Договор купли-продажи недвижимости

  Основные  обязанности сторон сформулированы  в законодательном определении:  договора купли-продажи: продавец  обязуется передать вещь в  собственность покупателю, который  обязуется принять ее и уплатить  за нее определенную денежную  сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

   Главная обязанность продавца - передать недвижимость в определенный срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность (обязательство) должна быть исполнена продавцом в разумный срок после возникновения обязательства (заключения договора). Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении (ст. 314, 457 ГК РФ). Если сторонами договора не исполнена установленная законом обязанность по передаче предусмотренного условиями договора имущества, такой договор является незаключенным.

  Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи - принятия недвижимости стороны договора купли - продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Таким образом, передача недвижимого имущества означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.

  Четкое определение момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи покупателю имеет важное практическое значение. Именно с этим моментом, если иное не предусмотрено договором купли - продажи, Гражданский кодекс РФ связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения имущества на покупателя (п. 1 ст. 459 ГК РФ).

  Общее правило о риске сформулировано в статье 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Несколько иначе сформулирована норма пункта 1 статьи 459 ГК, в соответствии с которой риск случайной гибели отчуждаемого имущества переходит от продавца к покупателю одновременно с исполнением обязанности по передаче имущества. Соглашением сторон может быть определен и другой момент. Есть все основания считать, что момент исполнения продавцом обязанности передать имущество покупателю и момент перехода права собственности на недвижимость - предмет договора купли - продажи могут не совпадать. Риск случайной гибели в этом случае и в некоторых других может нести не собственник имущества, а другое лицо (например, владеющий им покупатель, не зарегистрировавший право собственности на недвижимое имущество).

  К основным обязанностям продавца относится передача вещи не только в фактическое владение, но и обеспечение «юридического господства» над ней - передача ее в собственность покупателю.

  Определение момента перехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю имеет большое практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения), старый и новый собственники (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты.

 К дополнительным обязанностям продавца, обеспечивающим реализацию основных, относятся: передача принадлежностей и относящихся к имуществу документов, предусмотренных законом, иными правовыми актами и договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ), информирование покупателя о качестве недвижимого имущества., существующих дефектах и недостатках, предупреждение покупателя о правах третьих лиц на продаваемое имущество (ст. 460 ГК РФ). Перечисленные обязанности, хотя и не названные в законодательным определении договора, купли - продажи, закреплены в последующих нормах соответствующих статей главы 30 ГК РФ, регулирующих продажу имущества.

Неисполнение  продавцом  обязательств  по  передаче покупателю      проданного   недвижимого имущества может повлечь для продавца      различные    неблагоприятные    последствия  

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом  покупателю недвижимости, не соответствующей  условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего  качества, вправе по своему выбору потребовать  от продавца, в том числе,  безвозмездного устранения недостатков товара в  разумный срок.

2.3. Права, обязанности, ответственность покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества

В случае ненадлежащего исполнения продавцом  своих обязанностей по договору купли-продажи  недвижимости покупатель имеет право:

соразмерного  уменьшения цены; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков, а также отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

     В судебной практике встречается  множество случаев, когда покупатель  требует признания договора –  купли продажи недействительной  сделкой. Рассмотрим один из  них.

    ООО обратилось в Арбитражный  суд г. Москвы   к СГУП  по продаже имущества г. Москвы  с иском о признании недействительным  договор купли-продажи нежилого  здания  недействительным и взыскания  с  ответчиков внесенного за  покупку здания задатка. Здание  до исполнения договора обрушилось, и истец не сможет получить  то, на что рассчитывал при  заключении договора.

 Иск был удовлетворен в полном объеме. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции  указал, что факт обвала здания правильно расценен судами обеих инстанции как свидетельствующий о заблуждении истца относительно качеств объекта договора, которое значительно снижает возможность его использования по назначению.

В этой ситуации покупатель заблуждался о состоянии  и качества покупаемого объекта. Разумеется, обвал здания привел к  тому, что объект стал непригодным  для использования. Что, в свою очередь, повлекло обращение покупателя в  суд для признания договора купли-продажи  недействительным.

Покупатель  обязан произвести оплату недвижимого  имущества. Обязанность покупателя оплатить недвижимое имущество предусмотрена  в положениях пункте 1 статьи 454, пункта 1 статьи 485, статьи 486 ГК РФ, Эта обязанность считается исполненной с момента передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. Содержание этой обязанности включает в себя не только непосредственно платеж, но и в некоторых случаях принятие определенных подготовительных мер, необходимых для осуществления платежа (открытие специального банковского счета, выдача чека на сумму договора). По общему правилу, покупатель обязан уплатить продавцу цену имущества полностью. За неисполнение обязанности оплаты покупаемого имущества покупатель несет ответственность.

При нарушении  сроков оплаты покупателем в силу п.3 ст. 488 ГК РФ продавец вправе предъявить требование о возврате недвижимого  имущества. При этом, как указал Президиум  Высшего Арбитражного суда РФ, регистрация  перехода права собственности к  покупателю на продаваемое недвижимое имущество не является препятствием для  расторжении договора в связи с неоплатой покупателем имущества[27.1].

Договором купли-продажи может устанавливаться  и продажа товара в кредит, в  кредит с рассрочкой платежа или  предусматривается предварительная  оплата.

При заключении договора необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены.

  Покупатель обязан принять недвижимость по передаточному акту. В соответствии со ст. 556 ГК РФ уклонение покупателя от подписания документа о передачи недвижимости считается отказом покупателя принять имущество.

   Таким образом, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача - принятие вещи, передача - принятие обусловленной договором суммы).

    Итак, к обязанностям покупателя: относятся обязанности принять и оплатить товар. Обязанность продавца осуществить передачу недвижимого имущества и обязанность покупателя принять продаваемое имущество являются взаимообусловленными: продавец совершает действия по передаче имущества, которые необходимы и для исполнения обязанности по ее принятию покупателем. Вместе с тем покупатель и продавец имеют соответствующие права: право требовать передачи и право требовать принятия имущества в соответствии с условиями договора. Эти права и соответствующие обязанности возникают одновременно — с момента заключения договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                       ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Договор купли-продажи используется в отношениях между гражданами, между  гражданами и юридическими лицами, а также между юридическими лицами. Правоспособность граждан универсальная, они имеют право осуществлять любую деятельность, не запрещённую  законом. Согласно ст. 49 ГК, юридическое  лицо может осуществлять любые виды деятельности, не противоречащие его  основным задачам (целям) и не запрещённые  законом. Если сторонами в договоре купли-продажи возникают граждане, то они должны быть дееспособны. Организация, участвующая в договоре купли-продажи, должна быть зарегистрирована как юридическое лицо, кроме того заключение договоров купли-продажи не должно противоречить целям его деятельности, зафиксированным в учредительных документах. Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают одновременно с момента его регистрации.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется  принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

Существенными условиями договора купли-продажи  недвижимости являются предмет и  цена.

Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости - продавцом и покупателем - могут  выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

Такой договор  должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена  обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи недвижимости. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права  собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Договор купли-продажи недвижимого  имущества подлежит обязательной регистрации.

Для осуществления  государственной регистрации стороны  должны представить в соответствующий  государственный орган достаточный  пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет  сделки.

Передача  проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом  или иным документом, подписанным  обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества  покупателю и подписания сторонами  передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

В настоящее  время очень остро стоит вопрос о судьбе регистрирующей записи в  случае признания сделки купли-продажи  недвижимости недействительной. В соответствии с законодательством при прекращении  права или сделки соответствующая  запись Единого государственного реестра  прав прекращается. Однако нередко  случается ситуация, когда регистрирующие органы не считают решение суда о  признании сделки недействительной основанием для погашения регистрирующей записи. Таким образом, заинтересованное лицо не может зарегистрировать установленное  судом право собственности. Целесообразно  внести изменения в ГК РФ, а также  в Гражданский процессуальный кодекс и в Арбитражный процессуальный кодекс. А именно, ввести нормы, согласно которых в случаях разрешения споров о праве на недвижимость необходимо привлекать регистрирующие органы в  качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований. В этом случае регистрирующие органы не смогут отказать в погашении старой регистрирующей записи, ссылаясь на неясность и  неточность судебного решения. Ведь в случае неясности решения суд, принявший его, по заявлению лиц, участвующих в деле, судебного  пристава-исполнителя вправе разъяснить решение суда, не изменяя его содержания (ст. 202 ГПК).

В процессе исследования обнаружилось, что в  судебной практике встречаются дела о признании договора купли-продажи  недействительным ввиду того, что  обнаружились скрытые недостатки недвижимого  имущества.

Поэтому автор работы предлагает внести в Гражданский кодекс РФ диспозитивную норму, предусматривающую участие экспертов при передаче продавцом недвижимого имущества покупателю. В этом случае покупатель обезопасит себя от того, что в процессе эксплуатации здания возникнут скрытые недостатки, которые возникли до передачи недвижимости по договору. Конечно, у покупателя есть права, которые он может реализовать в случае, если товар окажется ненадлежащего качества, но реализация этих прав требует много времени и сил. Привлечение экспертов требует материальные затраты, поэтому предлагается сделать эту норму диспозитивной. Стороны договора и сейчас могут привлекать экспертов при передаче недвижимости в собственность. Однако, если эта возможность будет закреплена в законе, то заключение эксперта будет иметь законную силу и сможет защитить стороны договора. Например, если вдруг покупатель "недобросовестно" объявит о том, что у недвижимости имелись скрытые недостатки и предъявит претензию к продавцу.