Договор купли-продажи недвижимости

 

    ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

 

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

 Высшего Профессионального  Образования

 Московская Академия Предпринимательства при Правительстве Москвы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                г. Благовещенск, 2011 г.

 

                                               СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение

Глава I. Основные положения о договоре купли-продажи недвижимого имущества

1. Понятие и виды недвижимого имущества
2. Понятие договора продажи недвижимости
3. Форма договора продажи недвижимости и порядок его заключения
4. Существенные условия договора
5. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Глава II. Правовой статус сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества

2.1.  Субъекты договора купли-продажи

2.2. Права, обязанности, ответственность продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества

2.3. Права, обязанности, ответственность покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества

Заключение

Список использованных источников

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                ВВЕДЕНИЕ

 

Будучи  фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит  в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

Данная  тема выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть  хозяйственного оборота и имеют  большое значение в жизни и  деятельности граждан и юридических  лиц, а также в гражданском  обороте. Изучение, имеющегося в наличии, материала представляется мне наиболее интересным, так как знание данного  вопроса окажется весьма полезным в  практическом применении.

Основу российского законодательства о купле-продаже составляет глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ее отличает достаточно высокий  уровень юридической техники, удачное  сочетание традиционных положений  и новых норм. Правовое регулирование  договора стало более полным и  детальным, в результате чего резко  уменьшилась необходимость в  многочисленных подзаконных актах.

Наряду с Гражданским кодексом Российской Федерации значительную роль в регулировании отношений  купли-продажи играют специальные  законы, а также подзаконные нормативные  акты: указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства  Российской Федерации, акты отдельных  федеральных органов исполнительной власти. Некоторые из них имеют  общее значение для всех или многих разновидностей купли-продажи, другие распространяются лишь на ее отдельные  виды.

Актуальность  избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи  недвижимости в последние несколько  лет в нашей стране в связи  с ростом количества и качества предпринимательства  приобретает все большее значение. Этот вопрос исследуется не только учеными – юристами, но и специалистами в других областях.  Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Значимость  предлагаемой работы заключается как  в теоретическом, так и практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и  повседневными в предпринимательской  деятельности граждан, юридических  лиц и муниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной  юридической проработки, без четкого  определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение  прав одной или другой стороны  и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же не редко приходится нести большие расходы на услуги юристов.

Целью настоящего исследования является рассмотрение института купли-продажи недвижимости, гражданско-правового регулирования сделок по продаже недвижимости, выявление основных элементов договора купли-продажи недвижимости, характеристика прав и обязанностей сторон по данному договору, а также выявление правил исполнения и прекращения договора продажи недвижимости. Для достижения указанной цели, были поставлены следующие задачи:

- рассмотрение  понятия договора купли-продажи;

- раскрытие понятия договора  купли-продажи недвижимости;

- описание элементов договора  купли-продажи недвижимости;

- раскрытие предмета договора  купли-продажи недвижимости

- исследование перехода права  собственности на недвижимость;

- рассмотрение последствий признания  договора - купли продажи недвижимости  недействительной сделкой.

- рассмотрение содержания договора  купли-продажи недвижимости

- изучение  правоприменительной практики.

 

 

Глава I. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ – ПРОДАЖИ

                            НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1. Понятие и виды недвижимого имущества.

Легальное понятие недвижимого имущества (недвижимости) указано в ст. 130 ГК РФ – это  « … земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все что прочно связано с  землей, т. е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и  сооружения»[19.12]. Далее в статье указано, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». В статье 132 ГК РФ перечень пополняется имущественным комплексом – предприятием. Подобным образом определяется недвижимость и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 27 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в редакции № 189 – ФЗ от 29. 12. 2004г.)[27. 3]. К понятию недвижимости обращается и Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[28.7]., где она определяется двумя способами: во-первых, путем отсылки на ст. 130 ГК РФ, во-вторых, посредством примерного перечня. По сравнению с другими нормативными источниками в этом перечне дополнительно указаны части жилых домов и квартир, состоящие из нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Затем ст. 74 Закона добавила к ним гостиницы, дома отдыха и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания.

Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов  использует три правовых понятия:

- недвижимая  вещь;

- недвижимое  имущество;

- недвижимость.

Несмотря  на то, что сам термин недвижимость предполагает тесную связь с землей в юридической литературе, данный признак подвергается обоснованной критике. Так, И. А. Емелькина признавая, что многие объекты могут быть перенесены без ущерба их назначению, указывает, что, как правило, объекты, укрепляемые в землю фундаментом, имеют прочную связь и ставятся на нее на длительное время. Перемещение таких объектов является исключением из общего правила. И такое закрепление понятия недвижимости в статье Гражданского кодекса прием юридической техники. Недвижимые вещи обычно являются сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Так, ст. 132 ГК РФ определяет предприятие как имущественный комплекс, в состав которого входят различные категории имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, право на обозначение, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги. Таким образом, предприятие, является юридически сложной конструкцией, включающей в себя различные по природе объекты гражданских прав и представляет своеобразную «совокупность не только зданий и сооружений, но и определенных прав и обязанностей». Поэтому, считает И. А. Емелькина «определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, более соответствует понятию недвижимой вещи, а в ст. 132 ГК РФ (предприятие) – понятию недвижимого имущества»[20.28].

3дания  и сооружения, будучи единым объектом  права, имеют сложную внутреннюю  структуру, составляющие их части.  Внутренней частью здания является  помещение. Помещение в здании  может быть самостоятельным объектом  гражданских прав, в связи, с  чем возникает проблема определения  его правового режима. Решение  этого вопроса значимо для  случаев установления особых правил совершения сделок, предметом которых являются здания и сооружения, в частности при совершении договора аренды.                                                                                                                             

В юридической  литературе высказывается мнение, в  соответствии с которым недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК РФ, - это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования  этой позиции отмечается, что недвижимостью  может признаваться "'лишь имущество, на которое может быть установлено  право собственности и иные права. А для возникновения таких  прав необходима соответствующая государственная  регистрация. Вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия. Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.                                                                                                           

Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого  акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают  после его совершения. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но "стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его"[21.32].

2. Понятие договора продажи недвижимости

Как  известно,  договор  продажи недвижимости является одним  из      отдельных  видов  договора купли - продажи,  выделяемым по признаку      особого  объекта продажи -  недвижимого  имущества.   Поэтому  указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров,  отличающие  его  от  иных типов  самостоятельных  гражданско  - правовых договоров.  Исходя из этого договор продажи   недвижимости может быть определен следующим образом.

Статья 454 ГК РФ п.1 дает следующее определение  договора купли-продажи: "По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность  другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и  уплатить за него определенную денежную сумму (цену)". На этом общем определении  основывается договор продажи недвижимости: "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество" (ст. 549 ГК РФ) "по передаточному акту" (ст. 556 ГК РФ) и "по предусмотренной цене" (ст. 555 ГК РФ).

Как и всякий договор купли - продажи, договор продажи является      консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Правовое   регулирование договора продажи  недвижимости как отдельного вида договора купли -продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы  30  ГК  РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение    договора    продажи недвижимости,  его  форму,  а  также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в   качестве специфических норм,  исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров (параграф 1 гл.  30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора  продажи  недвижимости  к      договору  купли - продажи товаров проявляется в том,  что в части,   не  урегулированной нормами,  включенными в параграф 7 главы 30 ГК  РФ,  к отношениям,  связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли - продажи товаров.[2.6].

Естественно, в случае с  договором  продажи  недвижимости основное  видообразующее  значение  имеет  такой  элемент предмета   договора,  как  продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют  необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче  продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.  Поэтому  сфера  действия  договора  продажи недвижимости может      быть  определена  лишь  путем  анализа  объектов гражданских прав,      охватываемых понятием "недвижимое имущество".

Существенными  условиями договора продажи недвижимости следует      признать условия  о предмете договора и о цене продаваемого объекта      недвижимости.

3.   Форма договора продажи недвижимости и порядок его заключения

Положения ГК РФ о письменной форме  сделки (п.  1 ст.  160) и о      письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа,  выражающего  его  содержание и  подписанного лицами,  совершающими сделку, или должным образом уполномоченными  ими лицами,  допуская одновременно      совершение  двусторонних  или  многосторонних  сделок  (договоров)      иными  способами,   установленными  ГК  РФ.   Применительно  же  к      письменной форме  договора законодатель отходит от общего правила и      допускает  заключение  договора не только путем  составления одного      документа,  подписанного сторонами,  но и путем обмена документами      посредством  почтовой,   телеграфной,   телетайпной,   телефонной,      электронной или иной связи, позволяющей  достоверно установить, что      документ исходит от стороны по договору[40.17].