Договор строительного подряда

Рабочий проект (проект) на новое  строительство, расширение и реконструкцию  действующих предприятий, зданий и  сооружений или их очередей должен состоять из следующих разделов:

• общая пояснительная записка;
• генеральный план и транспорт;
• технологическое решение;
• научная организация труда рабочих и служащих;
• управление предприятием;
• строительные решения;
• организация строительства;
• охрана окружающей природной среды;
• жилищно-гражданское строительство;
• сметная документация;
• паспорт рабочего проекта.

В состав рабочего проекта  рекомендуется включать также рабочую  документацию, которая разрабатывается  в целом на строительство при  его продолжительности до двух лет, при большей продолжительности  – на годовой объем строительно-монтажных  работ. На отдельные объекты, входящие в состав предприятия и сооружения, со сроками их строительства до одного года рабочая документация разрабатывается  и выдается в целом на эти объекты.

В соответствующих разделах рабочего проекта для определения  сметной стоимости проектируемых  предприятий, зданий, сооружений или  их очередей составляется следующая  сметная документация:

• сводка затрат
• объектные и локальные сметы
• сметы на проектные и изыскательные работы
• объектные и локальные сметные расчеты

Локальные сметы – это  первичные сметные документы, составляются на отдельные виды работ, которые  определяют в соответствии с рабочим  проектом.

Локальные сметные расчеты  – в случаях, когда объемы работ  и размеры затрат еще окончательно неопределенным и подлежат уточнению.

Объектная смета – это  документ, на основе которого формируются  цены на строительную продукцию, объединяют в своем составе на объект в  целом данные из локальных смет.

Сметные расчеты – документы  для определения в целом по стройке лимита средств.

Сводка затрат - это сметный  документ, определяющий стоимость строительства  предприятия, здания, сооружений или  их очередей в случаях, когда наряду с объектами производственного  назначения составляется проектно - сметная  документация на объекты жилищно-гражданского и другого назначения.

Действующее законодательство и нормативные акты Госстроя РФ не предусматривают каких-либо исключений для составления проектно - сметной  документации на строительство объектов с низкой стоимостью или сроками  строительства, то есть все перечисленные  элементы должны быть в той или  иной степени проработаны. Разумеется, если какие-либо работы не проводятся, то локальные или объектные сметы  на них не составляются, а в свободном  сметном расчете соответствующие  строки или графы прочеркиваются. Нумерация глав сводного сметного расчета  должна быть единой.¹ Это необходимо для того, чтобы правильно применять положения ведомственных актов Госстроя РФ.

Именно техническая документация является заданием заказчика, в соответствии с которым подрядчик должен выполнить  определенную работу. Поэтому в договоре необходимо предусмотреть ситуации, когда заказчик желает изменить техническую  документацию, например, дополнить  проект.

В этом случае оговаривается, что заказчик вправе вносить изменения  в техническую документацию, но при  условии: дополнительные работы не должны превышать 10 % общей сметной стоимости  работ и менять их характер. Оплачивает такие работы заказчик не на основании  сметы, а по дополнительному соглашению. Если объем работ превышает 10 % сметной  стоимости или повлек изменение  характера работ, заказчик должен с  подрядчиком согласовать дополнительную смету.

На практике часто бывает, что подрядчик обнаружил необходимость  проведения дополнительных работ, не предусмотренных  технической документацией. В таких  случаях очень важно определить в договоре порядок действий подрядчика. Если порядок не прописан в договоре, то подрядчик обязан действовать  согласно ст. 743 ГК РФ. Обнаружив, что  нужно выполнить дополнительные работы, увеличивающие сметную стоимость, он обязан получить согласие заказчика  на их проведение. Срок, в течение  которого подрядчик ожидает ответа заказчика, составляет 10 дней. Если заказчик не ответил в этот срок, то подрядчик  приостанавливает работу, убытки за простой  ложатся на заказчика. Если подрядчик  не получил согласия заказчика на проведение дополнительных работ, но тем  не менее осуществил их, то он не может  требовать оплату этих работ, за исключением  случая, когда выполнение дополнительных работ без согласия заказчика  было связано с предотвращением  гибели или повреждения объекта  строительства. Существует еще один случай, когда подрядчик имеет  право на дополнительную оплату: если речь идет о разумных расходах, понесенных им в связи с установлением  или устранением дефектов в технической  документации (п. 4 ст. 744). Следует иметь  в виду, что закон ставит защиту гражданских прав в зависимости  осуществлялись они разумно, разумность действий заказчика гражданских  правоотношений предполагается. Следовательно, не подрядчик обязан доказывать разумность своих действий, а заказчик, отказывающийся выплатить соответствующую сумму, должен доказать, что подрядчик действовал «неразумно».

Цена договора является существенным условием договора. Для ее расчета  подрядчик должен разработать и  предоставить заказчику смету. Отсутствие сметы может повлечь за собой  признание договора незаключенным. Этот вывод следует из анализа  п. 1 ст. 743 ГК. согласно этому пункту, подрядчик обязан осуществить строительство  и связанные с ним работы в  соответствии со сметой, определяющей цену работ. А в соответствии с  п. 1 ст. 746 ГК РФ заказчик оплачивает работы, которые выполнил подрядчик в  размере, предусмотренной сметой. Никаких  иных возможностей определения размера  оплаты выполненных работ данная статья не предусматривает.

Исключение может быть сделано в том случае, если в  договоре стороны подробно согласуют  состав работ и их стоимость.

Цена, указанная в договоре, может быть твердой или приблизительной, если в договоре не указано, какая  определена цена, то считается, что  это твердая цена.

Твердая цена не изменяется в течение всего периода строительства, указывается с конкретным сроком выполнения работ. Разница между  этой ценой и фактической стоимостью строительства является доходом  застройщика. Поэтому он заинтересован  в снижении расходов по строительству, но необходимо соблюдать важные условия: снижение расходов не должно снижать  качество работ и материалов. В  случае повышения фактической стоимости  строительства над твердой ценой  подрядчик погашает разницу за счет собственных средств.

Твердая цена может устанавливаться  в результате проведения открытых подрядных  торгов или в пределах, утвержденных сметой на строительства.¹ Также эта цена может определяться на основе сметы ранее построенного аналогичного объекта с учетом текущего уровня цен, для чего используют коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства. Основанием для определения твердой цены обычно является сметная стоимость строительства объекта (работ), рассчитанная в базовом уровне цен (1991 или 1984). А затем она пересчитывается с помощью специальных коэффициентов, которые устанавливают региональные центры по ценообразованию в строительстве.

В соответствии с п. 4 ст. 709 ГК РФ цена работы, выполняемой по договору подряда, может быть приблизительной, требуется лишь специальное указание на это в договоре, иначе цена будет считаться твердой.

Определение приблизительной (открытой) цены содержится в подпункте  «б» п. 6 Положения по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» (ПБУ 2/94). Так, приблизительная (открытая) цена означает, что подрядчику возмещается  фактическая стоимость строительства, а также выплачивается согласованная  договором на строительство прибыль.¹

Установление в договоре открытой цены выгодно для подрядчика, поскольку, это позволяет ему  максимально компенсировать свои затраты, связанны с выполнением договора. Но следует помнить, что согласно п. 5 ст. 709 ГК РФ при существенном превышении приблизительной цены подрядчик  обязан своевременно предупредить об этом заказчика, который может отказаться от договора, при этом заказчик должен уплатить уже выполненную часть работы. Однако это правило распространяется только на случаи, когда цена увеличивается за счет роста физических объемов работ.

2. 3 Риски и их  преодоление в договоре строительного  подряда

В ГК нормы о распределении  рисков между сторонами договора строительного подряда теперь совпадают  с теми, которые содержатся в общих  положениях о подряде. Следовательно, в ст. 741 ГК предусмотрено, что риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, который составляет предмет договора, до момента его приемки заказчиком несет подрядчик. Это означает сохранение за ним права ссылаться лишь на виновные действия заказчика, что само по себе служит достаточным основанием перенесения соответствующих последствий  на заказчика. Принципиальное значение имеет все же то, что одна и  та же существующая норма, носящая в  § 1 гл. 37 ГК диспозитивный характер, применительно к строительному  подряду стала императивной.

Распределение рисков между  сторонами договора строительного  подряда отражено и в п. 2 ст. 741 ГК. Имеется в виду содержащееся в нем решение, которое относится  к гибели или повреждению предмета договора вследствие недоброкачественности  предоставленного заказчиком материала  или оборудования либо исполнения его  ошибочных указаний. В соответствующем  случае подрядчик приобретает право  на оплату всей предусмотренной сметой стоимости работ, но только при условии, если соблюдены требования, установленные  в п. 1 ст. 716 ГК. Из этого следует  необходимость для подрядчика доказать, что он немедленно предупредил заказчика  об обнаруженных им и независящих  от него обстоятельствах, которые грозят годности или прочности результата выполненной работы либо создают  невозможность ее завершения в срок, и, помимо этого, приостановил работы на время до получения указаний от заказчика. Если подрядчик не предупредит заказчика  о перечисленных обстоятельствах  либо будет продолжать при наличии  этих обстоятельств работу, не дожидаясь  истечения предусмотренного договором  срока для ответа на претензию (при  отсутствии такого срока в договоре - "разумного срока"), или, наконец, в случаях, когда, несмотря на своевременное  указание заказчика о прекращении  работ, подрядчик будет все-таки их продолжать, подрядчик теряет право  при предъявлении им самим требований к заказчику ссылаться на такого рода обстоятельства (см. п. 2 ст. 716 ГК).¹

Статья 741 ГК оставляет открытым вопрос о последствиях просрочки  приемки результата работы заказчиком. Нет особых указаний на этот счет и  в ст. 753 ГК, специально посвященной  сдаче и приемке работ по договору строительного подряда. Соответственно в указанных случаях должна вступить в силу общая для подряда норма (ст. 720 ГК): при уклонении заказчика  от принятия выполненной работы, повлекшем  за собой просрочку в ее сдаче, риск случайной гибели изготовленной  вещи признается перешедшим к заказчику  с момента, когда ее передача должна состояться.² При отсутствии решения соответствующего вопроса в ст. 741 ГК следует признать, что на договор строительного подряда распространяется общее правило ст. 705 ГК, по которому риск случайной гибели или случайного повреждения материалов и оборудования несет сторона, которая их предоставила. Обращение к указанной статье Кодекса связано с тем, что предметом строительного подряда могут быть работы, которые представляют собой переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения без расширения имеющихся зданий и сооружений главного назначения. Речь идет, в частности, о работах, которые связаны с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня на основе достижений научно-технического прогресса и осуществляются по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом в целях увеличения его производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции. В подобных случаях в соответствии со ст. 705 ГК последствия случайной гибели или повреждения реконструируемого объекта должны быть возложены на собственника, в роли которого выступает сам заказчик или третье лицо. Указанное правило также распространяется на материалы и оборудование, но только в том случае, когда они становятся частью объекта.

Во всех ситуациях, при  которых решение вопроса о  распределении риска в договоре строительного подряда из-за отсутствия прямого указания в ст. 741 ГК возникает  необходимость руководствоваться  ст. 705 ГК, следует иметь в виду, что последняя, в отличие от ст. 741 ГК, содержит диспозитивные нормы. Поэтому ответ на вопрос о последствиях гибели материалов и оборудования, переданных для проведения работ, должен быть дан только с учетом возможности  особого решения в законе, ином правовом акте или договоре. И только в отношении гибели или случайного повреждения самого объекта строительства  в силу императивного характера  ст. 741 исключается принятие сторонами  отличного от предложенного в  ней решения.

С распределением риска между  сторонами некоторым образом  связан и вопрос о моменте возникновения  права собственности у заказчика  на выстроенные подрядчиком здания и сооружения. Поскольку права  на те и другие объекты подлежат государственной регистрации, заказчик должен считаться собственником  только с момента ее совершения. Следует особо отметить, что сам  по себе вопрос о переходе права  собственности может иметь значение применительно не только к переходу риска, но также наложения ареста и обращения взыскания на имущество  должника, ответственности его перед  третьими лицами и др.¹