Договор купли-продажи в гражданском праве

При расторжении  договора купли-продажи недвижимости в случае, когда до произведенной  оплаты покупателем к нему переходит  право собственности, при нарушении  сроков оплаты в силу п. 3 ст. 488 ГК РФ продавец вправе предъявить требование о возврате недвижимого имущества. При этом, как указал Президиум ВАС РФ, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств [6, С.18].

Позиция Президиума ВАС в данном случае выражена достаточно ясно. Высшая судебная инстанция указывает  на то, что правило общего запрета  передачи имущества может содержать  исключения, которые должны быть установлены  либо законом, либо договором. При этом Президиум ВАС не связывает возможность применения п. 4 ст. 453 ГК РФ с наличием или отсутствием эквивалентного предоставления обеими сторонами договора, как это делают некоторые исследователи [15, С.677].

Такая позиция  Суда оправдана, особенно учитывая то, что для российской правовой системы вообще и для гражданского права в частности прослеживается последовательная тенденция обобщения частных казусов в общие правила. Таким образом, сформулированное в п. 4 ст. 453 ГК РФ правило общего запрета возврата исполненного по договору при его изменении или расторжении не должно находиться в зависимости от полученного или неполученного встречного предоставления. Самое существенное - это установление законом или договором (в том числе и соглашением о расторжении или изменении договора) права на возможность требования такого возврата. Пленум ВАС РФ не делает различий в источнике установления такого права. Следует только добавить, что в случае установления права на возврат исполненного договором или дополнительным соглашением сторон при его реализации ими не должны нарушаться основополагающие принципы гражданско-правового регулирования, такие, как принцип добросовестности, разумности и незлоупотребления правом. Случаи исключений из правила общего запрета возврата исполненного при изменении или расторжении договора имеют целью защиту потерпевшей стороны от неисполнения или ненадлежащего исполнения встречной обязанности контрагентом [20, С.1155].

Общий режим  правовых последствий изменения  и расторжения договора купли-продажи, установленный законом, также не предусматривает возможности возврата исполненного сторонами до момента изменения или расторжения договора. Законодатель предусмотрел лишь возможность защиты прав для каждой из сторон договора в целях реализации принципа реального исполнения обязательств: для покупателя в случае неисполнения продавцом обязанности передать товар - право требования отобрания индивидуально-определенной вещи (п. 2 ст. 463 ГК РФ), а для продавца - право требования оплаты товара в случае, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором товар (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Отличие в правонаделении продавца и покупателя состоит в том, что продавец, кроме предъявления требования об исполнении обязанности в натуре, имеет право требования уплаты процентов за неисполнение денежного обязательства на основании ст. 395 ГК РФ, что определяется особым характером встречного предоставления покупателя, носящего денежный (внеэквивалентный) характер.

Таким образом, запрет возврата исполненного по договору при его расторжении или изменении есть одно из средств защиты сторон договорного обязательства, преследующее последовательную реализацию принципов реального исполнения и стабильности договорного обязательства. Исключения из этого правила в виде предоставления в некоторых случаях прав на возврат исполненного (будь то имущество или денежные средства) преследуют цель создания условий для дополнительной защиты одной из сторон договора, более уязвимой в договорном отношении. Таково, например, право кредитора (продавца) на возврат неоплаченных товаров в случае неисполнения обязанности по оплате покупателем в договоре купли-продажи в кредит (п. 3 ст. 488 ГК РФ). В этом случае закон предоставляет продавцу возможность выбора: требовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. Это требование носит альтернативный характер, поэтому покупатель может реализовать только одно из предоставленных ему прав, а не оба одновременно.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Договор розничной  купли-продажи

2.1.Особенности  договора

 

Договор розничной  купли-продажи является одним из наиболее часто встречающихся видов  купли-продажи. Каждый человек ежедневно  выступает одной из сторон этого  договора. В ГК РФ этому договору посвящен параграф 2 главы 30. Таким образом, к данному договору применяются специальные нормы, а в случае если какие-то вопросы не регламентированы указанным параграфом, применяются общие положения о купле-продаже (приоритет специальных норм).

Определение розничной  купли-продажи, сформулированное в  статье 492 ГК РФ, содержит ряд критериев, которые позволяют выявить особенности этого договора, отличающие его от других разновидностей купли-продажи.

"1. По договору  розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую  деятельность по продаже товаров  в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью" [1, С.398].

Итак, продавец по договору розничной купли-продажи - это физическое лицо (гражданин) или юридическое лицо. Основное требование - наличие права осуществлять предпринимательскую деятельность. То есть продавцом может быть организация или индивидуальный предприниматель, зарегистрированные в установленном законодательством порядке.

Как видно из определения, предметом деятельности продавца в договоре розничной купли-продажи будет продажа товаров в розницу. Согласно словарю Ожегова "розница - это товар, продаваемый поштучно или небольшими количествами".

Необходимо  заметить, что в отличие от договора контрактации и договора поставки, где четко установлены цели, в которых должен использоваться товар, в договоре розничной купли-продажи такой четкой формулировки нет.

Хотя определением, данным в пункте 1 статьи 492 ГК РФ, установлены  требования к товару, продаваемому по этому договору, а именно - товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования. Исходя из вышесказанного, покупателем по договору розничной купли-продажи выступает физическое лицо. Однако присутствие указания на иное использование вызывает сомнения в неопровержимости этого факта, так, не будет нарушением, если покупателем будет выступать юридическое лицо, если товар приобретается не для предпринимательских целей. Например, некоммерческая организация приобретает бытовую технику, сантехнику, стройматериалы, электрические приборы для благоустройства офиса, магазина, склада.

Существует  разъяснение, содержащееся в Постановлении  Пленума ВАС Российской Федерации  от 22 октября 1997 г. N 18 "О некоторых  вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки":

"...судам необходимо  исходить из признаков договора  поставки, предусмотренных статьей  506 Гражданского кодекса, независимо  от наименования договора, названия его сторон либо обозначения способа передачи товара в тексте документа.

При этом под  целями, не связанными с личным использованием, следует понимать в том числе  приобретение покупателем товаров  для обеспечения его деятельности в качестве организации или гражданина-предпринимателя (оргтехники, офисной мебели, транспортных средств, материалов для ремонтных работ и т.п.).

Однако в  случае, если указанные товары приобретаются  у продавца, осуществляющего предпринимательскую  деятельность по продаже товаров  в розницу, отношения сторон регулируются нормами о розничной купле-продаже (параграф 2 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации)" [7, С.16].

Положения о  розничной купле-продаже не распространяются на товары хоть и предназначенные  для личного, семейного, домашнего использования, но в отношении купли-продажи для которых предусмотрены самостоятельные виды договоров, например, энергоснабжение, теплоснабжение, купля-продажа недвижимости и другое.

Договор купли-продажи - это публичный договор. Публичный  договор - это договор, заключаемый коммерческой организацией, в котором установлены ее обязанности по продаже товаров, которые организация должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится. Организация не имеет права оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора. Исключения из этого правила прямо предусмотрены законом и иными правовыми актами.

Это, как правило, изъятия, касающиеся каких-либо льготных условий заключения публичного договора, например, особая очередность заключения договоров с отдельными категориями граждан (инвалиды). В отношении лиц, не имеющих права на льготное заключение договора купли-продажи, договор заключается в порядке очередности обращений.

В статье 426 ГК РФ "Публичный договор" говорится о коммерческой организации, но это слишком узкая формулировка, ведь, например, розничной торговлей занимаются не только организации, но и другие самостоятельные субъекты предпринимательской деятельности - индивидуальные предприниматели, которые также заключают публичные договоры. В пункте 3 статьи 23 ГК РФ сказано следующее:

"3. К предпринимательской  деятельности граждан, осуществляемой  без образования юридического  лица, соответственно применяются  правила Гражданского кодекса,  которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения" [1, С.316].

Следующей особенностью публичного договора является установление одинаковой цены и иных условий договора для всех потребителей, кроме потребителей, имеющих право на льготы.

Законом запрещен отказ в заключении публичного договора при 

возможности предоставить потребителю соответствующие товары. Если отказ продавца от заключения договора не обоснован, применяются положения о заключении договора в обязательном порядке, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ:

"4. Если сторона,  для которой в соответствии  с Гражданским кодексом или  иными законами заключение договора  обязательно, уклоняется от его  заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор" [1, С.318].

Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, заключение которого обязательно, обязана возместить убытки противной  стороне.

Как уже упоминалось, вопросы, не урегулированные ГК РФ, при заключении договора купли-продажи с участием покупателя-гражданина регулируются Законом РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", а также правовыми актами, принятыми в соответствии с ним [2, Ст.1742].

Принятие специальных  законов служит для усиления защиты более слабой стороны договора - потребителя. Таким образом, в случаях, не противоречащих законодательству РФ, Закон "О защите прав потребителей" предусматривает иные правила, чем ГК РФ. Например, пунктом 2 статьи 13 Закона "О защите прав потребителей" предусмотрено правило о возмещении убытков в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.

Обязательной  формы для заключения договора розничной  купли-продажи законом не установлено. Как правило, договор заключается в устной форме.

В устной форме  договор заключается путем совершения конклюдентных действий.

В соответствии с пунктом 2 статьи 158 ГК РФ:

"2. Сделка, которая  может быть совершена устно,  считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку" [1, С.95].

Момент заключения договора - момент выдачи покупателю продавцом  товарного или кассового чека, а также иного документа, подтверждающего  оплату товара. Эти документы, по сути, являются письменным подтверждением заключения договора. Причем что касается товарного чека, он будет являться таковым при наличии на нем штампа или иной отметки об оплате.

Отсутствие  документов, подтверждающих оплату товара, не лишает покупателя возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение факта заключения договора или его условий.

Одной из особенностей заключения договора розничной купли-продажи  является его заключение посредством  публичной оферты.

Публичная оферта - это предложение, содержащее все существенные условия договора, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется.

Это может быть предложение товара в его рекламе, каталогах, описание товара, содержащее существенные условия договора и обращенное к неопределенному кругу лиц. А в случае выставления в месте продажи (на прилавках, в витринах и так далее) товаров демонстрация их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах (описаний, каталогов, фотоснимков товаров и тому подобное) в месте их продажи признается публичной офертой независимо от того, указаны ли цена и другие существенные условия договора розничной купли-продажи. Исключение составляют случаи, когда продавец явно определил, что соответствующие товары не предназначены для продажи.

Законодателем предусмотрена обязанность продавца предоставлять покупателю информацию о предлагаемом товаре. Кроме того, установлены критерии этой информации. Согласно пункту 1 статьи 495 ГК РФ такая информация должна быть необходимой и достоверной, а также соответствовать требованиям к содержанию и способу подачи информации, установленным ГК РФ, Законом "О защите прав потребителей" и иными правовыми актами. Формулировка, приведенная в статье 495 ГК РФ, также называет требования, обычно предъявляемые в розничной торговле. В данном случае речь идет об обычаях делового оборота. В соответствии с пунктом 1 статьи 5 ГК РФ: