Договор ренты

     Вместе  с тем следует иметь в виду, что имущество, отчуждаемое под  выплату ренты, может передаваться ее получателем в собственность  плательщика ренты за плату или  бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК). В первом случае имущество отчуждается с условием предоставления в обмен на него не только периодических рентных платежей, но и оплаты его стоимости. К отношениям сторон, касающимся передачи и оплаты имущества, применяются правила  о купле - продаже.

     Однако  более типичным для подавляющего числа случаев рентных отношений  представляется отчуждение имущества  в собственность плательщика  ренты бесплатно, с получением взамен переданного имущества только периодических  рентных платежей. При этом для  регулирования порядка и условий  передачи имущества должны применяться  правила о договоре дарения, если иное не установлено ГК и не противоречит существу договора ренты (п. 2 ст. 585 ГК РФ).

       Договор ренты принадлежит к группе институтов гражданского права, предусматривающих отчуждение имущества за плату или бесплатно. В первом случае имущество отчуждается с условием предоставления в обмен на него не только периодических рентных платежей, но и оплаты его стоимости. Однако более типичным для подавляющего числа случаев рентных отношений представляется отчуждение имущества в собственность плательщика ренты бесплатно с получением взамен переданного имущества только периодических рентных платежей. Тем самым договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам, и в этой связи он сходен с договорами займа, купли-продажи, мены и дарения.

     Сходство  договора ренты с договорами о  передаче имущества не превращает рентный  договор в их разновидность. Договору ренты присущи такие специфические  признаки, которые свидетельствуют  о его самостоятельности среди  других гражданско-правовых договоров. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением – и личный характер, т. е. неразрывно связаны с личностью должника (получателя ренты).

     В соответствии со ст.584 ГК РФ договор  подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату  ренты, подлежит также государственной  регистрации. Однако, как и любой  реальный договор, договор ренты  считается заключённым с момента  передачи вещи. Даже если стороны составили  документ и заверили его у нотариуса, до момента передачи вещи плательщику  ренты этот договор не считается  заключённым, вследствие чего права  и обязанности по договору не могут  возникнуть.

     Следующее свойство договора ренты это то, что договор является односторонним. К такому выводу приводит анализ гл.33 ГК РФ, в соответствии с которой  после передачи имущества получателя ренты он не несёт по договору никаких обязанностей обладая лишь правами. Обязанность получателя ренты передать имущество реализуется в момент заключения договора, ибо данный договор сконструирован в ГК РФ как реальный договор. Поскольку получатель ренты, не несёт ни каких обязанностей, ответственность на него по данному договору ГК РФ также не возлагается. Казалось бы указанные выше положения являются очевидными. Однако подробный анализ гл.33 ГК РФ приводит к другим выводам.

     Согласно  п.2 ст. 585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передаётся бесплатно, - правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами гл.33 и не противоречит существу договора ренты. И здесь возникает не простая ситуация.

     С одной стороны отношения сторон по передаче имущества напрямую не урегулированы в гл.33 ГК РФ, и ст.585 ГК РФ отсылает регламентацию данных отношений к главам, регулирующим куплю-продажу и дарение. В этом случае к отношениям сторон по договору ренты будут применяться, в частности, ст.456 ГК РФ « Обязанности продавца по передаче товара», ст.460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц». Ст. 463 « Последствия не исполнения обязанности передать товар» и т.д. Таким образом, на получателя ренты возлагаются обязанности передать имущество плательщику ренты в обусловленный срок и обусловленном количестве и качестве, свободным от прав третьих лиц, а также передать принадлежности и документы, относящиеся к имуществу. За неисполнение этих обязанностей получатель ренты несёт ответственность, предусмотренную соответственно правилами о купле-продаже и дарении.

     Однако  возложение этих обязанностей и ответственности  на получателя ренты делает договор  ренты, во-первых, двусторонне-обязывающим, или взаимным, а во-вторых, консенсуальным, ибо здесь речь идёт уже не о передаче имущества как моменте заключения договора, а об обязанности передать имущество. В этой ситуации договор ренты будет заключённым с момента нотариального удостоверения либо с момента государственной регистрации. На получателя ренты будет возложена обязанность передать имущество контрагенту, сама передача имущества произойдёт уже во исполнение действующего договора, а за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по передаче имущества получатель ренты будет нести ответственность. По-другому произойти не могло, ибо ст.585 ГК РФ отсылает регулирование отношений по передаче имущества к правилам о купле-продаже и дарении, а указанные договоры являются консенсуальными и взаимными. Однако в гл.33 ГК РФ договор ренты сконструирован именно как реальный и односторонний. Он не возлагает на получателя ренты никаких обязанностей, в том числе обязанностей по передаче имущества, поскольку считается заключённым лишь с момента этой передачи. Исходя из этого. Ответственность по данному договору получатель ренты тоже не несёт. Возникает вопрос, каким же является договор ренты по юридической природе - консенсуальным и взаимным или же реальным и односторонним? ³

     Данный  договор относится к числу  договоров, которые заключаются  в письменной форме с нотариальным удостоверением (независимо от вида договора ренты), а договор, который предусматривает  отчуждение недвижимого имущества  под выплату ренты, подлежит ещё  и государственной регистрации (ст. 584 ГК).

     Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и по этому признаку сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения⁴. Однако он является самостоятельным видом договора. От договора дарения договор ренты отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что "либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное"⁵. Отсюда и вытекает одна из особенностей договора ренты - определенный риск. Размер рентных платежей в сумме может быть как больше, так и меньше стоимости имущества, которое передано под выплату ренты.

     Договор ренты один из очень щепетильных  договоров. Именно поэтому он обязательно  подписывается и заверяется у  нотариуса. Расторгается он так же нотариально. Договор ренты заключается между  рентополучателем и рентоплательщиком. Рентополучатель (обычно) пожилой человек, который при жизни хочет продать  свою квартиру рентоплательщику чаще всего из-за своего тяжелого финансового  положения. При этом он сохраняет  право пожизненного проживания в  своей квартире. Продать квартиру без согласия рентополучателя на сделку не возможно. Рентополучатель  продает свою квартиру за сумму значительно  ниже рыночной стоимости, она так  же зависит от того, в каком районе расположена квартира. Помимо этой суммы плательщик ренты, чаще всего, выплачивает получателю небольшую  ежемесячную плату в размере, оговоренном заранее с получателем  в договоре ренты.  

     § 2. Правовой механизм регламентации договора ренты 

     ГК  РФ является единственным источником правового регулирования договора ренты. Никакие федеральные законы или подзаконные нормативные  правовые акты его не дополняют и  в компетенцию субъектов РФ его  регулирование не входит. С учетом внутренней классификации разновидностей договора ренты к каждой из них должны применяться нормы о его соответствующем виде (подвиде), а при их недостаточности – «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением» (§ 1 гл. 33 ГК РФ).

     В ст. 585 ГК РФ сказано, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, – правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ) постольку, поскольку иное не установлено специальными правилами о ренте и не противоречит существу договора ренты.

     Однако  подобная законодательная конструкция  вызывает некоторые вопросы, касающиеся обоснованности указания на применение к договору ренты норм о договоре дарения.

     Обязательства, направленные на передачу имущества  в собственность, могут быть возмездными  или безвозмездными. Признак возмездности (безвозмездности) существенно влияет на нормы, обусловленные направленностью  обязательства. Поэтому правила  о дарении отражают не просто направленность на передачу имущества в собственность, а безвозмездный характер этих отношений. Следовательно, институт дарения может  применяться только к безвозмездным  обязательствам. Поэтому, анализируя, нормы какого договорного института  могут применяться к ренте  в силу общности признака направленности, необходимо также учитывать, возмездные или безвозмездные рентные обязательства.⁶

     Любой рентный договор предусматривает  встречное предоставление в той  или иной форме. Договор ренты, по которому имущество передается без  оплаты, в такой же степени является возмездным, как и договор, в котором  предусматривается передача имущества  за плату. В связи с этим дарение  и рента, хотя и характеризуются  одинаковой направленностью, все же находятся в различных нормативных  плоскостях: договор дарения –  в правовом поле, отражающем специфику  безвозмездных обязательств, а договор  ренты – в правовом поле возмездных договоров. По этой причине к договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением нормы о дарении неприменимы.

     В ст. 585 ГК РФ предусмотрена также  возможность применения правил о  купле-продаже лишь к тем рентным  отношениям, в которых имущество  передается за плату, и только в части  передачи и оплаты имущества. ГК РФ не допускает применения норм о купле-продаже  к рентным обязательствам, не предусматривающим  денежной оплаты.

     Буквальное  толкование условия ст. 585 ГК РФ о  том, что правила купли-продажи, могут  применяться лишь к договору ренты, предусматривающему передачу имущества  за плату, искусственно исключает из правовой базы, регулирующей рентные  отношения, нормы, отражающие единую направленность отношений купли-продажи и ренты, и не касаются различий между ними.

     Субсидиарное  применение указанных правил вызывает сложности, поскольку оно не должно противоречить существу рентных  отношений и особенностям правового  регулирования договора ренты. Вышеизложенное свидетельствует, что сначала –  приоритет норм, регулирующих рентные  отношения, а потом дополнительное правоприменение норм гл. 30 ГК РФ.

     Регулирование рентных отношений в ГК РФ осуществляется, в основном, на началах диспозитивности. Большинство норм гл. 33 ГК РФ сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др.

     В то же время ряд конкретных отношений  урегулирован императивным образом. В основном, это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты, так как придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.

      Глава 2 Особенности договора ренты в гражданском праве России 

     § 1 Порядок заключения договора ренты 

     Договор ренты относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые  подлежат обязательному нотариальному  удостоверению. Проверяя личность участников сделки, нотариус фактически исключает  возможность спора в будущем  о том, что лицо неправильно указано  в качестве участника сделки, не имело права заключать сделку; фиксируя время заключения сделки, исключает возможность совершения сделки задним числом и связанных  с этим споров. Оспаривание нотариально  удостоверенной сделки сложнее, чем  оспаривание сделки в простой  письменной форме.