Договор найма жилого помещения

    Выселение же в судебном порядке и на основании  федерального закона произвольным не является⁹.

    Выселение с предоставлением другого жилого помещения осуществляется в отношении  нанимателей, виновных в невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд. Предоставляемое им жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, отвечать установленным требованиям, однако может быть менее благоустроенным, чем ранее занимаемое, поскольку ст. 90 ЖК прямо предусматривает предоставление в этом случае другого, а не другого благоустроенного помещения. Выселение в указанном случае производится в жилое помещение размером 6 кв. м жилой площади на одного человека, т.е. по норме, установленной для вселения в общежитие.

    Жилищным  кодексом предусмотрено также четыре основания выселения с предоставлением  другого благоустроенного жилого помещения, не связанных с виновным поведением нанимателя (ст. 85):

    1) снос дома, в котором находится жилое помещение;

    2) перевод жилого помещения в  нежилое;

    3) признание жилого помещения непригодным  для проживания;

    4) капитальный ремонт или реконструкция  дома, в результате которых жилое  помещение не может быть сохранено  или его площадь уменьшится, и поэтому наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления.

    Благоустроенность жилого помещения, предоставляемого при выселении, предполагает, что оно должно находиться в доме капитального типа, быть обеспеченным коммунальными удобствами, которые соответствуют условиям данного населенного пункта, находиться в его административных границах, отвечать необходимым санитарным и техническим требованиям.

    Новеллой  Жилищного кодекса является положение  о том, что предоставляемое при  выселении благоустроенное жилое  помещение должно быть равным по общей  площади ранее занимаемому жилому помещению. Это правило введено с целью не допустить улучшения жилищных условий граждан в обход общей очереди нуждающихся. При выселении нанимателя и членов его семьи им должно быть предоставлено жилое помещение из того же числа комнат. Если ранее занимаемое жилье было квартирой, то нанимателю должна быть предоставлена квартира.

    Споры, связанные с выселением и предоставлением  других жилых помещений, разрешаются  в судебном порядке. По делам о  выселении обязательно участие  прокурора. Иные, помимо перечисленных  Кодексом, основания выселения граждан могут быть предусмотрены только федеральными законами.

    Основаниями прекращения договора социального  найма, не требующими выселения, являются разрушение жилого помещения и смерть одиноко проживавшего нанимателя. 

    1.2  Договор коммерческого найма жилого помещения 

    Юридическое лицо не может быть стороной договора найма жилого помещения, что не исключает  возможности приобретения таким  лицом права владения и пользования  им, но на основе иного договора. Однако фактическое пользование арендованным юридическим лицом жилым помещением может осуществлять только гражданин. Договор коммерческого найма полностью регулируется гражданским законодательством.

    Объектом  договора найма жилого помещения  может быть только изолированное  жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

    По  требованию нанимателя и других постоянно  с ним проживающих граждан  и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 686 ГК РФ).

    В случае смерти нанимателя или его  выбытия из жилого помещения договор  продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

    Предметом договора поднайма может быть предоставление в возмездное пользование поднанимателю  всего жилого помещения или его  части. Поднаниматель не приобретает  самостоятельного права пользования  жилым помещением, не несет самостоятельной  ответственности перед наймодателем.

    Законодатель  достаточно четко прописал права  и обязанности сторон по данному  договору.

    В обязанности наймодателя входят передача нанимателю свободного жилого помещения в надлежащем состоянии, осуществление надлежащей эксплуатации дома, в котором находится объект найма, предоставление нанимателю на возмездной основе необходимых коммунальных услуг (ст. 676 ГК РФ).

    В обязанности нанимателя жилого помещения  входят воздержание от использования  жилого помещения для отличных от проживания целей, обеспечение сохранности и надлежащего состояния жилого помещения, своевременное внесение платы за него. Переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем возможны лишь с согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ).

    Если  постоянно проживающие в жилом помещении совместно с нанимателем граждане не указаны в договоре найма, они приобретают этот статус в результате их вселения в жилое помещение в установленном порядке. Такие граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, однако правовой статус сонанимателя они приобретают лишь в случае, если заключают с нанимателем договор об их солидарной с нанимателем ответственности перед наймодателем.

    Условиями вселения в жилое помещение других граждан в качестве постоянно  проживающих в этом жилом помещении являются согласие на такое вселение нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также соблюдение при вселении нормы общей площади на одного человека (ст. 679 ГК РФ).

    По  общему правилу текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт - обязанностью наймодателя. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, допустимо лишь с согласия нанимателя (ст. 681 ГК РФ).

    Наниматель  обязан вносить плату за жилое  помещение и коммунальные услуги (квартирную плату) не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст. 682 ГК РФ).

    Наниматель  жилого помещения вправе с согласия других постоянно проживающих с  ним граждан в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

    По  требованию наймодателя договор  найма жилого помещения может  быть расторгнут в судебном порядке  в случаях: невнесения нанимателем  платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ст. 687 ГК РФ).

    Если  наниматель жилого помещения или  другие граждане, за действия которых  он отвечает, используют жилое помещение  не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после этого предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Выселение из жилого помещения проживающих в нем к моменту расторжения договора найма граждан допускается только в судебном порядке. 

    1.3. Договор найма  специализированного  жилого помещения 

    Жилищный  кодекс впервые выделяет в качестве самостоятельной разновидности  договор найма специализированного  жилого помещения. Специализированные жилые помещения предназначаются  для:

    -проживания  граждан на время работы, службы, обучения, в связи с избранием на выборные должности либо назначением на государственную должность;

    -временного  проживания граждан в связи  с капитальным ремонтом или  реконструкцией дома;

    -временного  проживания граждан в связи  с утратой жилого помещения  в результате обращения взыскания на него;

    -временного  проживания граждан в связи  с непригодностью жилого помещения  в результате чрезвычайных обстоятельств;

    -проживания  граждан, которые отнесены к  числу лиц, нуждающихся в социальной  защите, с предоставлением им  медицинских и социально-бытовых услуг;

    -проживания  граждан, признанных вынужденными  переселенцами и беженцами;

    -временного  проживания граждан, нуждающихся  в специальной социальной защите.

    Обязательное  условие предоставления специализированного  жилья - отсутствие у гражданина какого бы то ни было другого жилого помещения в данном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК), а не отнесение его к категории малоимущих.

    Как и договор социального найма, указанный договор заключается  только в домах государственного и муниципального жилищных фондов и требует предварительного отнесения жилого помещения к категории специализированного по решению органа, который управляет соответствующим жилищным фондом¹⁰. Заключению договора предшествует административный акт - решение о предоставлении конкретного жилого помещения; его выносит собственник жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный орган).

    По  договору найма специализированного  жилого помещения одна сторона - собственник  этого помещения (действующий от его имени орган государственной  власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК).

    Сторонами данного договора являются наймодатель - орган государственной власти, орган местного самоуправления либо администрация государственного или  муниципального предприятия или  учреждения и наниматель - гражданин. Договор заключается в письменной форме и должен содержать указание о предмете договора, вселяющихся вместе с нанимателем членах его семьи, правах и обязанностях сторон, основаниях расторжения и прекращения указанного договора.

    Предметом договора найма специализированного  жилого помещения может быть одноквартирный жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Хотя об этом в Жилищном кодексе прямо не говорится, фактически предметом соответствующего договора может выступать и часть комнаты (койко-место в общежитии). Специальных требований к специализированным жилым помещениям Кодекс не устанавливает, однако они должны быть пригодны для проживания граждан.

    В отличие от договора социального  найма данный договор является срочным.

    В Жилищном кодексе названы следующие  основные права нанимателя специализированного жилого помещения: право требовать передачи наймодателем свободного от прав иных лиц жилого помещения; право на вселение в жилое помещение членов своей семьи; право требовать предоставления необходимых коммунальных услуг надлежащего качества, проведения капитального ремонта жилого помещения и участия наймодателя в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

    Жилищный  кодекс определяет особенности правового  режима служебных жилых помещений, предусматривая, что наниматель служебного жилья и члены его семьи могут заключить особое соглашение о праве пользования жилым помещением, которое может исключать равное право пользования им. Этим же соглашением может быть установлена не солидарная, а иная (например, долевая) ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения. Кроме того, прекращение семейных отношений с нанимателем служебного жилого помещения (расторжение брака и др.) ведет к прекращению права бывших членом семьи нанимателя пользоваться таким помещением, если иное не будет установлено соглашением сторон. Это право (при отсутствии соглашения) может быть сохранено решением суда на определенный срок. Условиями сохранения права являются, в частности, отсутствие у бывшего члена семьи нанимателя возможности приобрести другое жилое помещение в собственность либо невозможность поселиться в другом месте в качестве пользователя жилой площадью по любому правовому основанию (нанимателя, члена семьи нанимателя или собственника жилого помещения и т.д.).