Договор ренты

имуществом. Они также  не могут отчуждать имущество, приобретенное  за счет

разрешенной им доходной деятельности, поскольку в данном случае они 

действуют как предприниматели, а последние получателями постоянной ренты 

быть не могут.

     Коммерческие  организации   и ИП в качестве  рантье выступать не могут.

Другим признаком  договора постоянной ренты является  возможность 

передачи прав получателя ренты в результате уступки требования и 

возможность их перехода по наследству или в результате правопреемства при

реорганизации юридических  лиц (п. 2 ст. 560). Иное может быть предусмотрено 

законодательством или договором. Но при любых обстоятельствах  запреты на

передачу прав или  на их переход (законные или договорные) не должны лишать

договор постоянной ренты бессрочного характера. Поэтому  в принципе не будет 

соответствовать закону запрет на передачу постоянной ренты  по наследству, т.к.

в этом случае постоянная рента трансформируется в пожизненную.

     Размер  рентных платежей – существенное  условие договора (ч. 1 п. 1 ст. 561).

В целях защиты интересов  получателя постоянной ренты установлено, что если

иное не предусмотрено  договором, размер выплачиваемой ренты  увеличивается 

пропорционально увеличению установленного законодательством  размера 

базовой величины (п. 2 ст. 561).

     Основная  форма рентных платежей  –  денежная  (ч. 1 п. 1 ст. 561). Вместе с 

тем договором постоянной ренты может быть предусмотрена  выплата ренты 

путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг,

соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (ч. 2 п. 1 ст. 561).

     Если  иное не предусмотрено договором,  постоянная рента выплачивается  по

окончании каждого календарного квартала (ст. 562).

В длящемся обязательстве  из договора ренты особое значение имеет вопрос о 

распределении риска случайной гибели имущества, переданного под выплату

ренты. Здесь подлежит учету бесплатно или за плату  передавалось имущество в

собственность плательщика  ренты. Если имущество передавалось бесплатно, то 5

риск его случайной  гибели или случайной порчи, повреждения  несет 

плательщик (п. 1 ст. 566) и это будет означать, что несмотря на гибель

имущества, он должен будет продолжать уплачивать ренту, поскольку ничего за

имущество не платил.  Если имущество под выплату ренты  передавалось за

плату, то при случайной  гибели или случайном повреждении  имущества 

плательщик вправе требовать соответственно прекращения  обязательства по

выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 566).

     Прекращение  договора постоянной ренты возможно  как по общим, так и по

специальным основаниям. Однако прекращение рентного обязательства,

возникшего в связи  с передачей под выплату ренты  недвижимого имущества, по

таким общим основаниям как смерть гражданина и ликвидация юридического

лица невозможно, потому что рента в порядке  следования обременяет

недвижимое имущество, переданное в ренту.

Специальным основанием прекращения обязательств из договора постоянной

ренты является ее выкуп.

     В соответствии  с п. 1 ст. 563  плательщик постоянной  ренты вправе 

отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Любое условие 

договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп 

ничтожно (ч. 1  п. 3 ст. 563). В договоре стороны могут  предусмотреть только

одно ограничение  на выкуп ренты: невозможность осуществления  этого права

при жизни получателя ренты либо в течение иного  срока, не превышающего

тридцати лет с  момента заключения договора (ч. 2  п. 3 ст. 563). Договоры

постоянной ренты, содержащие указанные ограничения, сохраняют алеаторный

характер, а договоры без таких ограничений – не сохраняют.

     Выкуп  ренты означает выплату плательщиком  постоянной ренты ее 

получателю вместо рентных платежей выкупной цены, определенной сторонами 

в договоре (п. 1 ст. 565). При отсутствии условия о выкупной цене в договоре,

по которому имущество передано под выплату ренты с оплатой, выкуп

осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме  подлежащей выплате 

ренты (п. 2 ст. 565). В  таких случаях в состав выкупной цены не включается

стоимость имущества, переданного под выплату ренты, вследствие того, что 

получатель ренты  произвел его отчуждение как продавец, получив при этом за

него плату, эквивалентную  продажной цене. При отсутствии условия  о 

выкупной цене в  договоре, по которому имущество передано под выплату ренты 

бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных  платежей

включается цена переданного имущества, определяемая по правилам,

предусмотренным пунктом 3 статьи 394 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 565).

     О выкупе  ренты ее плательщик обязан  заявить в письменной форме  не 

позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более

длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом

обязательство по выплате  ренты не прекращается до получения  всей суммы 

выкупа получателем  ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен

договором (п. 2 ст. 563).

     Обязательства из договора могут быть прекращены путем выкупа постоянной

ренты плательщиком по требованию получателя ренты.6

     Последний вправе требовать выкупа ренты в случаях, когда:

1) плательщик ренты  просрочил ее выплату более  чем на один год, если 

иное не предусмотрено  договором постоянной ренты;

2) плательщик ренты  нарушил свои обязательства по  обеспечению выплаты 

ренты (ст. 558)

3) плательщик ренты  признан экономически несостоятельным  (банкротом) 

либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не

будет выплачиваться  им в размере и сроки, установленные  договором;

4) недвижимое имущество,  переданное под выплату ренты,  поступило в

общую собственность  или разделено между несколькими  лицами;

5) в других случаях,  предусмотренных договором (ст. 564).

3.Договор пожизненной  ренты

     Этот  вид договора ренты порождает   срочные обязательства по  выплате 

рентных платежей. Смерть получателя ренты прекращает обязательства  по

выплате пожизненной  ренты. Права получателя ренты непередаваемы, т.к. они 

неразрывно связаны с его личностью.

     Пожизненная  рента может быть установлена  на период жизни гражданина,

передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого

указанного им гражданина (п. 1 ст. 567). Эта рента может быть установлена в

пользу нескольких граждан, доли которых в праве  на получение ренты 

считаются равными, если иное не предусмотрено договором  пожизненной 

ренты (ч. 1 п. 2 ст. 567). При этом в случае смерти одного из получателей ренты 

его доля в праве  на получение ренты переходит  к пережившим его получателям 

ренты, если договором  пожизненной ренты не предусмотрено  иное, а в случае

смерти последнего получателя ренты обязательство  выплаты ренты 

прекращается (ч. 2 п. 2 ст. 567). Договор, устанавливающий пожизненную  ренту 

в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен 

(п. 3 ст. 567).

     Формой  выплаты пожизненной ренты может  быть только денежная сумма, 

периодически выплачиваемая  получателю ренты в течение его  жизни (п. 1 ст.

568). Если иное не  предусмотрено договором пожизненной  ренты, пожизненная

рента выплачивается  по окончании каждого календарного месяца (ст. 569).

     Размер  пожизненной ренты определяется  сторонами в договоре. При этом  в

расчете на месяц  он не должен быть менее одной базовой  величины (п. 2 ст.

568). Увеличение установленного  законодательством размера базовой  величины 

ведет к автоматическому  пересчету размера ренты.

Договор пожизненной  ренты  – это срочная сделка. Обязательства,

порожденные ею, могут  быть прекращены плательщиком ренты  только на

общих основаниях. В силу этого даже случайная гибель или случайное

повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной  ренты, не

освобождают плательщика  ренты от обязательства выплачивать  ее на условиях,

предусмотренных договором (ст. 571).

     В отличие  от плательщика получатель пожизненной  ренты вправе прекратить 

обязательства, вытекающие из данного договора. В случаях  существенного 7

нарушения договора плательщиком получатель ренты вправе требовать от

плательщика выкупа ренты на условиях, предусмотренных  статьей  565, либо

расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 570).

     Если  под выплату пожизненной ренты  квартира, жилой дом или иное 

имущество отчуждено  бесплатно, получатель ренты вправе при существенном

нарушении договора плательщиком потребовать возврата этого имущества с

зачетом его стоимости  в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 570).

4.Договор пожизненного  содержания с иждивением.

     По  договору пожизненного содержания  с иждивением получатель ренты  –

гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество, за

исключением земельного участка, в собственность плательщика  ренты, который 

обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и 

(или) указанного  им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 572).

     От  предыдущего договора этот договор  разнится  двумя существенными 

моментами. Во-первых, предметом рассматриваемого договора может быть

только недвижимое имущество.  Во-вторых, при ренте  с иждивением рента 

предоставляется в  форме обеспечения потребностей получателя ренты в

жилище, питании и  одежде, а если этого требует состояние  здоровья

гражданина, то и  уход за ним. Договором пожизненного содержания с

иждивением может  быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты 

ритуальных услуг (п. 1 ст. 573). Лишь в качестве исключения договором 

пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена

возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре

выплатой в течение  жизни гражданина периодических  платежей в деньгах (ст.

574).    Общий  объем содержания в месяц не  может быть менее двукратного