Договор найма жилого помещения

ОГЛАВЛЕНИЕ 
 

      ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………...3

ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ, ПРЕДМЕТ И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ………..………………..6

1.1 Понятие и виды договоров найма  жилого помещения …6

1.2 Форма и содержание договора найма жилого помещения….…………………………………………………13

ГЛАВА 2 СТОРОНЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ………………………………………………..19

ГЛАВА 3 ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ……………………...…23

      ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………………………..29

      СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ …………………….31

      ПРИЛОЖЕНИЯ …………………………………………………..34 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

ВВЕДЕНИЕ 
 

     Актуальность  темы исследования определяется ее значимостью для жилищного права в целом, а также важностью практического применения жилищного законодательства.

     Для жизни людей нужны, прежде всего, пища и питье, одежда и жилище. Люди в первую очередь должны есть, пить, иметь жилище и одеваться, прежде чем быть в состоянии заниматься политикой, наукой, искусством, религией и т.д.

     Значительная  часть населения всегда страдала от недостатка этих благ. Но особенно эта часть населения страдала от недостатка жилья. Дело в том, что жилище предназначено для длительного удовлетворения потребностей людей и для его приобретения необходимо одновременно затратить значительные средства. Эта особенность жилища в отличие от пищи, питья, одежды усложняет решение жилищной проблемы на протяжения всей истории гражданского общества.

     Право каждого гражданина на жилище находит  свое закрепление в Основном законе страны – Конституции.

     Конституционное право на жилье выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества, то есть оно является сущностным правом, фундаментальным. В зависимости от того, как определяется его содержание, складывается и поведение граждан, органов государства, хозяйствующих субъектов при выборе вариантов решения жилищных проблем из юридически возможных в конкретной жизненной ситуации.

     Эту социальную проблему не смогли решать нигде до сих пор. Наличие бездомных  и трущоб пo всему миру свидетельствует об этом. Одновременно, в развитых капиталистических государствах много свободных пустующих квартир, которые не могут сдать внаем из-за высокой квартирной платы.

     Миллионы  людей улучшили жилищные условия, но и миллионы на протяжении долгих лет продолжают томиться в очереди на получение благоустроенного жилья из государственного фонда.

     Каждый  самостоятельно вкладывает средства в  покупку и строительство жилья как в городе, так и в деревне, не рассчитывая решить возникшую у него жилищную проблему за счет государственного и общественного жилищного фондов, а полагаясь на систему компенсаций (субсидий), кредиты для приобретения жилья.

     Так будет решаться жилищная проблема для  большинства. Меньшинство, то есть малоимущие и другие лица будут обеспечиваться исходя из принципов прежней системы: сохраниться режим предоставления им жилых помещений из государственных и частных жилищных фондов. Пользоваться предоставленной площадью они смогут на условиях договора найма жилого помещения.

     Именно  изучению понятия, сущности договора найма жилого помещения и будет посвящено данное исследование.

     Объект  исследования – общественные отношения, возникающие во время заключения договора найма жилого помещения, предоставления жилых помещений во владение и  пользование нанимателю.

     Предмет исследования – Конституция Республики Беларусь, Кодексы Республики Беларусь, Законы Республики Беларусь, постановления Совета Министров Республики Беларусь и иные нормативные правовые акты, научные исследования, учебные материалы и материалы периодической печати, посвященные проблематике избранной темы.

     Цель  исследования – изучить понятие договора найма жилого помещения, условия и порядок предоставления жилой площади по договору найма жилого помещения, права и обязанности сторон договора найма жилого помещения.

     Для достижения названной цели в исследовании необходимо решить следующие задачи:

     - дать понятие договора найма жилого помещения;

     - определить форму, содержание и стороны договора найма жилого помещения;

     - охарактеризовать права и обязанности сторон договора;

     - выделить виды договоров найма жилого помещения;

     Основой для выполнения работы стала нормативная  правовая база Республики Беларусь, особенно нормы Конституции Республики Беларусь, Гражданского кодекса Республики Беларусь, Жилищного кодекса Республики Беларусь, Указов Президента Республики Беларусь и иные нормативные правовые акты.

     Для выполнения работы использовалась существующая научная и учебная литература, материалы периодической печати белорусских и российских авторов, судебная практика.

     Основными методами исследования были выбраны  общенаучные методы анализа и синтеза. С учетом этого в работе предоставлены наиболее характерные и существенные признаки рассматриваемых вопросов. В работе также нашли применение сравнительно-правовой метод и формально-юридический метод.

     Структурно  изложение материала представлено в виде оглавления, введения, основной части в виде трех глав, заключения, списка использованных источников и приложения.

 

ГЛАВА 1

     ПОНЯТИЕ, ПРЕДМЕТ И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 
 

1. Понятие и виды договоров  найма жилого помещения

 

     В соответствии со ст. 642 Гражданского кодекса Республики Беларусь год? (далее – ГК) отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, регулируются Жилищным кодексом Республики Беларусь год?(далее – ЖК), в соответствии со ст. 26 которого право пользования жилым помещениями возникает на основании:

     1. договора найма или поднайма  жилого помещения;

     2. права собственности;

     3. завещательного отказа;

     4. по другим основаниям, не запрещенным  законами Республики Беларусь [8, с. 104].

     Пользование жилым помещением в домах государственного, частного и общественного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения, заключаемым между наймодателем и нанимателем – гражданином, на имя которого выдан ордер [20, с. 24].

     Основания заключения договора найма жилого помещения не одинаковы. В одних случаях для заключения договора найма жилого помещения не требуется наличие соответствующих оснований (юридических фактов), например при найме жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, в других – договор найма лишь завершает накопление юридического состава, порождающего договорное правоотношение найма жилого помещения. При отсутствии  предшествующих заключению договора юридических фактов договор ничтожен [21, с. 37].

     Анализ  соответствующих норм жилищного  законодательства позволяет сделать  вывод, что договор найма жилищного  законодательства – это соглашение, по которому одна сторона – наймодатель, обязуется обеспечить устойчивое беспрепятственное  пользование жилым помещением, своевременно производить его капитальный ремонт, содержать в надлежащем состоянии инженерное оборудование дома, места общего пользования и придомовую территорию, а другая сторона – наниматель, обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, в установленный срок вносить плату за пользование жильем и коммунальные услуги, следить за сохранностью жилого помещения и мест общего пользования [20, с. 25].

     Согласно  ст. 27 ЖК договор найма жилого помещения  – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату [5].

     Договор найма жилого помещения является самостоятельным типом договора, объединяющим следующие виды:

1. договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда. В него, в частности, входят договоры:

    - найма жилого помещения, предоставленного  гражданам на общих основаниях;

    - найма жилого помещения, предоставляемого  малообеспеченным нетрудоспособным гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также гражданам, имеющим право получить жилое помещение вне очереди;

    - найма жилого помещения в специальном доме;

    - найма служебного жилого помещения;

    - найма жилого помещения в общежитии;

2. договор  найма жилого помещения в домах  частного жилищного фонда. В  него входят:

    - договор найма жилого помещения  в домах (квартирах), находящихся  в собственности граждан;

    - договор найма жилого помещения  в домах организаций граждан  – застройщиков (жилищных и жилищно-строительных кооперативов, молодежных жилых комплексов, коллективов индивидуальных застройщиков);

    - договор найма жилого помещения  в домах коммерческих и некоммерческих организаций с правами юридических лиц, созданных на основе частной собственности [21, с. 39].

     В соответствии со ст. 56 ЖК по договору найма  жилого помещения государственного жилищного фонда наймодатель (местный  исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности) обязуется предоставить за плату нанимателю во владение и пользование жилое помещение [5].

     Договоры  найма жилого помещения в домах  государственного жилищного фонда  заключаются на основе сложного юридического состава. В юридический состав, порождающий договорные отношения с гражданами на общих основаниях, входят следующие юридические факты: состояние гражданина на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, решение о предоставлении жилого помещения и договор найма жилого помещения.

     С малообеспеченным нетрудоспособным гражданином  договор найма жилого помещения  заключается при наличии следующих  юридических фактов: состояние гражданина на учете нуждающихся в улучшении  жилищных условий; среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи данного нанимателя не должен превышать утвержденного бюджета прожиточного минимума в среднем на душу населения за 12 месяцев, предшествующих месяцу постановки на учет и на день предоставления жилого помещения; общая стоимость заявленного данным гражданином имущества не должна превышать размера стоимости квартиры типовых потребительских качеств исходя из максимальной  нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования на одного члена семьи; решение соответствующего исполнительного и распорядительного органов, предприятия, учреждения, организации; завершает этот юридический состав договор найма жилого помещения.

     В юридический состав, порождающий  договорные отношения найма жилого помещения с гражданами, которым предоставляется жилое помещение в специальных домах, входят следующие юридические факты: включение жилого дома в категорию специальных домов; отнесение нанимателя к категории граждан, которым может предоставляться жилое помещение в специальных домах; решение органа, в хозяйственном ведении (оперативном управлении) которого находится специальный дом; договор найма жилого помещения в специальном доме.

     Согласно  ст. 99 ЖК для проживания отдельных категорий граждан используются специальные дома (дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов и престарелых, дома на закрытых территориях и т.д.) и иные построенные или переоборудованные для этой цели жилые дома.