Договор найма жилого помещения

     При предоставлении жилых помещений в домах государственного жилищного фонда не допускается заселение одной комнаты гражданами разного пола, кроме супругов. Возраст и близость родства таких граждан значения не имеют [3, с. 504].

     Ст. 55 ЖК определяет, что жилое помещение предоставляется с учетом здоровья граждан, а также других заслуживающих внимания обстоятельств. Пожилым (старше 60 лет) гражданам и инвалидам по их просьбе предоставляются жилые помещения на нижних этажах или в домах, имеющих лифты [5].

     Помещение, сдаваемое в наем, должно быть свободным, т.е. не занятым другими лицами, и юридически свободным от каких-либо прав на него у других лиц. Договор найма жилого помещения на несвободное жилое помещение признается недействительным по иску заинтересованных лиц. Граждане, указанные в этом договоре, подлежат выселению по правилам ст. 72 ЖК.

     Жилое помещение социального пользования  в домах государственного жилищного фонда предоставляется по установленной для этой цели норме, т.е. в пределах 15-20 кв. м общей площади жилого помещения на одного человека (за исключением жилых помещений в общежитии; специальных жилых помещений).

     В соответствии с  п. 46 Положения от 25 ноября 2005 г. дополнительная площадь жилого помещения предоставляется в виде комнаты или в размере 15 кв. м общей площади Героям Беларуси, Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда, полным кавалерам орденов Славы, Трудовой славы, а также гражданам, страдающим заболеваниями, дающим им право на дополнительную площадь, другим гражданам в соответствии с законодательством [12]. 

     Творческим  работникам – членам (участникам) творческих союзов в целях обеспечения условий для их культурной творческой деятельности может выделяться дополнительная жилая площадь (кабинет, мастерская).

     Право на дополнительную площадь жилого помещения  может быть реализовано только один раз.

     Под содержанием договора найма жилого помещения понимается совокупность составляющих его условий. Условия  договора найма, ограничивающие права  нанимателя и членов его семьи  по сравнению с условиями, предусмотренными законодательством Республики Беларусь недействительны [6, с. 184].

     Договор является: консенсуальным – вступает в силу с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям; двусторонним (взаимным) – права и обязанности у обеих сторон договора; возмездным – за пользование жилым помещением наниматель вносит установленную плату [8, с. 103].

     Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда заключается  в письменной форме. Этот договор  бессрочный. Однако в отдельных случаях  договор найма жилого помещения  может быть заключен на определенный срок (например, на период работы предоставлено служебное помещение или общежитие на период учебы в учебном заведении) [6, с. 189].

     Договор найма жилого помещения в домах, принадлежащих гражданам на праве  собственности, заключается между собственником дома и нанимателем в письменной форме. Договор найма жилого помещения должен содержать указание на предмет договора, срок, на который он заключается, определять права и обязанности наймодателя и нанимателя и другие условия найма.

     Предметом договора в данном случае может быть как изолированное, так и неизолированное жилое помещение (смежная комната), а также часть комнаты [18, с. 73].

 

ГЛАВА 2

СТОРОНЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 
 

     В договоре найма жилого помещения  имеются две стороны с корреспондирующими правами и обязанностями: наймодатель и наниматель.

     В домах государственного жилищного  фонда функции наймодателя выполняет  жилищно-эксплуатационная организация, обладающая правами юридического лица. Если для эксплуатации домов предприятий, учреждений, организаций жилищно-эксплуатационная организация не создана, то функции наймодателя выполняет непосредственно предприятие, учреждение, организация. Наймодателем жилого помещения в домах частного жилищного фонда выступает юридическое лицо, являющееся собственником жилого помещения, а в домах (квартирах) граждан – собственник жилого дома (квартиры).

     Другой  стороной договора найма жилого помещения является гражданин, которому жилое помещение предоставлено.

     Нанимателем жилого помещения не может быть юридическое лицо. Оно, являясь общественным образованием (искусственным лицом), не нуждается в удовлетворении потребностей, для которых предназначены жилые помещения. Однако юридическое лицо может быть арендатором жилых помещений, которые оно само сдает внаем гражданам [19, с. 33].

     Заключать договор найма жилого помещения, осуществлять права нанимателя и исполнять его обязанности самостоятельно граждане могут с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста, а в случае эмансипации (ст. 26 ГК) или вступления в брак до достижения 18-летнего возраста в установленном порядке (п. 2 ст. 20 ГК) – соответственно со времени эмансипации или вступления в брак. В случае, когда после смерти родителей или по другим причинам в жилом помещении проживают несовершеннолетние дети, достигшие 14-летнего возраста, они вправе заключить договор найма сами, если только получат письменное согласие своих законных представителей согласно п. 1 ст. 26 ГК. Когда в такой ситуации оказываются дети, не достигшие 14-летнего возраста, договор найма жилого помещения могут совершать от их имени их законные представители об этом свидетельствует п. 1 ст. 27 ГК [2].

     В соответствии с ч. 1 ст. 30 ЖК члены  семьи нанимателя, проживающие совместно  с ним и вселенные в установленном ЖК порядке, пользуются наравне с нанимателем правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, а совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, если иное не предусмотрено письменным договором между ними [5].

     Круг  членов семьи нанимателя должен определяться не только по отношению к нему самому, но и для каждого члена его семьи.

     Жилищное  законодательство не содержит понятий  «семья» и «член семьи» нанимателя. Жилищный кодекс лишь содержит перечень лиц, проживающих в одном жилом помещении с нанимателем, которые относятся или признаются членами семьи нанимателя, перечень лиц, которые относятся к членам семьи нанимателя, ЖК включил без каких-либо оговорок супруга нанимателя, их детей и родителей. Достаточно только, чтобы они проживали совместно с нанимателем. Конечно, каждый раз следует выяснить, соблюдались ли требования законодательства при вселении гражданина в спорное жилое помещение и какое состоялось соглашение о пользовании данным помещением при вселении.

     Иначе решен вопрос о лицах, которые  признаются членами семьи нанимателя. Они должны быть родственниками нанимателя, совместно с ним проживать и вести общее хозяйство. Степень родства значения не имеет.

     Иные  граждане, проживающие не менее пяти лет совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство, могут быть признаны в судебном порядке членами семьи этого нанимателя.

       Если члены семьи нанимателя  перестали быть членами его  семьи, но продолжают проживать в этом же жилом помещении, они сохраняют свои права и обязанности, если иное не установлено ЖК и заключенным между ними письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением. Образование новой семьи, расторжение брака (независимо от того, в течение какого времени супруги состояли в нем, кто предъявил иск о его расторжении и по чьей вине распалась семья) само по себе не может служить основанием прекращения права пользования жилым помещением.

     Признание брака недействительным также само по себе не может служить основанием для признания супруга, вселившегося на жилую площадь нанимателя, временным жильцом и его выселения. Но если оно имело место по вине вселившегося, например, в связи с тем, что он скрыл обстоятельства, препятствующие вступлению в брак, то признание его таковым влечет для супруга утрату пользования жилым помещением. Дети, рожденные в зарегистрированном браке, признанном впоследствии недействительным, приобретают право самостоятельного пользования жилым помещением, в котором проживали супруги, и сохраняют это право после признания брака недействительным. Поэтому любой из родителей, на воспитание которого передан ребенок, родившийся от супругов, состоявших в браке, признанном недействительным, также приобретает право на жилую площадь, занимаемую ребенком, как член его семьи и его естественный опекун [3, с. 516].

     Изменение условий договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон в письменной форме, если ЖК не установлено иное.

     Расторжение договора найма жилого помещения возможно:

     - по соглашению сторон;

     - по требованию одной из сторон  в случае нарушения другой  стороной существенных условий  договора;

     - по другим основаниям, предусмотренным  Жилищным кодексом.

     Наниматель  жилого помещения вправе в любое  время с согласия совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи расторгнуть договор найма жилого помещения с соблюдением правил, установленных Жилищным кодексом, выполнив свои обязательства перед наймодателем.

     При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца направляется другой стороне соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора. Правило о предупреждении не применяется, если речь идет о выселении из домов, грозящих обвалом, и выселении без предоставления гражданам другого жилого помещения.

     Наниматель, члены его семьи или совместно  проживающие с ним лица выселяются по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке, если они:

     - систематически разрушают или портят жилое помещение;

     - используют его не по назначению;

     - систематически нарушают правила  пользования жилым помещением, делают  невозможным для других проживание  с ними в одной квартире  или в одном доме [14, с.73].

     Однако  выселение по указанным основаниям возможно только в тех случаях, если меры предупреждения и общественного воздействия к ним оказались безрезультатными.

 

ГЛАВА 3

     ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ  СТОРОН ПО ДОГОВОРУ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 

     Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения раскрываются в ЖК и других законодательных актах, постановлениях Правительства Республики Беларусь и в иных актах законодательства.

     В Жилищном кодексе Республики Беларусь нет обобщающей статьи о правах и обязанностях сторон по договору найма жилого помещения, хотя в ряде статей о них имеются соответствующие записи.

     Из  подзаконных актов, регулирующих отношения  сторон по этому договору, следует  назвать, прежде всего, Типовые договоры найма жилых помещений когда и кем утверждены?, а из ведомственных нормативных актов назовем Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома в Республике Беларусь когда и кем утверждены?, [21, с. 54].

     Договор найма жилого помещения – двусторонний договор. Это позволяет рассматривать права и обязанности одной из сторон, поскольку права одной из сторон являются обязанностями другой.

     Согласно  п.1 ст. 364 ГК, когда договор найма жилого помещения заключен до вселения нанимателя в жилое помещение, он вправе требовать от заимодателя передачи ему жилого помещения в судебном порядке и взыскания причиненных ему убытков вследствие задержания исполнения обязательства [2].

     Наниматель  и члены его семьи вправе:

• вселять в занимаемое ими жилое помещение в установленном порядке супруга, детей, родителей, других родственников, иждивенцев и других лиц (ст. 57 ЖК); получив на это письменное согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи не требуется (ч. 2 ст. 30 ЖК). Наниматель жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда вправе вселить в занимаемое им жилое помещение только супругу (супруга), своих несовершеннолетних и нетрудоспособных детей и нетрудоспособных родителей, не имеющих в данном населенном пункте жилых помещений в собственность либо жилого помещения государственного жилищного фонда в пользовании на основании договора найма;
• произвести обмен жилого помещения с другими лицами (ст. 32 и 35 ЖК). Жилые помещения социального пользования, служебные жилые помещения, специальные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях государственного жилищного фонда обмену не подлежат;
• разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении других лиц (ст. 40 ЖК);
• сдавать жилое помещение другим гражданам по договору поднайма (ст. 85 ЖК); жилые помещения социального пользования, служебные жилые помещения, специальные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях государственного жилищного фонда не подлежат сдаче по договору поднайма;
• наниматели, занимающие жилые помещения по договору найма с превышением нормы предоставления общей площади социального пользования, требовать предоставления им жилых помещений меньшего размера (ст. 58 ЖК). Предоставляемое жилое помещение в таком случае не должно быть менее 15 кв. м на каждого члена семьи;
• с разрешения наймодателя производить переустройство и перепланировку жилого помещения (ст. 64 ЖК);
• изменять договор найма в порядке, установленном ЖК (ст. 59-61 ЖК);
• владеть и пользоваться жилым помещением и всеми удобствами квартиры, жилого дома и придомовой территории;
• удовлетворять потребности в жилищно-коммунальных услугах и требовать от наймодателя своевременного предоставления их надлежащего качества. Жилищно-коммунальные услуги классифицируются на основные и дополнительные. К основным относятся жилищно-коммунальные услуги, которые оказываются в обязательном порядке и обеспечивают необходимую благоустроенность жилых домов, жилых и вспомогательных помещений, придомовой территории применительно к условиям соответствующего населенного пункта, их соответствие установленным санитарным и техническим требованиям. Дополнительные жилищно-коммунальные услуги могут оказываться дополнительно к основным жилищно-коммунальным услугам по договору между исполнителем и потребителем.
• сохранять за собой жилое помещение в случае временного отсутствия независимо от того, сколько времени оно продолжалось. Только при выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда;
• требовать от наймодателя выполнения его обязанностей по содержанию и эксплуатации жилого дома [21, с. 56].