Договор найма жилого помещения

     Порядок отнесения жилых домов к категории  специальных домов, предоставления и пользования жилыми помещениями в специальных домах определяется Советом Министров Республики Беларусь.

     Жилые помещения в специальных домах  приватизации, обмену и разделу не подлежат [5].

     Юридический состав, порождающий договорные отношения найма служебного жилого помещения или  помещения в общежитии, состоит из следующих юридических фактов: включение жилого помещения в число служебных помещений или общежитий; нахождение гражданина, которому предоставлено служебное жилое помещение или помещение в общежитии, в трудовых отношениях с наймодателем или обучение гражданина в учебном заведении наймодателя; решение наймодателя о предоставлении служебного жилого помещения или общежития; договор найма жилого помещения в служебном жилом помещении или общежитии (Приложение А).

     Согласно  ст. 91, 92 ЖК служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером их трудовых отношений.

     Жилое помещение включается в число  служебных по решению районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа. Президентом Республики Беларусь может быть предусмотрен иной порядок включения жилых помещений в число служебных.

     Под служебные жилые помещения выделяются отдельные квартиры.

     Перечень  категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, устанавливается Президентом Республики Беларусь и Советом Министров Республики Беларусь [5].

     Служебные жилые помещения предоставляются  по решению администрации предприятия, учреждения, организации, в ведении которых находятся эти помещения, если иное не предусмотрено другими актами законодательства Республики Беларусь.

     Первоочередное  право на получение служебного жилого помещения имеют граждане, состоящие  на учете нуждающихся в улучшении  жилищных условий.

     Пользование служебными жилыми помещениями определяется правилами договора найма жилого помещения, кроме правил, предусмотренных  статьями 58-61, 74-89 ЖК.

     Договор найма служебного жилого помещения  заключается, как правило, на время  работы на основании решения уполномоченного органа о предоставлении служебного жилого.

     Типовой договор найма жилого помещения  в домах государственного жилищного  фонда утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь (Приложение Б).

     Право граждан на жилище обеспечивается и развитием частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья. За последние годы количественный состав частного жилищного фонда значительно увеличился. Это связано с принятием целого ряда новых нормативных правовых актов, таких как, Закон Республики Беларусь дата и номер? «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» и другие [20, с. 42].

     Граждане  и юридические лица негосударственной  формы собственности могут иметь  на праве собственности жилые  дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размера.

     В ст. 101 ЖК говорится, что граждане и юридические лица негосударственной формы собственности имеют право в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, в целом либо по частям отчуждать, сдавать по договору найма, отдавать в залог, видоизменять, перестраивать или сносить жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, и осуществлять иные действия, не противоречащие общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям, не ущемляющие права и защищаемые законом интересы других граждан.

     Принудительное  отчуждение жилых помещений допускается  только по мотивам общественной необходимости  при соблюдении условий и порядка, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами Республики Беларусь, со своевременной и полной компенсацией стоимости отчуждаемых жилых помещений, а также согласно постановлению суда [5].

     В соответствии со ст. 102 ЖК граждане приобретают право собственности на жилое помещение на основании:

     строительства жилого дома, части жилого дома, квартиры;

     приватизации  занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда;

     принятия  жилого помещения в наследство;

     оформления  права собственности на жилое  помещение членом организации граждан-застройщиков;

     передачи  им жилого дома, квартиры в собственность  вместо снесенного жилого дома в связи  с изъятием земельного участка для  государственных нужд;

     передачи  им жилого помещения в собственность  вместо утраченного в связи с  капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома;

     совершения  гражданско-правовых сделок;

     по  другим основаниям, предусмотренным  законодательными актами Республики Беларусь [5].

     Для заключения договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда требуется лишь один юридический факт – заключение договора.

     После заключения договора найма жилого помещения, а в случае, когда он не был  заключен, после вселения гражданина в предоставленное  ему помещение, на его имя открывается финансово-лицевой счет и производится прописка институт прописки отменен, сейчас это называется регистрация! всех граждан, вселившихся вместе с ним. По финансово-лицевому счету начисляется плата за квартиру и коммунальные услуги. В нем производятся отметки о поступлении от нанимателя указанных платежей [21, с. 42].

     Получение финансово-лицевого счета является доказательством, подтверждающим право пользования гражданина жилым помещением. Однако, если финансово-лицевой счет не открыт, то это не является бесспорным доказательством отсутствия такого права [20, с. 25].

     Хотя  форма договора не называется типовым  договором найма жилого помещения  в домах частного жилищного фонда, она обязательна для сторон договора и фактически выполняет функции  типового договора найма жилого помещения  в домах частного жилищного фонда. Анализ содержания этой формы договора дает основание сделать вывод, что она обязательна только для договоров найма жилых помещений в домах граждан [3, с. 497]. 
 

     1.2 Форма и содержание договора найма жилого помещения 

     Жилые дома и жилые помещения по своему техническому состоянию, составу, площади, расположению и оборудованию должны создавать благоприятные условия для здоровья проживающих и соответствовать санитарным нормам. Параметры жилого помещения определены Государственным стандартом  «Жилище», утвержденным приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь.

     Предметом договора найма жилого помещения  может быть только жилое помещение. Не могут быть самостоятельным предметом этого договора помещение, предназначенное для хозяйственного или иного назначения (торговое, складское, канцелярское и др.), а также подсобные помещения квартир (кухня, коридор, кладовая, холл и др.).

     Жилое помещение, предоставляемое гражданам  для проживания в домах государственного жилищного фонда и в многоквартирных домах частного жилищного фонда, должно быть типовых потребительских качеств, отвечать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. Не допускается заселение освободившихся жилых помещений в домах, подлежащих сносу, капитальному ремонту, в аварийных и ветхих  домах, подвалах, полуподвалах и других помещений, непригодных для постоянного проживания, а также жилых помещений, подлежащих переводу в нежилые. Перевод жилых помещений в нежилые осуществляется в соответствии с законодательством [3, с. 503].

     Вопрос  о том, отвечает ли жилое помещение  санитарным техническим требованиям, благоустроено ли оно применительно  к условиям населенного пункта, решается в соответствии с Положением о порядке обследования состояния жилых помещений, признания их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания. что это за Положение когда и кем утверждено?

     Предметом договора найма жилого помещения  в домах государственного жилищного фонда, заключаемого первоначально, как правило, является отдельная квартира или жилой дом. Впоследствии им может быть отдельная изолированная комната или несколько жилых комнат, изолированных от других. Изолированная жилая комната – жилая комната, вход в которую организован непосредственно из подсобного помещения. Она не должна быть связанной общим входом с другой комнатой. Однако если комнаты в одной квартире имеют два отдельных входа и наличествует дверной проем между комнатами, который можно закрыть, они являются изолированными. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения часть комнаты или неизолированная (смежная) комната, а также подсобные помещения [1, с.77].

     Если  в квартире, занимаемой несколькими  нанимателями, освободилась жилая комната, не изолированная от жилой комнаты, занимаемой другим нанимателем, она предоставляется во владение и пользование этого нанимателя. Решение жилищного органа о предоставлении освободившейся неизолированной комнаты другому лицу признается судом недействительным по иску нанимателя жилого помещения, связанного с освободившимся общим входом, а вселившиеся в нее лица подлежат выселению с предоставлением им другого жилья. Однако, если неизолированное помещение ранее было в установленном порядке переоборудовано в два изолированных, освобождение одного из них впоследствии не дает нанимателю другого заселить; его в изложенном выше порядке. Нанимателю не может быть отказано в передаче ему освободившейся неизолированной комнаты на том основании, что ее можно переоборудовать в изолированную комнату.

     Освободившаяся  изолированная жилая комната государственного жилищного фонда в квартире, в которой проживают наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда или собственники жилых помещений частного жилищного фонда и наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, предоставляется по письменному заявлению одному из них по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда в порядке очередности исходя из времени принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

     Если  в квартире отсутствуют наниматели по договору найма жилого помещения  государственного жилищного фонда и собственники жилых помещений частного жилищного фонда, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, освободившаяся изолированная жилая комната предоставляется проживающему в квартире нанимателю по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда не состоящему на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, по его письменному заявлению.

     Согласно  п. 55 Положения о порядке учета  граждан, нуждающихся в улучшении  жилищных условий, предоставления жилых  помещений государственного жилищного фонда от 29 ноября 2005 г. Когда и кем утверждено и последнюю редакцию укажите! (далее Положение от 25 ноября 2005 г.), если в квартире отсутствуют наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда и собственники жилых помещений частного жилищного фонда, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, а также наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, не нуждающиеся в улучшении жилищных условий, освободившаяся изолированная жилая комната предоставляется по договору купли-продажи проживающему в квартире собственнику жилого помещения частного жилищного фонда, не нуждающемуся в улучшении жилищных условий, по его письменному заявлению [12].

     Отказ наймодателя в предоставлении указанным нанимателям освободившейся в квартире изолированной жилой комнаты может быть оспорен в судебном порядке.

     Надо  полагать, что в случае, когда  гражданин, проживающий в квартире, где освободилась изолированная  комната, не желает, чтобы она была предоставлена ему, например, в связи с тем, что он ожидает получить в порядке очередности отдельную квартиру в благоустроенном доме, освободившееся изолированное помещение заселяется в общем порядке.