Договор ренты

 Договор пожизненной  ренты. Этот вид договора ренты  порождает срочные  
обязательства по выплате, которые устанавливаются на период жизни получателя  
ренты. Иначе говоря, смерть получателя ренты является юридическим фактом,  
с которым связывается прекращение обязательства по выплате пожизненной ренты.  
Права получателя пожизненной ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны  
с его личностью. 
     Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина,  
передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного  
им гражданина. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких  
граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное  
не предусмотрено договором пожизненной ренты. При этом в случае смерти одного  
из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим  
его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрю иное,  
а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты  
прекращается (п.2 ст.596 ГК РФ). 
     Пожизненная рента может быть установлена на период жизни другого гражданина,  
указанного лицом, передавшим имущество под выплату ренты, следовательно, возможна  
ситуация, когда договор на таких условиях был заключен, а гражданин, в пользу  
которого он заключен, к этому времени скончался. Такой договор ничтожен как  
устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту  
его заключения *(25). 
     Форма, размер и сроки выплаты пожизненной ренты. Пожизненная рента может  
иметь лишь форму денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты  
в течение всей его жизни. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная  
рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. В качестве иного  
в договоре пожизненной ренты может быть указано, что рентные платежи вносятся  
авансом за определенный период времени. 
     Размер пожизненной ренты определяется сторонами в договоре. При этом  
в расчете на месяц он не может быть меньше установленного законом минимального  
размера оплаты труда. При увеличении этой суммы размер пожизненной ренты подлежит  
пропорциональному увеличению (ст.597, 598 ГК РФ). 
     Договор пожизненной ренты - это срочная сделка. Обязательства, порожденные  
ею, могут быть прекращены плательщиком ренты только на общих основаниях. В  
силу этого даже случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного  
под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства  
выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (cт.600  
ГК РФ). 
     В отличие от плательщика ренты получатель пожизненной ренты наделяется  
правом своими инициативными действиями прекратить обязательства из договора  
пожизненной ренты. Так, в случае существенного нарушения договора пожизненной  
ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика  
ренты ее выкупа на условиях, предусмотренных ст.594 ГК РФ, либо расторжения  
договора и возмещения убытков. Более того, если под выплату пожизненной ренты  
квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты  
вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать  
возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты  
(ст.599 ГК РФ).    

 Договор пожизненного  содержания с иждивением. Его  легальное определение  
дано в ст. 601 ГК РФ. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель  
ренты гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный  
участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется  
осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного  
им третьего лица (лиц). 
     В многочисленных комментариях к норме ст.601 ГК РФ авторы, разграничивая  
пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, указывают, как правило,  
на два существенных отличия. От договора пожизненной ренты договор пожизненного  
содержания с иждивением отличается, в первую очередь, тем, что предметом договора  
пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимое имущество,  
причем как жилое, так и нежилое. Второе существенное отличие заключается в  
форме и объеме рентных платежей. В договоре пожизненной ренты, по общему правилу,  
допускается только денежная форма рентных платежей. В договоре пожизненной  
ренты с иждивением форма ренты - это обеспечение потребностей получателя ренты  
в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если это необходимо в силу  
состояния здоровья получателя ренты. Договором может быть также предусмотрена  
оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Закон допускает, что договором  
пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность  
замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение  
жизни гражданина периодических денежных платежей. Но при этом, в отличие от  
договора пожизненной ренты, в договоре пожизненного содержания с иждивением  
общий объем месячного содержания должен быть не менее удвоенного минимального  
размера оплаты труда, установленного законом. 
     Не оспаривая справедливости сказанного, хотелось бы отметить: главное,  
что отличает обязательства из договора пожизненной ренты от обязательств из  
договора пожизненного содержания с иждивением, это особый характер отношений  
между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание и  
иждивение. Указанный характер отношений обусловлен социальной сущностью и  
назначением пожизненного содержания с иждивением. Так, необходимость в уходе  
может возникнуть уже после заключения договора. Но сразу после появления она  
становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена им с учетом  
сложившихся обстоятельств. Поэтому при разрешении спора между сторонами об  
объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину,  
суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Нахождение  
гражданина на пожизненном содержании с иждивением с условием предоставления  
ему плательщиком ренты жилища и ухода предполагает наличие между ними лично-доверительных  
отношений. Поэтому в таких случаях существенным нарушением плательщиком ренты  
своих обязательств, дающим получателю ренты право потребовать возврата недвижимого  
имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты  
ему выкупной цены на условиях, установленных ст.594 ГК РФ, будет считаться,  
например, моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика  
ренты к гражданину - получателю ренты. 
     Реальность прав гражданина - получателя ренты гарантируется, во-первых,  
тем, что плательщик ренты - собственник недвижимого имущества, приобретенного  
им по договору содержания с иждивением, вправе отчуждать, сдавать в залог  
или иным способом обременять это имущество только с предварительного согласия  
получателя ренты *(26), а во-вторых, тем, что плательщик ренты обязан принимать  
необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания  
с иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости  
этого имущества.

------------------------------------------------------------------------- 
     *(1) Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции: Книга 1. М., 1961. С.253,  
254. 
     *(2) Победоносцев К. Курс гражданского права: Часть 3: Договоры и обязательства.  
СПб., 1890. С.353. 
     *(3) Доказательство этому можно найти в проекте Книги V Гражданского  
Уложения, внесенном 14 октября 1913 г. в Государственную Думу (см.: Герценберг  
В.Э., Перетерский И.С. Обязательственное право: Книга V Гражданского Уложения:  
Проект, внесенный 14 октября 1913 г. в Государственную Думу. СПб., 1914. С.199-201). 
     *(4) Цит. по: Вавин Н.Г. Сделки со строениями. М., 1926. С.112-113. 
     *(5) Цит. по: Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям. М.,  
1954. С.137. 
     *(6) См., напр.: Рясенцев В.А. Договор об отчуждении строения на условии  
пожизненного пользования // Социалистическая законность. 1945. N 1-2. С.23-26. 
     Однако следует отметить, что многие ученые вплоть до принятия ГК РСФСР  
1964 г. последовательно продолжали считать указанные договоры недействительными  
(см., напр.: Брауде И.Л. Указ. соч. С.137-139). 
     *(7) См.: Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением //  
Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный  
указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996.  
С.320. 
     *(8) См. об этом: Гражданское право: Учебник / Под ред. проф. Е.А.Суханова.  
М., 1998. Т.1. С.313, 322. 
     Безусловно, вопрос о возможности передачи под выплату ренты безналичных  
денег и бездокументарных ценных бумаг требует дальнейшего обсуждения, так  
как в настоящее время теоретические проблемы, касающиеся объектов права собственности,  
природы и сущности безналичных денег и бездокументарных ценных бумаг, не решены  
и являются предметом многочисленных жестких дискуссий. 
     *(9) Вместе с тем следует иметь в виду, что при условии отсутствия в  
законодательстве императивных предписаний о том, что получатель ренты отчуждает  
плательщику ренты имущество в собственность, нет теоретических препятствий  
для закрепления в законодательстве возможности передачи под выплату ренты  
имущественных прав, информации, результатов интеллектуальной деятельности,  
в том числе исключительных прав на них, выполнения работ и оказания услуг  
с этой же целью. В качестве примера можно привести норму из гражданского законодательства  
Японии, которое предусматривает возможность выплаты ренты в форме пожизненного  
содержания гражданину, проработавшему длительное время в пользу плательщика  
(см.: Вагацума С., Ариидзуми Т. Гражданское право Японии: Книга вторая. М.,  
1983. С.122). 
     *(10) Победоносцев К. Указ. соч. С.353-354. 
     *(11) В Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О регистрации  
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нет прямых предписаний о порядке  
регистрации договора ренты недвижимости или рентных обременений. Поэтому данное  
обременение должно регистрироваться в соответствии п.6 ст.12 данного Федерального  
закона как обременение права собственности в листе записи о прочих ограничениях  
в соответствии с п. 59 Правил ведения Единого государственного реестра прав  
на недвижимое имущество и сделок с ним (СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963). 
     *(12) Сказанное свидетельствует о наличии существенного противоречия  
в формулировке ст. 584 ГК РФ. Ведь получается, что если стороны нотариально  
удостоверят договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества,  
но не подвергнут его государственной регистрации, то они как участники незаключенного  
договора не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя  
они могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении  
договора ренты. 
     *(13) Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Ярошенко К.Б. Комментарий  
части второй ГК РФ. М., 1996. С. 54 (автор комментария к гл. 33 М.И. Брагинский). 
     *(14) Здесь уместно сказать о том, что рента может быть основана на договоре  
аренды. Так, в соответствии с доктриной голландского гражданского права аренда  
признается вещным правом, и поэтому на арендатора может быть возложена обязанность  
выплачивать собственнику через регулярные и нерегулярные интервалы времени  
денежную сумму ренту (ст.85 Гражданского кодекса Нидерландов) (см.: Гражданский  
кодекс Нидерландов / Пер. на русск. яз. М. Ферштмана. Лейден, 1996). 
     *(15) См.: Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С.295. 
Алеаторный характер договора ренты обоснован во французской юридической литературе  
(см., напр.: Годеме Е. Общая теория обязательств. М., 1948. С.32; Морандьер  
Л.Ж. Гражданское право Франции: Книга 3. С.333-338; Саватье Р. Теория обязательств:  
Юридический и экономический очерк. М., 1972. С.223-225) и законодательно закреплен  
в ст.1964 Гражданского кодекса Франции (см.: Французский гражданский кодекс  
1804 года / Пер. с фр. И.С. Перетерского. М., 1941). Справедливости ради необходимо  
отметить, что в литературе высказывались сомнения в алеаторном характере постоянной  
ренты (см., напр.: К. Победоносцев. Указ. соч. С.352-353). Гражданский кодекс  
Франции в ст.1964 относит к рисковым договорам только договор пожизненной  
ренты. 
     *(16) Морандьер Л. Ж. Гражданское право Франции. Книга 3. М. 1961. С.  
333-334. 
     *(17) Игнорирование положений п.2 ст.585 ГК РФ о субсидиарном применении  
к договору ренты норм о договоре купли продажи и договоре дарения служит основанием  
для выводов, не совсем точно отражающих нормативную конструкцию договора ренты  
в российском гражданском законодательстве. М.И. Брагинский пишет: "Прежде  
всего, как и заем, рента реальный договор. Этот договор начинает действовать  
с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность  
соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких  
правовых последствий не влечет" (см.: Комментарий части второй ГК РФ для предпринимателей.  
М., 1996. С. 53). 
     *(18) Отметим, что еще в 1956 г. проф. В.П. Грибанов, анализируя соотношение  
договора купли-продажи строений и акта его государственной регистрации, пришел  
к выводу о том, что такие договоры нельзя отнести "к договорам консенсуальным,  
и традиционная римская классификация договоров оказывается в данном случае  
непригодной" (см.: Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому  
праву. М., 1956. С.13). 
     *(19) Не случайно выдающийся российский цивилист советского периода О.С.  
Иоффе, относивший государственную регистрацию сделки к ее форме, считал, что  
договор дарения жилого строения, подлежащий государственной регистрации, как  
и договор пожизненного содержания, заключенный под отчуждение жилого дома,  
является консенсуальным договором (см.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 293, 397). 
     *(20) В этой связи один из авторов проекта гл. 33 ГК РФ С.А. Хохлов писал:  
"Предполагается, что меньший объем содержания не обеспечивает целей договора,  
превращает его либо в притворный, прикрывающий другую сделку (например, дарение),  
либо в кабальный для получателя" (см.: Хохлов С.А. Указ. соч. С.328). 
     *(21) С учетом сказанного явно небесспорным представляется мнение В.Н.  
Литовкина. Комментируя ст. 586 ГК РФ, он утверждает, что для отчуждения обремененного  
рентой недвижимого имущества новому приобретателю имущества согласия получателя  
рентных платежей не требуется (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ,  
части второй (постатейный). М., 1996. С.162). 
     *(22) Следует учитывать, что действующие федеральные законы от 16 июля  
1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и от 21 июля 1997 г. N  
122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  
с ним" не определили порядок регистрации права залога на недвижимое имущество,  
возникающее не из договора, а непосредственно в силу указания закона. Поэтому  
в настоящее время можно говорить о том, что подобное право залога возникает  
между получателем рентных платежей и собственником недвижимого имущества,  
переданного под выплату ренты, но нельзя утверждать, что оно возникло и для  
третьих лиц. В связи с этим правило п.1 ст.587 ГК должно быть тщательно отработано  
в договоре. 
     *(23) Хохлов С.А. Указ. соч. С.320. 
     *(24) См., напр.: Советский энциклопедический словарь. М., 1986. С.1119. 
     *(25) Наряду с указанным Французский гражданский кодекс признает ничтожным  
договор пожизненной ренты, заключенный "в пользу лица, пораженного болезнью,  
от которой это лицо скончалось не позднее 20 дней со дня заключения договора"  
(см.: Морандьер Л. Ж. Указ. соч. С.334). Такое положение целесообразно ввести  
и в российское законодательство. Оно стало бы средством борьбы со злоупотреблениями  
при использовании рентных договоров в неблаговидных целях. 
     *(26) Это правило, закрепленное в ст.604 ГК РФ, нельзя рассматривать  
в качестве особенного, присущего только правовому регулированию отношений  
пожизненного содержания с иждивением. Оно является следствием не столько доверительного  
характера отношений сторон, сколько следствием наличия у гражданина - получателя  
ренты залогового права на недвижимое имущество, возникшего у него в силу предписания  
закона. 

Использование в ст. 152 СК РФ таких терминов, как  «труд», «размер оплаты труда», наводит на мысль о том, что между органом опеки и попечительства и родителем-воспитателем складываются трудовые правоотношения. Позицию о трудовой природе отношений приемных родителей и органа опеки и попечительства поддерживает Г.С. Скачкова[1]. По ее мнению, воспитание ребенка в приемной семье является определенной трудовой функцией. Причем такая работа производится приемными родителями по найму за вознаграждение, выплачиваемое им органами опеки и попечительства, которые выступают в данном случае в качестве работодателя.

Обращение к  подзаконным нормативным правовым актам, регулирующим вопросы организации  приемной семьи, не вносит на этот счет никакой определенности. Так, письмо Минобразования России от 29 октября 2001 г. N 1293/28-5 «Об оформлении трудовых отношений  органов опеки и попечительства с приемными родителями»[2] называет договорными такие отношения, в основе которых лежит договор возмездного оказания услуг, но при этом в самом названии документа речь идет о трудовых отношениях.

Согласно  ст. 56 Трудового кодекса РФ, трудовой договор - соглашение, по которому «работник  обязуется лично выполнять определенную этим соглашением трудовую функцию, соблюдать действующие в организации  правила внутреннего трудового  распорядка». Однако особенность деятельности родителя-воспитателя состоит в  том, что на него возлагается чрезвычайно  широкий круг обязанностей: воспитывать  ребенка, заботиться о его здоровье, интеллектуальном и духовном развитии. Таким образом, он выполняет по отношению  к приемному ребенку те же обязанности, что и родитель по отношению к  своим детям. При этом он свободен в выборе времени исполнения своих  обязанностей, режимом и распорядком  дня не связан. Все это не позволяет  выделить конкретную трудовую функцию  родителя-воспитателя, а также время  его труда и отдыха в приемной семье.

Кроме того, в соответствии с законодательством, трудовая функция заключается в  выполнении работы по определенной специальности, квалификации, должности. В случае же с приемными родителями говорить об их образовании, стаже работы невозможно, поскольку Семейный кодекс РФ и Положение  о приемной семье не предъявляет  к ним такого рода требований.

  Личный  характер исполнения обязанностей родителя-воспитателя  в приемной семье исключает возможность  его замены другим лицом, но и не позволяет органу опеки и попечительства заменить «приемного родителя» другим «работником». Более того, по смыслу действующего законодательства о приемной семье родители-воспитатели не имеют  трудового отпуска, приемный родитель не может воспользоваться правом на предоставление отпуска по уходу за ребенком (ст. 256 ТК РФ) в случае принятия на воспитание ребенка в возрасте до трех лет. Несмотря на то, что деятельность по воспитанию приемных детей зачисляется в их трудовой стаж, в перечне документов, предусмотренных п. 7 Положения о приемной семье, не говорится о необходимости предоставления трудовой книжки. Между тем, в силу ст. 65 ТК РФ при заключении трудового договора лицо, поступающее на работу, должно предоставить работодателю, помимо иных документов, также и трудовую книжку. Работнику при приеме на работу может быть назначен испытательный срок в соответствии со ст. 70 ТК РФ, а для приемного родителя он не предусПосле введения в действие с 1 января 1995 года Гражданского кодекса РФ в российском законодательстве появилось такое понятие, как рента. Многие граждане стали рассматривать ее как вид регулярного дохода, основанного на передаваемом в собственность плательщика имуществе и не требующего от получателя трудовой деятельности. При выборе вида договора ренты у многих возникают вопросы, ответы на которые можно получить из представленной статьи.

  Действующим Гражданским кодексом РФ установлено два  вида ренты:

  • постоянная;

  • пожизненная.

  Особая  разновидность второго  вида — пожизненное  содержание с иждивением.

  Постоянная  и пожизненная  рента имеют много  общего.

  По  договору ренты одна сторона (получатель) передает другой стороне (плательщику) в собственность  имущество. В обмен  плательщик обязуется  периодически выплачивать  получателю ренту  в виде определенной денежной суммы либо средств на его  содержание в иной форме.

  Имущество, передаваемое по договору ренты, может быть как движимым, так  и недвижимым (антиквариат, денежные суммы, частные  коллекции картин, посуда, мебель, изделия  из драгоценных металлов и драгоценных  камней, а также  квартиры, жилые дома, дачи, гаражи).

  Не  могут служить  предметом договора ренты имущественные  права, в частности  нельзя передать под  выплату ренты  долю в праве общей  собственности на имущество.

  Договор ренты заключается  в письменной форме  и подлежит обязательному  нотариальному удостоверению  независимо от того, какое имущество  передают под выплату  ренты. К тому же договор, предусматривающий  отчуждение недвижимого  имущества под  выплату ренты, подлежит государственной  регистрации.

  Особенность ренты заключается  в том, что имущество, передаваемое под  выплату, сразу переходит  в собственность  плательщика, за исключением  специально оговоренных  в законе или договоре случаев. Получатель же взамен получает долговременное обязательство  о выплате ренты.

  Передача  имущества в собственность  плательщика под  выплату ренты  может быть произведена  получателем за плату (то есть когда помимо собственно рентных  выплат возмещают  еще и стоимость  переданного под  выплату ренты  имущества) или бесплатно (то есть когда объем  выплат сведен к собственно рентным платежам). Если договор предусматривает  передачу имущества  за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяют  правила о купле-продаже. В противном случае к отношениям сторон применяют правила  о договоре дарения. Но в отличие от последнего даже при  отчуждении имущества  под выплату ренты  бесплатно договор  ренты носит возмездный характер.