе  по договору купли-продажи) на жилье  сам по себе является основанием для  прекращения права пользования  этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.  

     Во-первых, в соответствии с действующим  законодательством, права пользования  жилым помещением сохраняют:

1. Члены семьи собственника в случаях, прямо предусмотренных законом (например, Федеральным законом от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
2. Наниматели и постоянно проживающие с ним граждане по договору найма на предусмотренный в этом договоре срок (ст.ст.675,677 ГК РФ) и ссудополучатели по договору безвозмездного пользования, на предусмотренный в этом договоре срок (ст.700 ГК РФ).
3. Получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (если содержание предоставляется за счет жилого помещения) (ст.ст.586,602 ГК РФ), до прекращения обязательства плательщика ренты, которое прекращается смертью получателя (ст.605 ГК РФ), если не предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением выплатой периодических платежей (ст.603 ГК РФ).
4. Отказополучатели – пожизненно, если иной срок не установлен завещательным отказом и по истечении этого срока эти лица не приобрели право пользования жилым помещением по иным основаниям (п.2 ст.1137 ГК РФ).