Договор ренты

     По  мнению У. Новопашиной заключив договор ренты, собственник распорядился своим имуществом по своему усмотрению; подав документы на государственную регистрацию и направив заявление с просьбой зарегистрировать сделку, собственник выполнил все требования для обеспечения действительности сделки. Положение же Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничивает права граждан по распоряжению своим имуществом, поскольку обусловливает возникновение прав и обязанностей по сделке действиями государственного органа, а не волеизъявлением сторон. Решение этой проблемы автору видится путем внесения изменений в законодательство либо путем обращения в Конституционный Суд с требованием о признании данной нормы Закона неконституционной. Кроме того, автор считает разумным вспомнить судебную практику, возникшую в период приватизации, когда суды признавали право на включение в наследственное имущество квартиры на основании заявления о приватизации, которое было подано при жизни наследодателя, но решение о приватизации было вынесено после его смерти.¹⁴

     С точки зрения справедливости мнение правильно, но существует и оборотная  сторона медали. Государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним представляет собой  юридический акт признания и  подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты. Если требование закона об обязательной государственной регистрации не будет неукоснительно соблюдаться, появится риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости.  

     § 2. Содержание договора ренты и ответственность  сторон 

       Сторонами договора ренты выступают:  получатель ренты (рентный кредитор) – лицо, передающее свое имущество  в собственность другому лицу  с целью получения от последнего  в течение длительного периода  времени дохода (ренты), и плательщик  ренты (рентный должник) – лицо, обязанное в обмен на полученное  в собственность имущество выплачивать  передавшему его лицу в течение  длительного периода времени  доход (ренту). На вопрос о том,  кто может быть получателем  и кто – плательщиком ренты,  в законе нет прямого ответа.

     Системный анализ норм общей части гражданского законодательства и непосредственно  норм гл. 33 ГК РФ позволяет говорить, что получателями постоянной ренты  могут выступать любые граждане, как те, которые передали имущество  под выплату ренты, так и те, которые были указаны в качестве получателей ренты гражданами, передавшими свое имущество под выплату ренты.

     Наряду  с гражданами получателями постоянной ренты могут быть некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности. При этом основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций как таковых согласно ст. 2 Федерального закона «О некоммерческих организациях»¹⁵, а равно специальные цели, определенные тем же законом для каждого из выделенных в нем видов организаций.

     В качестве получателей пожизненной  ренты и ее разновидности –  пожизненного содержания с иждивением – могут выступать исключительно граждане.

     Что касается плательщиков ренты, то закон  не содержит каких-либо ограничений  их субъектного состава. Плательщиками  ренты могут быть любые граждане, юридические лица, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого  получателем ренты, и способные  выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению  ее выплаты.

     В обязанности плательщика ренты входит выплата в указанном в договоре порядке и размере рентных платежей. Это общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов договора ренты.

     Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных  указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК РФ регулирование относится  главным образом к способам обеспечения  прав получателя ренты. Первый из таких  способов связан с тем, что рента  обременяет возникшее у плательщика  право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в  случаях, когда плательщик ренты  отчуждает переданное ему в собственность  получателем недвижимое имущество: перед получателем ренты появляются два должника. Это, во-первых, тот, кто  приобрел обремененную рентой недвижимость у плательщика, и, во-вторых, сам плательщик – лицо, заключившее договор с  получателем (п. 2 ст. 586 ГК РФ).

     В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального  плательщика перед получателем  ренты по отношению к приобретателю  обремененного рентой имущества  является субсидиарной. Первоначальный должник может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь, если это прямо предусмотрено  договором ренты.

     Во  всех случаях, когда под выплату  ренты переданы денежная сумма или  иное движимое имущество, в договор  ренты должно быть внесено условие, которое предусматривает либо использование  определенного способа обеспечения  исполнения обязательства, либо страхование  в пользу получателя ренты риска  ответственности за неисполнение или  ненадлежащее исполнение обязательства  выплатить ренту.

     Наконец, в качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК РФ). Размер этих процентов определяется самими сторонами, а если он в договоре не установлен, – то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты.

     Заключение 

     По  Договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

     В силу статьи 584 ГК РФ, Договор ренты  подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату  ренты, подлежит государственной регистрации.

     Ренту можно разграничить на ренту постоянную или пожизненную, т.е. на срок жизни получателя ренты. В свою очередь пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

     Поскольку есть существенные отличия данных рент и договора пожизненного содержания с иждивением, различаются и условия сделки, и порядок его расторжения. Судебная практика в первую очередь исходит из доказанности выполнения условий договора плательщиком ренты, из принципов разумности и справедливости (так провозглашено в законе). Поэтому плательщику ренты надо понимать, что при исполнении обязательств, необходимо сохранять все письменные доказательства его исполнения. Не так редки и случаи недобросовестного поведения получателя ренты.

     Получатели  ренты постоянной – это граждане и некоммерческие организации. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться этим лицам, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

     Получатели  ренты пожизненной – только граждане, собственники имущества, либо граждане им указанные. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

     Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

     Договором постоянной ренты может быть предусмотрена  выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости  денежной сумме ренты.

     Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

     В силу статьи 593 ГК РФ получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

• плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
• плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);
• плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
• недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
• в других случаях, предусмотренных договором.

     В практике не редки случае заключения договоров пожизненного содержания с иждивением, где получатель ренты получает в течение жизни периодические платежи в деньгах в определенной сумме.

     Суд при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется, или должно предоставляться гражданину по закону должен руководствуется принципами добросовестности и разумности. А при установлении существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств суд удовлетворяет требования получателя ренты о возврате недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо удовлетворяет требования о выплате истцу выкупной цены. При этом плательщику ренты не компенсируются расходы, понесенные в связи с содержанием получателя ренты. Поэтому плательщику ренты надо понимать, что при добросовестном исполнении обязательств, необходимо сохранять все письменные доказательства их исполнения.

     Как и любое обязательство, договор  ренты может быть прекращен соглашением  сторон о расторжении договора и  по основаниям, предусмотренным гл. 26 ГК РФ, за исключением прекращения  обязательства исполнением. Кроме  того, прекращение обязательств по выплате ренты имеет свои особенности, присущие только данному договору. Гражданский кодекс РФ также предусматривает  возможность расторжения договора по требованию одной из сторон в  судебном порядке (п. 2 ст. 450).

     Расторжение договора представляет собой волевой  акт, направленный на прекращение неисполненного надлежащим образом договора и тем  самым - возникших из него обязательств на будущее время. Институт расторжения  договора, предусмотренный современным  гражданским законодательством  РФ, является новым правовым инструментом, предназначенным для эффективного регулирования гражданского оборота. Договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон либо по инициативе одной из сторон.

     В случае расторжения договора ренты  по соглашению сторон проблем, как правило, не возникает. Если же инициатором расторжения  договора выступает лишь одна сторона, то разрешать данное дело чаще всего  приходится суду. Инициатором, как правило, является получатель ренты, поскольку, являясь более слабой стороной, он более защищен законодателем¹⁶.

     Таким образом, в работе был проанализирован договор ренты. Порядок его заключения, изменения и расторжения. Выявлены различия видов договора ренты, проанализирована судебная практика по рассмотрению споров возникающих при рентных отношениях.

      Список литературы: 

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным  голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках  к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // Российская газета 25 .12.1993; СЗ РФ. 26.01.2009 N 4 ст. 445.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 17.10.2009) // СЗ РФ. 29.01.1996. N 5. ст. 410; Российская газета. N 131п 20.07.2009
3. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 №138 –ФЗ (с изм.и доп.от 09.11.2009)//СЗ РФ 18.11.2002 № 46 ст.4532; СЗ РФ 16.02.2009 № 7 ст.771
4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 15.07.2009) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)// СЗ РФ 28.07.1997 N 30 ст. 3594; СЗ РФ" 20.07.2009 N 29 ст. 3611
5. Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ(ред. от 17.07.2009) "О некоммерческих организациях"(принят ГД ФС РФ 08.12.1995) (с изм. и доп. на 01.01.2010)// СЗ РФ, 15.01.1996, N 3, ст. 145