Договор строительного подряда

В регулировании закона от 26 июня 1991 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» различают два вида такой  деятельности. Первый рассчитан на то, что пользователем инвестиционного  объекта выступает инвестор.

Тогда он от своего имени  заключает договор с подрядчиком. При втором виде пользователем объекта  является другое лицо, которому объект передает инвестор. В последнем случае заказчиком в подрядном договоре становится будующий пользователь в  то же время между инвестором и  пользователем заключается специальный  договор – об инвестировании.

В новом ГК договора строительного  подряда нашла отражение и  международная практика использования  рассматриваемых договоров. В частности, это проявилось в более широком  представлении о «строительстве под ключ». Имеется включение  в данный договор среди прочего  ранее не укладывавшейся в его  рамки обязанности обеспечить эксплуатацию заказчиком объекта в течение  согласованного срока после его  принятия. Такая обязанность может, к примеру, охватывать набор и  обучение персонала, налаживание связей с поставщиками, поиск рынков сбыта  и др.

Немаловажный вопрос о  лицензировании строительной деятельности регулируется Постановлением Правительства  от 24 декабря 1994 № 1418, в котором утверждено Положение о лицензировании строительной деятельности.

В 1992 г. Министерством архитектуры, строительства и жилищно-коммунального  хозяйства РФ по согласованию с МинФином было издано Руководство по согласованию договоров подряда на строительство  в РФ, которое учитывает все  экономические изменения.

2 Понятие и  предмет строительного подряда

Договор строительного подряда  имеет отличительные особенности, позволяющие выделить его в отдельный  вид договора подряда.

Во-первых, предметное действие норм, регулирующих отношения строительного  подряда, распространяются на отношения, связанные с созданием недвижимого  имущества. Объектами договора строительного  подряда являются объекты недвижимости, как вновь создаваемые, так и  подлежащие улучшению, под которыми понимаются неразрывно связанные с  землей объекты, созданные человеком  для определенных целей и зарегистрированные уполномоченными государственными органами в установленном порядке.

Во-вторых, подрядчик должен обладать специальной правоспособностью, под которой понимается способность  своими действиями создавать для  себя права и нести обязанности, в тех сферах деятельности, на которые  у подрядчика имеется специальное  разрешение – лицензия.

В-третьих, предусмотрено  специальное обязательство заказчика, создать подрядчику необходимые  условия для работы. Это связано, прежде всего, с тем, что обычно собственником  либо иным титульным владельцем участка  земли или иного объекта, на котором  предполагается производство строительных работ, является заказчик.

В-четвертых, предусматривается  возможность установления дополнительных обязательств подрядчика тесно связанных  с предметом договора подряда, но выполнение, которых, происходит после  сдачи результата работы заказчику.

В-пятых, для регулирования  отношений, возникающих в связи  с заключением и реализацией  договора, используется большое количество ведомственных нормативных актов. Следует отметить все более широкое  применение в практике строительства  рекомендаций международных стандартных  договоров, особенно «Условий международного договора» на работы в гражданском  строительстве (4-ое изд. 1987 г.). Этот стандартный  договор подготовлен Международной  федерацией инженеров-консультантов  и известен как «договор FIOK».¹

В-шестых, для строительного  подряда в международной практике используются и характерно наличие  посредника - специализированной инженерной организации (инженера), осуществляющей надзор за ходом выполнения работ  и приемку выполненных подрядчиком  работ.

Существенным условием договора является обязательное указание срока  выполнения работ. Подрядчик обязуется  в установленный срок по заданию  заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Поэтому договор считается  незаключенным, если в нем отсутствует  условие о сроке выполнения работ (Информационное письмо Президиума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г., № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

Важнейший пункт, который  должен содержать любой договор, - это предмет договора. Отсутствие этого пункта или нечеткое определение  его в тексте одно из оснований, по которому можно считать договор  незаключенным. Причем это не зависит  от того, насколько полно будут  урегулированы все остальные  условия.²

Пункт 1 ст. 740 ГК РФ дает определение  договору строительного подряда.

Из этого определения  видно, что предмет договора –  это выполнение работ, которые заканчиваются  созданием или обновлением объектов недвижимости.

Во-первых, работы по строительству  или реконструкции предприятия, здания, сооружения или иного объекта (п. 2 ст. 740 ГК).

Во-вторых, предметом договора могут быть монтажные, пусконаладочные  и иные работы, неразрывно связанные  со строящимся объектом договора строительного  подряда только в том случае, если они ведутся на строящемся объекте. Если же работы осуществляются на уже  эксплуатируемом объекте, то они  будут предметом обычного договора подряда или даже основной частью предмета договора купли-продажи. Последнее  имеет место, когда в число  обязанностей продавца входит запуск, наладка и проверка проданного оборудования.

Прежде всего сторонам нужно уже в тексте самого договора дать характеристику объекта строительства  или иных работ. связанных с объектом строительства. В частности, статья договора, посвященная предмету, должна содержать:

• наименование объекта строительства
• назначение объекта
• месторасположение объекта
• характеристику проектной документации (кем и когда утвержден или будет утвержден проект)
• перечень монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом, которые обязан осуществить подрядчик.

Давая характеристику объекта  строительства, сторонам следует указать, в каких целях заказчик собирается этот объект использовать. Указание целей  строительства объекта может  помочь, если возникает спор о качестве работ, эксплуатации объекта.

Предмет договора более подробно излагается в технической документации, определяющей объем, содержание работ  и другие предъявляемые к ним  требования. Согласно п. 1 ст. 743 ГК, если в договоре строительного подряда  отсутствуют иные указания, то предполагается, что подрядчик обязан выполнить  работы, указанные в технической  документации и в смете.

Техническая документация является неотъемлемой частью договора. Если не в договоре нет указаний на состав и содержание технической документации, такие указания на то, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию, то это  влечет за собой признание договора подряда незаключенным.

Из этого положения  есть исключения. Так, рассматривая дело, арбитражный суд определил, что  отсутствие утвержденной в установленном  порядке технической документации не является безусловным основанием для того, чтобы признать договор  незаключенным. В ходе рассмотрения дела суд установил факты.

Подрядчик обратился в  суд с иском о возникновении  с заказчика неустойки за просрочку  оплаты работ.¹ В своих возражениях заказчик опирался на то, что в связи с отсутствием технической документации, определяющей предмет договора, или соглашения о ее предоставлении договор следует считать незаключенным.

Суд отклонил доводы заказчика, так как стороны четко определили предмет договора в самом его  тексте, предусмотрев, что обязанностью подрядчика является постройка хозблока из бруса площадью 6x8 м², и указав договорную цену этих работ. Кроме того, до заключения договора заказчик ознакомления с типовым образцом хозблока, возводимого подрядчиком. А значит, стороны фактически определили предмет договора, несмотря на отсутствие технической документации. Поэтому договор нельзя считать заключенным.

Однако подобное решение  арбитражного суда скорее исключение, чем правило. Ведь если нет технической  документации сторонам очень трудно доказать, какие именно работы и  в каком объеме должны быть произведены (даже если есть хорошо составленная смета).

Подряд представляет собой  договор двусторонний, возмездный и  консенсуальный. В данном случае исключена  ситуация, сложившаяся, например, применительно  к дарению, когда в силу ст. 572 ГК стали равно допустимыми как  консенсуальный, так и реальный вариант  этого договора.

Существует еще одна особенность  трехчленной классификации этого  договора, если некоторые консенсуальные договора (купля-продажа) иногда исполняются  в момент их заключения, то для договора подряда такая возможность исключена, момент заключения сделки и момент выполнения работ обязательно отделены друг от друга более или менее  продолжительным промежутком времени. При этом временной разрыв, о котором  идет речь, существует по отношению  не только к подрядчику, но и к  заказчику, поскольку обязанности последнего, отражены в определении, состоят в принятии выполненных на основе и во исполнение договора работ, а также их оплате. Отмеченное несовпадение во времени моментов заключения и исполнения договора сохраняется и при предварительной оплате работ.

1. 3 Стороны в  договоре строительного подряда

Заключение договора строительного  подряда составляет один из элементов  инвестиционной деятельности, участниками  которой являются инвесторы - те, кто  осуществляет вложение собственных, заемных  или привлеченных средств, в форме  инвестиций и одновременно обеспечивают их целевое использование. Инвесторы  могут сами, от своего имени, выступать  в договоре строительного подряда  в качестве заказчика. Возможны варианты, когда инвестор уполномочил в  силу инвестиционного договора своих  представителей. Инвесторам предоставляется  возможность передать по контракту  в установленном законом порядке  принадлежащие им полномочия гражданам, юридическим лицам, государственным  и муниципальным органам.

Роль заказчика в договоре строительного подряда может  исполнять любой участник гражданского оборота. Специально выделены отношения, связанные с выполнением подрядных  работ, которые предназначены для  удовлетворения потребностей РФ или  субъектов РФ и финансируются  за счет средств их бюджета и внебюджетных источников, а также, когда строительные работы направлены на удовлетворение личных потребностей граждан.

Согласно Закону от 25 февраля 1999 г. инвесторами могут быть физические и юридические лица, а также  создаваемые на основе договора о  совместной деятельности и не имеющие  статуса юридического лица объединения  юридических лиц, государственные  органы и органы местного самоуправления. В этом же Законе идет речь и о  возможности выступления в таком  качестве иностранных субъектов  предпринимательской деятельности, а также определен правовой статус заказчиков. В таком качестве могут  выступать уполномоченные на то инвесторами  физические и юридические лица, которые  осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Специально предусмотрено, что  они не вмешиваются в предпринимательскую  деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если только иное не предусмотрено  договором между ними. Заказчики  могут быть инвесторами. Если же заказчик не является инвестором, то на период и  в пределах полномочий, которые установлены  договором с ним, он наделяется правами  владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями.

Ограничение участия в  договорах строительного подряда  подрядчиков - физических и юридических  лиц, заключивших договор строительного  подряда в рамках осуществляемой ими предпринимательской деятельности, выражается в необходимости иметь  для соответствующей строительной деятельности лицензию. В Законе от 8 августа 2001 г. "О лицензировании отдельных видов деятельности" в это число включено, в частности, строительство зданий и сооружений I и II уровня ответственности в соответствии с государственным стандартом. Договор  строительного подряда с подрядчиком-предпринимателем, не имеющим лицензии, может быть по основаниям, указанным в ст. 173 ГК, оспорен самим подрядчиком, его  учредителями или Государственным  комитетом по строительству и  жилищно-коммунальному комплексу  РФ как органом, осуществляющим контроль и надзор за деятельностью строительных организаций. По этой причине Президиум ВАС РФ, имея в виду ст. 173 ГК, отверг среди возражений заказчика, уклонившегося от оплаты работ, ссылку на отсутствие у подрядчика лицензии. В своем обосновании он обратил внимание на то, что заказчик выполненные работы принял.¹

Международный опыт подтверждает эффективность в определенных случаях, при осуществлении главным образом  строительства крупных объектов, привлечения специально фигуры "инженера".¹ Правовому положению "инженера и составляющая одну из новелл Кодекса ст. 749. Речь идет о том, что в соответствии с договором, заключенным с заказчиком, при этом, как особо подчеркнуто, без участия подрядчика, а значит, и не получая его согласия, "инженер" осуществляет по поручению заказчика, наряду с фактическими, также и определенные юридические действия, выступая в последнем случае от имени заказчика.

Функции "инженера" могут  закрепляться в договоре строительного  подряда главным образом для  определения последствий его  действий для заказчиков. В тех  случаях, когда речь идет о действиях  юридических, в качестве альтернативы специально выданной заказчиком "инженеру" доверенности могут служить полномочия, закрепленные в самом договоре строительного  подряда, которыми заказчик наделен  от своего имени и которыми он наделяет "инженера". Полномочия, о которых  идет речь, включают надзор (контроль) за строительством, дачу обязательных для подрядчика указаний от имени  заказчика.

В тех пределах, в каких  во взаимоотношениях с подрядчиком "инженер" выступает в качестве представителя, среди других правил к отношениям сторон применяется  и норма о возможности и  значении последующего одобрения заказчиком действий, совершенных "инженером" сверх имевшихся полномочий (п. 2 ст. 183 ГК). Заслуживает внимания содержащаяся в Международных условиях договора о строительстве 1977 г. рекомендация выделить в договорах ситуации, при  которых требуется специальное  одобрение заказчика.