Договор ренты

     Договоры  ренты, предполагающие отчуждение недвижимого  имущества, должны удостоверяться по месту  его нахождения, причем независимо от того, является оно жилым или нет. Удостоверение договоров об отчуждении этого имущества обязательно должно производиться нотариусом, на территории деятельности которого находится недвижимое имущество.

     Несоблюдение  нотариальной формы влечет недействительность договора ренты, такая сделка считается  согласно ст. 165 ГК РФ ничтожной.

     Однако  в некоторых случаях, если содержание сделки не противозаконно, стороны четко выразили волю и одна из сторон частично или полностью исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

     Заключающие договор лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т.п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной  воли сторон, заключающих договор.

     Лица, желающие заключить договор ренты, должны быть предельно осторожны  при его оформлении. Они должны точно знать, какой договор заключают  и каковы права и обязанности  каждого. Необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями в договоре, чтобы избежать недоразумений в  дальнейшем.

     Так, в 2005 г. А. продала К. принадлежащий ей на праве собственности дом. В 2009 г. она обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи этого дома недействительным, ссылаясь на следующее. При оформлении сделки у нотариуса она была уверена, что заключает договор купли-продажи с условием пожизненного содержания, К. обязалась содержать ее, и исполняла это в течение трех лет, но затем у них испортились отношения, ей стало известно, что ответчица ее обманула, заключив договор купли-продажи без условия пожизненного содержания.

     Удовлетворяя  иск А., суд на основании показаний  свидетелей признал установленным, что истица была введена в заблуждение  о предмете договора, поскольку считала, что заключен договор купли-продажи  дома с условием ее пожизненного содержания.

     Однако  эти выводы суда были признаны неправильными, указанное решение, а также определение  суда кассационной инстанции, которым  решение оставлено без изменения, отменены Судебной коллегией по гражданским  делам Верховного Суда РФ по следующим  основаниям. 
На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой соответствующему случаю форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

     Как установлено судом, между сторонами  заключен договор купли-продажи  земельного участка с находящимися на нем объектами недвижимости. В  нем нет указания о продаже  дома с условием пожизненного содержания продавца. Договор подписан продавцом  и покупателем, удостоверен нотариусом и зарегистрирован. Согласно показаниям удостоверившего договор купли-продажи  нотариуса, данным в судебном заседании, заключенным между сторонами  договором не предусматривалось  условие о пожизненном содержании продавца, договор зачитан истице, она подтвердила факт получения  денег за дом.

     Выводы  о том, что К. ввела в заблуждение  А. относительно предмета договора (фактически между сторонами действовали  отношения, вытекающие из договора купли-продажи  с условием пожизненного содержания продавца), письменными доказательствами по делу не подтверждены.

     Между тем согласно ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ)⁷обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Договор купли-продажи дома, а также договор купли-продажи с условием пожизненного содержания относятся к сделкам, совершаемым в письменной форме (ст. 161 ГК РФ), а в случаях, предусмотренных соглашением сторон, — в нотариально удостоверенной форме, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

     Согласно  ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Суд же сделал свой вывод, основываясь только на показаниях свидетелей.

     Истица  А. в силу ст. 56 ГПК РФ должна доказать, что договор купли-продажи дома заключен с условием пожизненного содержания продавца, при этом ей необходимо представить письменные доказательства.⁸

     Помимо  нотариального удостоверения договор  ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату  ренты, подлежит также государственной  регистрации (ст. 584 ГК РФ).

     Государственная регистрация является институтом гражданско-правового  принуждения. Принуждение заключается  в необходимости публичного признания  и подтверждения прав и сделок соответствующими законодательству. Посредством  такого признания права сделки приобретают  юридическую силу.⁹

     Действующее законодательство выделяет регистрацию  прав на недвижимое имущество и регистрацию  сделок с недвижимостью. Различия между  регистрацией прав и регистрацией сделок сводятся к следующему.

     В первом случае регистрационная запись призвана иметь правоустанавливающее значение и результатом осуществления  данной регистрации должно являться то, что правообладатель не обязан где бы то ни было в дальнейшем доказывать свое право, в том числе его  объем и содержание, никакими иными  доказательствами, кроме самой регистрационной  записи в реестре, что возможно только в отношении прав, объем и содержание которых определены законом.

     При осуществлении государственной  регистрации договора ренты, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту подлежат и  сам факт перехода имущества в  собственность соответствующей  стороны, и лежащее на этом имуществе  обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту Статья 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹⁰ позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на определенную недвижимость к новому правообладателю.

     Федеральный закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», определив процедуру такой  регистрации, поставил совершение любой  сделки с недвижимостью, требующей  государственной регистрации в  учреждении юстиции, в зависимость  от наличия в Едином государственном  реестре прав записи о государственной  регистрации ранее возникших  прав на соответствующий объект. Права  на недвижимое имущество, возникшие  до введения в действие указанного Закона (т.е. до 31 января 1998 г.), признаются им юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Однако при намерении совершить сделку с недвижимостью ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре в учреждении юстиции, независимо от их регистрации в БТИ, земельном комитете или местной администрации.¹¹

     Государственная регистрация сделок согласно Закону «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представляет собой юридическое  основание фиксации перехода прав на недвижимость или возникшего обременения соответствующего права. Записи об обременении рентой и залогом должны быть внесены регистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон. Если плательщик ренты не подаст заявления о регистрации таких ограничений и регистратор не внесет соответствующей записи, то плательщик ренты получит свидетельство о государственной регистрации права собственности без указания на наличие ограничений права. В случае дальнейшего отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, получателю ренты или приобретателю недвижимости будет причинен материальный ущерб, тогда ответственность может быть возложена на учреждение юстиции за несвоевременное и неточное внесение записей в Единый государственный реестр.

     Таким образом, при заключении договора ренты, предполагающего передачу под выплату  ренты недвижимого имущества, в  Единый государственный реестр вносятся записи о регистрации: во-первых, договора; во-вторых, права собственности плательщика  ренты; в-третьих, обременения рентой; в-четвертых, залога в пользу получателя ренты.

     На  основании сказанного можно сделать  вывод о том, что договор ренты  признается заключенным и тем  самым породившим соответствующие  права и обязанности для сторон только после нотариального удостоверения, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату  ренты, — с момента его государственной регистрации.

     Последствием  отсутствия государственной регистрации  в тех случаях, когда таковая  является обязательной, могут быть названы: для права — отсутствие самого права; для договора — его незаключение. Если договор, подлежащий государственной регистрации, не зарегистрирован в установленном законом порядке, то он не считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а следовательно, его исполнение не может быть обеспечено принудительной силой государства.

     Существует  и общая норма ГК РФ (п. 1 ст. 165), согласно которой нарушение требований об обязательной государственной регистрации сделки влечет за собой ее ничтожность. Это означает, что такая сделка недействительна с момента ее заключения независимо от того, будет ли она оспорена одной из сторон или третьим лицом в суде. В подобных случаях в виде последствия предусмотрено восстановление сторон в прежнем состоянии: получатель ренты получает обратно переданную вещь, но обязан возвратить плательщику ренты полученные рентные платежи.

     Вышеизложенное  позволяет сделать вывод, что, если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, незаключенной сделкой, поскольку ст. 584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность.

     Сказанное свидетельствует о наличии существенного  противоречия в формулировке ст. 584 ГК РФ. Ведь получается, что если стороны нотариально удостоверят договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, но не подвергнут его государственной регистрации, то они как участники незаключенного договора не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты.¹²

     Данный  вывод подтверждают и материалы  судебной практики. После заключения договора ренты были сданы документы  для государственной регистрации  договора и права собственности  на квартиру, однако государственная регистрация была приостановлена на один месяц для получения разрешения на оформление сделки от общественной жилищной комиссии. Рентополучатель не смог присутствовать при заключении сделки лично, поскольку находился в больнице, но при этом просьбу о регистрации документов направил письменно с соблюдением всех необходимых формальностей. Однако рентополучатель скончался, и в регистрации договора было отказано в связи со смертью одной из сторон сделки.

     Противоположное решение было вынесено Чертановским межмуниципальным судом г. Москвы Истица обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на квартиру. Она мотивировала свой иск тем, что в октябре 2008 г. она заключила с собственницей квартиры В. договор пожизненного содержания с иждивением, однако они не успели зарегистрировать его в Департаменте муниципального жилья г. Москвы, поскольку В. плохо себя чувствовала и истица не решилась везти ее в ДМЖ для регистрации договора, а в ноябре 2008 г. В. скончалась. ДМЖ г. Москвы отказался зарегистрировать данный договор.

     В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

     Как установлено в судебном заседании, сделка заключена в надлежащей — нотариальной — форме, истицей по делу полностью исполнены условия сделки: она содержала В., а впоследствии похоронила ее и оплатила услуги по погребению.

     Кроме того, как следует из текста доверенности, у истицы имелось право зарегистрировать данный договор в ДМЖ, однако она не имела возможности вовремя воспользоваться данным правом, поскольку ухаживала за больной В. и не могла отъехать от нее для регистрации договора.

     Всесторонне оценив приведенные выше доказательства, суд приходит к убеждению о  том, что в данном случае необходимо применить аналогию права и считать  смерть В. уклонением от регистрации  сделки, обязав ДМЖ г. Москвы зарегистрировать данный договор, признав за истицей  право собственности на спорную  квартиру.

     Президиум Верховного Суда РФ в ответ на вопрос: можно ли считать договор ренты заключенным с момента его нотариального удостоверения в случае, если рентополучатель умер, не успев его зарегистрировать, указал: «Так как договор ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения»¹³ Таким образом, данный вопрос законодательством урегулирован, но тем не менее он нередко становится предметом обсуждения и споров.