Договор купли-продажи недвижимости

Арбитражный  суд в удовлетворении исковых требований отказал в      полном объеме.  При рассмотрении спора судом было установлено, что      сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во      взыскании   пеней   отказано   в  связи  с тем,   что  договор  не      зарегистрирован  в установленном  порядке,  то  есть  не вступил в      законную  силу.  В  этом случае,  по мнению суда первой инстанции,      договорная ответственность не применяется.

Апелляционная  инстанция  не  согласилась  с решением  суда  и      удовлетворила  исковые  требования комитета о взыскании  с общества      пеней  за  просрочку оплаты в размере,  предусмотренном договором.      При   этом   апелляционная   инстанция  обоснованно  сослалась  на     следующие обстоятельства.

В  соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и      становится  обязательным  для  сторон с момента его заключения.  В      статье  433  указано,   что  договор,  подлежащий  государственной      регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации, если      иное не установлено законом.  Г.К. Р.Ф. предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений  и договора купли-продажи предприятия (ст.  560).   Кодекс не предусматривает  обязательной государственной регистрации  сделок купли - продажи иных,  кроме  указанных,  видов недвижимого  имущества.   Регистрация перехода права собственности (ст. 551) не означает      регистрации самого договора купли - продажи. Поэтому апелляционная инстанция постановила, что договор купли- продажи здания  следует считать заключенным с момента его подписания согласно  пункту 1статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации[21.5].

Государственной  регистрации  подлежит  не сам договор продажи      недвижимости,  а  переход  права  собственности на недвижимость по      такому  договору  от  продавца к покупателю (ст.  551 ГК РФ).  Для      сторон  договор вступает в силу с момента его подписания.  Роль же      государственной   регистрации   перехода  права  собственности  на      недвижимость  к покупателю  заключается  в том,  что  только после      регистрации   покупатель   становится   собственником  недвижимого      имущества  в глазах  третьих  лиц.         

4. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Составной частью более строгого режима недвижимого  имущества является его государственная  регистрация. Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество  в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может  быть оспорено только в судебном порядке (ст.2 Федерального Закона Российской Федерации  « О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила  о государственной регистрации  перехода права собственности, исключающие  применение некоторых общих положений  ГК РФ о государственной регистрации  сделок и договоров, а именно: положение  о том, что сделки с землей и  другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в  случаях и в порядке, предусмотренных  ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.164 ГК РФ); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ).

Статья 165 ГК РФ устанавливает самое жесткое  из возможных последствий неосуществления  государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев  недобросовестного поведения одной  из сторон, выражающегося в уклонении  от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность  вынести решение о регистрации  сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от «ничтожности» (п.3 ст.165).

Однако  из общего правила об обязательности регистрации сделок с недвижимостью  существует ряд исключений. В случае заключения договора продажи недвижимости регистрации подлежит не договор как таковой, а переход права по договору. Поэтому вопрос о ничтожности самого договора по мотивам неосуществления его регистрации вообще возникнуть не может. Более того, пункт 2 статьи 551 ГК РФ допускает исполнение сторонами договора продажи недвижимости до государственной регистрации, однако указывает, что такое исполнение не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Таким образом, в случае спора между контрагентами по исполненному договору суд будет рассматривать в качестве собственника в отношениях между ними лицо, приобретшее недвижимость, но не зарегистрировавшее свои права на нее, хотя на отношения с третьими лицами это никоим образом не повлияет. При этом суду предоставлено право вынести решение о регистрации перехода права собственности, если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость[32.67].

Государственная регистрация состоит во внесении соответствующих записей в единый государственный реестр, который  ведут учреждения юстиции по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого  имущества (п.1 ст. 9 Федерального Закона Российской Федерации « О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»). Для некоторых объектов недвижимого имущества (морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания) существуют иные реестры, такие как Государственный судовой реестр РФ, реестр арендованных иностранных судов, Государственный реестр гражданских воздушных судов РФ и др.

Государственная регистрация носит публичный  характер. Соответственно орган, который  ее осуществляет, обязан предоставлять  любому лицу информацию о произведенной  регистрации и зарегистрированных им правах или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд (п.2 ст.7 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).                                                                                          

Территориальное управление Федерального агентства  по управлению федеральным имуществом по Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской  области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области о признании  недействительным отказа в государственной  регистрации права собственности  Российской Федерации на объект недвижимого  имущества - нежилое здание и обязанности  осуществить государственную регистрацию  права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества. Решением Арбитражного суда Самарской области от 13 ноября 2008 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановлением от 17 февраля 2009 г. Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд указанное решение суда отменил, заявленные требования удовлетворил.                                                                                                              При этом суд исходил из того, что в договоре купли-продажи  в статье «предмет договора» содержится подробное описание объекта. Из штампа МП БТИ г. Самары проставленного на договоре купли-продажи т, что данное имущество имеет инвентарный номер 25392.

Таким образом, в представленном для регистрации права собственности договоре купли-продажи содержится достаточно сведений для идентификации объекта недвижимого имущества, право на который возникло на основании данного договора, и было зарегистрировано 11 апреля 1994 г.

Учитывая  несовпадение площадей объекта недвижимого  имущества указанного в договоре купли-продажи и объекта недвижимого  имущества, в регистрации права  на который было отказано, для подтверждения  идентичности указанных объектов к  заявлению были приложены документы, из которых следует, что в отношении  нежилого здания была произведена реконструкция, в результате которой площадь указанного здания составила 482,90 кв. м. Согласно заключения Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара общая площадь нежилого здания после реконструкции составляет 482,90 кв. м. В соответствии с пунктом 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на реконструкцию и ввод в эксплуатацию не требуется, поэтому представленные Территориальным управлением Росимущества на государственную регистрацию прав документы соответствовали требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражали информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 мая 2009 г. постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2009 г. по настоящему делу оставлено без изменения.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный  реестр прав. Окончанием процедуры государственной регистрации является выдача Свидетельства о государственной регистрации права. Свидетельство должно быть заполнено и подписано государственным регистратором, то есть подготовлено к фактической выдаче правообладателю в срок, не превышающий срока, в течении которого должна быть произведена государственная регистрация права конкретного лица (правообладателя). Данный документ является итоговым и свидетельствует о государственной регистрации перехода прав.                                                      

                Глава II. ПРАВОВОЙ СТАТУС СТОРОН ПО ДОГОВОРУ   

                    КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1. Субъекты договора купли-продажи

Главными  субъектами договора купли продажи  являются стороны договора продавец и покупатель. Первый обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество. Покупатель в свою очередь обязуется принять  этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. (Ст. 454 ГК).

Продавец  обязан передать покупателю товар, предусмотренный  договором купли-продажи, также имущество  должно быть свободным от прав третьих лиц[42.13].

В тех случаях  когда в качестве  продавца  по  договору выступает не собственник   недвижимого имущества,  а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное      предприятие,  учреждение),  значительно повышается риск возможного      признания такого договора недействительной сделкой.

  В определенных случаях и при  соблюдении  требования  о необходимости   получения   согласия   собственника   на   продажу      недвижимого   имущества,   принадлежащего   государственному   или      муниципальному  предприятию  на  праве  хозяйственного ведения или      оперативного  управления, сохраняется риск признания  договора  продажи недвижимости недействительным.

      На  этот  счет  имеется официальное разъяснение  Пленума Высшего      Арбитражного  Суда Российской Федерации. В соответствии с пунктом 9      Постановления N 8 Пленума от 25 февраля 1998  г.  в  тех  случаях,     когда  действия  предприятия,  в  том  числе  и  осуществленные  с      соблюдением  требования  о  получении  предварительного   согласия      собственника (п.  2  ст.  295 ГК РФ),  по отчуждению другим  лицам   закрепленного  за  предприятием  на  праве  хозяйственного ведения движимого или оперативного управления недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия,  приводят к невозможности      использования  имущества  собственника  по  целевому   назначению,   соответствующие   сделки   недействительны   по  основаниям,      предусмотренным статьей 168 ГК РФ,  независимо от того,  совершены      они  с  согласия  собственника  (уполномоченного  им  органа)  или      самостоятельно предприятием.

Также продавцом  может выступать организатор  торгов, если имущество находится  в государственной собственности. Исходя из особой значимости такого имущества, здесь при продаже необходим  целый комплекс мер, в котором  задействовано неограниченное количество лиц.

Организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих  земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании  договора с ними.

2.2. Права, обязанности, ответственность продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества

Исполнение  обязательства купли - продажи недвижимости, регулируется общими нормами (гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (гл. 30 ГК РФ). Традиционно, под исполнением  обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи, передача - принятие обусловленной  договором суммы). Исполнение обязательств по общему правилу производится обязанной  стороной (должником).  Именно надлежащим исполнением договорного обязательства  достигается его цель, поэтому  само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения  обязательства (п.3 ст. 425 ГК РФ). Обязательство  прекращается, по общему правилу, его  исполнением. Необходимо уточнить, что  не всякое исполнение обязательства  влечет его прекращение, а только исполнение, соответствующее определенным требованиям.