Наниматель  специализированного жилого помещения  обязан: обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его надлежащее состояние, проводить текущий ремонт жилого помещения, своевременно вносить  плату за жилое помещение и коммунальные услуги, информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования специализированным жилым помещением (например, о приобретении в соответствующем населенном пункте жилого помещения в собственность, что лишает гражданина права пользования таким жильем) и т.д.

    Наниматель  специализированного жилого помещения  лишен права обмена и замены жилого помещения, не вправе сдавать его в поднаем, а также вселять временных жильцов.

    Основное  право наймодателя специализированного  жилого помещения - требовать своевременного внесения платы за жилое помещение  и коммунальные услуги. Порядок внесения этой платы, ее размер определяются так же, как и для нанимателей социального жилья.

    Наймодатель специализированного жилого помещения  несет те же обязанности, что и  наймодатель по договору социального  найма. Запрещена сдача специализированных жилых помещений в аренду и коммерческий наем.

    Наниматель  может расторгнуть договор в  любое время по своему заявлению. Наймодатель - только в судебном порядке  в связи с неисполнением нанимателем (членами его семьи) своих обязательств по договору. Специальными условиями расторжения договора найма жилого помещения фонда для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев являются утрата или лишение статуса беженца и вынужденного переселенца, получение (приобретение) иного жилого помещения, неиспользование жилого помещения более 6 месяцев (отсутствия без уважительных причин в течение этого срока), выявление в представленных документах, послуживших основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующих действительности сведений. Иные основания расторжения договора найма специализированного жилого помещения совпадают с основаниями расторжения договора социального найма жилого помещения.

    Жилищный  кодекс называет четыре основания прекращения  договора найма специализированного  жилого помещения: 1) окончание срока действия договора; 2) утрата (разрушение) жилого помещения; 3) смерть одиноко проживавшего нанимателя; 4) переход права собственности на служебное жилое помещение или помещение в общежитии либо их передача в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, не являющемуся стороной трудового договора с нанимателем.

    В случае отказа освободить жилые помещения  бывшие наниматели выселяются в судебном порядке без предоставления других жилых помещений. Исключение из этого  правила установлено для выселения из служебных жилых помещений и общежитий, которые передаются новому собственнику либо в хозяйственное ведение (оперативное управление) другому юридическому лицу, не являющемуся работодателем в отношении прежнего нанимателя. В этом случае бывшим нанимателям и членам их семей должны быть предоставлены другие жилые помещения.

    Жилищный  кодекс сократил перечень лиц, которые  не могут быть выселены из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, судебная практика исходит из того, что, если у лица возникло право на льготу по ранее предусмотренным основаниям, оно сохраняется и после введения в действие нового Кодекса¹¹.

     2. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

     Наниматель  может использовать жилое помещение в соответствии с целями заключенного договора, если жилое помещение свободно и пригодно для проживания, что должен обеспечить наймодатель в силу п. 1 ст. 676 ГК РФ. К другим обязанностям наймодателя закон относит надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение; предоставление коммунальных услуг или обеспечение возможности их предоставления; ремонт мест общего пользования и систем коммуникации. ¹²

     По  договору найма жилого помещения  наниматель обязан: пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением; бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих. Переоборудование и перепланировка жилых помещений и мест общего пользования, перестановка отопительных и санитарно-технических приборов могут производиться только с письменного разрешения наймодателя.

     Категорически запрещается переоборудовать под  жилые помещения ванные и душевые  комнаты, застраивать пожарные проходы, а также переоборудовать под  жилые помещения террасы, веранды и лоджии. Наниматель обязан вносить квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги - водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию и другие услуги.

     ГК  РФ вводит новую категорию лиц, участвующих  в использовании жилого помещения, выступающего объектом договора коммерческого найма, кроме нанимателя и лиц, постоянно с ним проживающих, сонанимателей (ст.677). Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. При участии в договоре коммерческого найма сонанимателей, возникает множественность лиц в обязательстве, т.е. с одной стороны, выступает наймодатель – физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а с другой стороны, наниматель - два и более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п.4 ст.677 ГК РФ).

     В таком случае, как следует из ст.323 ГК РФ, наниматель вправе требовать, в  том и по оплате жилья, как от всех сонанимателей совместно, так и  от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

     Без согласия нанимателя, как предусматривает  и Жилищный кодекс, наймодатель не вправе осуществить перепланировку или переоборудование, если они существенно  изменят условия пользования  жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК РФ и  ст. 84 ЖК РФ). Разница состоит лишь в том, что в случае правоотношения по поводу социального найма жилого помещения согласие должны изъявить также и совершеннолетние члены семьи нанимателя. Для лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем коммерческого жилья, среди которых могут быть и члены семьи, такая гарантия не предусмотрена.

     В соответствии со ст.325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью  одним из должников освобождает  остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения. В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми: во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессорного требования к остальным сонанимателям в равных долях  за вычетом его доли; во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на остальных сонанимателей. Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.

     При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Для предъявления требования одним  из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению. Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям. Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям  в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

     Наниматель  с согласия наймодателя и под  свою ответственность вправе передать часть или все нанятое им жилье  в пользование поднанимателю  на срок не свыше срока договора найма за плату. Договор поднайма может быть заключен, если размер жилой площади позволяет соблюсти норму обеспечения на одного человека. Поднайм производен и зависим от найма и не порождает для поднанимателя преимущественного права на перезаключение на новый срок. 
 
 
 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     По  оценке практикующих адвокатов, не менее 80% вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано  с жильем. Поток этих вопросов не только не иссякает, но, напротив, набирает силу, поскольку преобразования, происшедшие за годы реформ в жилищной сфере, настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что многие даже очень опытные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с жилищем.

     Несмотря  на то, что уже более половины жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы и с ними активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор социального найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях. Его социальную значимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью удовлетворения гражданами России своего конституционного права на жилище.

      Проведенный в данной работе анализ существующего гражданского и жилищного законодательства, а также имеющейся судебной практики позволяет сделать следующие выводы:

     -с  принятием нового Гражданского  кодекса Российской Федерации,  ч. I и II, жилищное законодательство обрело новую жизненную силу, а договор найма жилого помещения, как основа, сердцевина жилищных правоотношений, в новых экономических условиях получил конкретный юридический статус;

     -договор  социального найма по-прежнему  опирается на Жилищный кодекс 1983 года, что делает его менее защищенным, так как в ЖК РСФСР не учтены многие факторы, появившиеся в жилищной сфере за годы реформ.

     Тем не менее, в вопросах сохранения права  пользования жилым помещением при  временном отсутствии нанимателя и (или) членов его семьи, в вопросах обмена, бронирования жилого помещения, изменения условий договора, расторжении договора и выселения наниматели по договору социального найма имеют больше прав и более защищены.

     К договору найма жилого помещения  предъявляются следующие требования:

     договор найма жилого помещения должен учитывать интересы обеих сторон: как наймодателя, так и нанимателя;

     во  избежании неправильных толкований и для разрешения различных споров относительно прав и обязанностей сторон необходима письменная форма его  заключения;

     поскольку договор найма жилого помещения является возмездным, то все вопросы, связанные с платой за жилое помещение, должны быть четко регламентированы в договоре; в договоре социального найма плата за жилое помещение лимитирована действующим законодательством, в коммерческом договоре  плата - по соглашению сторон;

     договор социального найма жилого помещения - бессрочный, договор коммерческого  найма - срочный;

     кроме случаев добровольности нанимателей  и членов его семьи договор  социального найма жилого помещения  может быть расторгнут только в судебном порядке с обязательным указанием о выселении с предоставлением другого жилого помещения или нет; договор коммерческого найма расторгается также по решению суда, и наниматель и постоянно проживающие с ним граждане подлежат выселению.

     Права на жилые помещения, возникающие  из договоров социального и коммерческого  найма, не подлежат государственной  регистрации. 
 
 
 

     СПИСОК  использованных  ИСТОЧНИКОВ и    литературы 

     1.Конституция  Российской Федерации: офиц. текст. // Собрание законодательства РФ. – 2009. - № 4. – Ст. 445.

     2. Гражданский кодекс Российской  Федерации (часть вторая): федеральный  закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ//Собрание  законодательства РФ.- 29.01.1996.- № 5.- ст. 410.

    3. Жилищный кодекс Российской Федерации:  федеральный закон от 03.01.2005 № 188-ФЗ// Собрание законодательства РФ.-03.01.2005.-№ 1.- ст.14.

    4. О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации: закон  РФ от 04.07.1991 № 1541-1// Ведомости  СНД и ВС РСФСР.- 11.07.1991.-№ 28.-ст. 959.

    5. О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации:  указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 // Собрание Законодательства РФ. 1997. № 18. Ст. 2131.

    6. О предоставлении субсидий на  оплату жилого помещения и  коммунальных услуг:  постановление  Правительства РФ от 14.12.2005  № 761//Собрание законодательства  РФ. 2005. № 51. Ст. 5547.