Договор найма жилого помещения

     СОДЕРЖАНИЕ 

     ВВЕДЕНИЕ

     Актуальность  темы курсовой работы. Договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права.

     Договор найма жилого помещения оформился  как самостоятельный договор  из договора имущественного найма. Впервые, в более или менее полном объеме он получил правовое регулирование  в ГК РСФСР 1964г. и законе «Основы  жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.».  Договор найма РСФСР 1984г. объединил договор найма жилого помещения с иными жилыми помещениями.

     Законодатель  неоднократно менял свою точку зрения на договор найма жилого помещения  и на его правовую природу. Будучи определен в гражданском кодексе РСФСР (1964 г.) как один из видов гражданско – правового договора, он, до конца так и не уйдя из текста этого кодекса, постепенно видоизменился, стал предметом регулирования иного кодифицированного правового акта – Жилищного Кодекса РСФСР (1983 г.).

     В 1991 г. принимается Закон РСФСР  «О внесении изменений и дополнений в жилищный кодекс РСФСР», на основании  которого пользование жилыми помещениями  разрешалось осуществлять не только по договору найма, но и по договору аренды. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

     Принципиальный  поворот в законодательном регулировании  жилищных правоотношений в Российской Федерации начался с принятием новой Конституции, Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах жилищной политики».

     Глава 35 Гражданского кодекса РФ 1996г.  разделила договор найма жилого помещения на договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилом фонде социального использования и просто договор найма жилого помещения. Юридическая литература и ряд подзаконных нормативных актов, а вслед за ними и правоприменительная практика стали именовать договоры как "договор социального найма" и "договор коммерческого найма". 

     22 декабря 2004 года Государственной  Думой был принят Жилищный  кодекс Российской Федерации,  который вступил в действие с 1 марта 2005 года. Жилищный кодекс РФ существенно изменил регламентацию отношений, связанных с предоставлением жилых помещений по договору социального найма. В нем получила свое закрепление и развитие конституционная норма, в соответствии с которой жилые помещения по договору социального найма предоставляются только малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

     Значительной  корректировке, по сравнению с ранее  действовавшим законодательством, подверглись содержание договора социального  найма жилого помещения, а также регламентация изменения и расторжения договора.

     Предмет исследования составляет действующее законодательство, регулирующее отношения найма жилого помещения.

     Объектом  исследования является договор найма жилого помещения.

     Целью исследования является проведение комплексного анализа отношений, возникающих при заключении, изменении, прекращении договора найма жилого помещения, их нормативно-правового регулирования с учетом нового жилищного законодательства.

     Для достижения поставленной цели ставятся следующие задачи:

     1. Дать определение понятию и  классификации договора найма  жилого помещения.

     2. Рассмотреть договора социального,  коммерческого найма жилого помещения  и найма специализированного  жилого помещения.

     3. Показать ответственность сторон по договору найма жилого помещения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. НАЕМ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 

       С 1 марта 2005 г. на территории Российской Федерации введен в действие новый  Жилищный кодекс. Основываясь на конституционных  положениях о праве каждого на жилище (ст. 40), его неприкосновенности (ст. 25), праве свободно выбирать место пребывания и жительства (ст. 27), праве собственности на жилище (ст. 35), Кодекс регулирует отношения, связанные с жилыми помещениями. Будучи общественными, такие отношения складываются как на началах власти и подчинения, так и на началах равенства их участников. В этой связи Жилищный кодекс в ст. 4 выделяет среди них те, которые возникают по поводу отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда, учета жилищного фонда, контроля за его использованием и сохранностью, а также отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда и т.д.

    Отношения пользования жилым помещением независимо от оснований их возникновения являются ядром жилищных отношений. Они имеют  обязательственный характер и разновидность  гражданско-правовых отношений. Отношениям по обеспечению граждан жилыми помещениями, их распределению, формированию жилищных фондов присущ административно-правовой характер. Поэтому действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, хотя они и подпадают под собирательное понятие "жилищные отношения". Это обусловливает комплексный характер жилищного законодательства.

    Жилищное  законодательство в соответствии со ст. 72 Конституции РФ находится в  совместном ведении РФ и субъектов  РФ. Оно состоит из Жилищного кодекса, других федеральных законов¹, указов Президента РФ², постановлений Правительства РФ³, иных нормативных правовых актов. Органы местного самоуправления в пределах своих полномочий, предусмотренных Жилищным кодексом, также могут принимать нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения.

    Источниками права в области жилищных правоотношений являются решения Конституционного Суда РФ, в которых формулируются  его общеобязательные правовые позиции. Особым источником жилищного права  остаются разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, призванные формировать единообразную судебную практику.

    В зависимости от формы собственности  жилищный фонд страны подразделяется на частный (находится в собственности  граждан и юридических лиц), государственный (находится в собственности РФ и субъектов РФ) и муниципальный (находится в собственности муниципальных образований). Доля частного жилищного фонда за 1990 - 2008 гг. увеличилась с 33 до 78,5%, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 21,6%.

    По  целям использования выделяют фонд социального использования (совокупность жилых помещений, предоставленных  по договорам социального найма  в домах государственного и муниципального жилищных фондов), специализированный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, предоставленных по договорам найма специализированного жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов), индивидуальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений в домах частного жилищного фонда, используемых для проживания граждан-собственников и членов их семей, а также иных граждан на условиях безвозмездного пользования), фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений в домах частного, государственного и муниципального жилищных фондов, используемых для проживания граждан на условиях возмездного пользования и по другим основаниям).

    Принадлежность  жилого помещения к соответствующему фонду определяет особенности его  правового режима, в том числе  договорные формы его использования. В их числе - договор социального найма жилого помещения и договор найма специализированного жилого помещения, которые могут заключаться только в государственном и муниципальном жилищном фондах и регулируются Жилищным кодексом, а также договор найма (коммерческого найма) жилого помещения, наиболее распространенный в частном жилищном фонде и регулируемый нормами гл. 35 Гражданского Кодекса РФ.

    Таким образом, основополагающей нормативной  базой регламентации жилищного  найма являются Жилищный кодекс и  Гражданский кодекс. При этом следует отметить, что хотя ГК содержит общие нормы для двух разновидностей договора найма - найма социального и найма коммерческого, нормы жилищного законодательства, будучи специальными, имеют приоритет над гражданским законодательством. 

    1.1. Договор найма жилого помещения социального использования 

         Жилищный кодекс регулирует основания и условия  предоставления жилых помещений  по договору социального найма только из муниципального жилищного фонда. Через социальный наем реализуется  конституционное положение о праве малоимущих граждан быть обеспеченными жильем бесплатно или за доступную плату.⁴

    Условием  предоставления жилого помещения по договору социального найма муниципального жилищного фонда является отнесение  гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления. Для этого учитываются два критерия: доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость подлежащего налогообложению имущества, находящегося в собственности членов семьи.

    При определении перечня видов доходов, подлежащих учету, органы местного самоуправления ориентируются на Постановление Правительства РФ от 20 августа 2003 г. № 512 «О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи».⁵ Подлежащее налогообложению имущество, находящееся в собственности гражданина-заявителя и членов его семьи, определяется на основе налогового законодательства.

    Предоставление  жилых помещений в домах социального  использования государственного жилищного фонда возможно на основе специальных законов, которые могут определять иные, кроме малоимущих, категории граждан, нуждающихся в получении государственного жилья, а также дополнительные основания нуждаемости в социальном жилье.

    Жилищный  кодекс устанавливает четыре основания, по которым малоимущие граждане могут  быть признаны нуждающимися в жилых  помещениях по договору социального  найма. Первое из них связано с  отсутствием у малоимущих жилого помещения, занимаемого по договору социального найма либо находящегося в собственности. Следовательно, проживание малоимущих граждан в жилом помещении на условиях поднайма, в качестве временных жильцов, в жилых помещениях специализированного жилищного фонда (общежития, служебные жилые помещения, фонды для беженцев и вынужденных переселенцев и др.) либо по договору коммерческого найма или безвозмездного пользования дает право считаться нуждающимся. Второе основание связано с обеспеченностью общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается каждым органом местного самоуправления самостоятельно и представляет собой размер общей площади жилого помещения, на основе которого определяется нуждаемость в жилых помещениях. Третье основание нуждаемости в жилье по договору социального найма - это проживание в помещении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требованиям. Речь идет о санитарно-эпидемиологических, технических, противопожарных и других требованиях. Четвертое - проживание в квартире больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание с ними в одной квартире⁶.