Форма, порядок заключения и содержание договора аренды

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность  темы курсовой работы.Сегодня в Беларуси весьма значительное количество субъектов хозяйствования работает на арендуемых площадях, что делает договор аренды одним из самых востребованных в хозяйственном обороте.  Физические лица также сталкиваются с договором аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей. Договор аренды относится к числу гражданско-правовых договоров, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Граждане и юридические лица свободны при заключении договора: свободны в выборе партнера по сделке, свободны в выборе условий, формы и содержания договора.

     Всем этим, по моему мнению, и  определяется актуальность темы  моей курсовой работы.

Объектом  исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере заключения договора аренды.

Предметом исследования является содержание и форма договора аренды.

Цель исследования выступает комплексный теоретико-правовой анализ договора аренды, а также определение понятия договора, его форма, содержание и заключение.

Задачи  исследования предопределяются целью исследования и заключаются в том, чтобы раскрыть сущность, содержание и форму договора аренды.

Методы  исследования.Общими явились методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, наблюдения. В качестве общенаучных методов, с помощью которых проводилось исследование, использовались метод структурного анализа, системный и исторический методы. Основными частно-научными методами исследования в курсовой работе является теоретический анализ собранных данных, а также качественный анализ фактических и нормативных правовых данных. К специальным методам, использовавшимся в работе, следует отнести формально-юридический метод, методы правового моделирования, различные способы толкования права.

     Краткая характеристика специальной  литературы по теме. О форме, содержании и заключении договора аренды опубликовано ряд статей, сборников. Изучением данной тематикой  занимались такие крупные специалисты, как В.Ф. Чигирь, В.А. Богоненко, Д.А. Колбасин, Ю.П. Малявко и другие.

     Структура курсовой работы включает титульный лист, содержание, три раздела, заключение, список использованных источников, приложение.

     Написана курсовая работа на  31 страницах компьютерного текста

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Договораренды – это соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование  или во временное владение [1, ст.577 ].

Рассматриваемый договор имеет и другие названия: «имущественный найм», как это и обозначено в определении его понятия, «прокат». С юридической точки зрения данные термины равнозначны, хотя имеется специфика в деталях их правового регулирования. Например, в соответствии с действующим законодательством в аренду могут передаваться станки, агрегаты, оборудование, здания, сооружения, транспортные средства и так далее. Что же касается предметов домашнего обихода и удобства, спортивного инвентаря, некоторых других вещей, а также инструментов, предназначенных для личного (семейного, домашнего) потребления, то они, как правило, предоставляются напрокат.

Нередко организации  или гражданину покупать вещь экономически невыгодно, а возможно, и обременительно, так как вещь нужна только на определенное время. В целях удовлетворения потребностей в такого рода вещах и служат рассматриваемые договоры.

В соответствии с действующим законодательством  договор аренды применяется и тогда, когда отдельное имущество в данный момент не принимает участия в хозяйственной жизни, не используется в производстве. Такое имущество по договору аренды может передаваться другой организации. Иными словами, договор аренды создает возможности для наиболее экономичного использования имущества. Он получил широкое распространение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны и применяется между организациями, между организациями и гражданами, а также между гражданами.

В отличие от таких договоров, как купля-продажа, мена, дарение, по которым передается имущество от одного лица к другому в собственность, по договору аренды (имущественного найма) переходит лишь право владения и пользования имуществом на определенный срок [15, с.125 ].

Результатом этого договора является передача имущества не в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление), а только во владение и пользование в течение определенного времени. Экономическая сущность и социальная значимость договора аренды состоит в том, что во многих случаях приобретение имущества в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) нецелесообразно, поскольку это имущество используется лишь иногда. Приобретение подобного имущества в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) нецелесообразно не только с точки зрения отдельных субъектов гражданского права, но и всего общества в целом. Для отдельного субъекта такое приобретение невыгодно, потому что омертвляются на долгое время затраченные на это средства. Для общества в целом это невыгодно, потому что приходится производить определенные вещи в большем количестве, чем нужно. Они морально устаревают задолго до полного износа, а на их хранение и содержание в надлежащем состоянии требуются значительные средства. Иногда и утилизация такого имущества требует больших расходов. Удовлетворение потребностей в таком имуществе осуществляется посредством аренды. Некоторые постоянные потребности удовлетворяются посредством аренды в силу особенностей имущества, которым они удовлетворяются [13, с.159 ].

Так, земельные участки  не могут находиться в собственности иностранных граждан, но они вправе арендовать их [2, ст.43 ].

Многие граждане не имеют  достаточно средств, чтобы приобрести в собственность жилой дом или квартиру, и потому вынуждены арендовать жилое помещение.

Сдача имущества в аренду привлекательна и для собственника имущества (субъекта права хозяйственного ведения, права оперативного управления). Она обеспечивает ему возможность наиболее эффективно использовать имущество и получать определенную экономическую выгоду даже тогда, когда он по каким-либо причинам сам не может эксплуатировать имущество. Иногда только сдача имущества в аренду обеспечивает собственнику возможность извлекать из него выгоду. Например, в случае наследования несовершеннолетними наследниками земельного участка законные представители наследников под контролем сельских (поселковых), городских (городов областного подчинения и г. Минска), районных исполнительных и распорядительных органов могут сдавать земельные участки в аренду другим гражданам до приобретения наследниками полной дееспособности, когда наследники могут сами пользоваться земельным участком.

Договор аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонним[13, с.160 ].

Область применения договора аренды весьма обширна как в сфере предпринимательской деятельности, так и в сфере удовлетворения бытовых потребностей граждан и членов их семей. Этот договор использовался как способ разгосударствления и приватизации государственной собственности путем выкупа арендованного имущества арендным предприятием.

Многие отношения владения и пользования чужим имуществом за вознаграждение обладают специфическими особенностями, например отношения аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий. В связи с этим тип договора аренды делится на виды. Гражданский кодекс Республики Беларусь различает пять видов аренды:

• прокат,
• аренду транспортных средств,
• аренду зданий и сооружений,
• аренду предприятий,
• лизинг.

По каждому  из видов имеются специальные  акты законодательства, поэтому регулирование договорных отношений аренды, как и отношений по договору купли-продажи, осуществляется по принципу «закон специальный отклоняет закон общий» - сначала применяются правила специальных актов законодательства, затем правила Гражданский кодекс Республики Беларусь[13, с.163].

Сторонами договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель) [15, с.126 ].

Ими могут быть и физические, и юридические лица, и само государство, и административно- территориальные единицы. Право  сдачи имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателямимогут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Таковыми являются лица, которым предоставлено право распоряжаться имуществом, принадлежащим Республике Беларусь или административно-территориальным единицам.

В отношении имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь, выступает Совет Министров Республики Беларусь. Совет Министров Республики Беларусь «при необходимости передает решение отдельных входящих в его компетенцию вопросов государственного управления республиканским органам государственного управления, за исключением вопросов, решение которых относится к исключительной компетенции Совета Министров Республики Беларусь»[5, ст.4,14].

Отдельным министерствам и ведомствам Республики Беларусь запрещено заниматься деятельностью по сдаче в аренду имущественных комплексов, зданий, сооружений и других материальных ценностей[7].

Унитарное предприятие может быть арендодателем  недвижимого имущества, которое закреплено за ним на праве хозяйственного ведения только с согласия собственника [1, п.3 ст.276 ].

Из  этого правила вытекает, что унитарное  предприятие вправе сдавать в  аренду движимое имущество по своему усмотрению. Имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь» содержит иное правило, согласно которому сдача государственными предприятиями, объединениями, организациями и учреждениями в аренду находящегося в их полном хозяйственном ведении имущества, относящегося к республиканской собственности, либо передача указанного имущества в безвозмездное пользование допускается лишь с согласия государственного органа, уполномоченного управлять этим имуществом, за исключением случаев, предусмотренных актами законодательства [8, ч.3 п.1].

Казенное предприятие  и учреждение вправе сдавать закрепленное за ними на праве оперативного управления имущество только с согласия собственника этого имущества.

Юридические лица, созданные на основе частной собственности, выступают в качестве арендодателей в соответствии с их учредительными документами самостоятельно.

Физические лица, как зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, так  и не являющиеся предпринимателями, выступают в качестве арендодателей по своему усмотрению с соблюдением требований законодательства. Так, граждане Республики Беларусь, в частной собственности которых находятся земельные участки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, могут передавать их в аренду гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться вместе с земельным участком.

В качестве арендатора может выступать любой субъект  гражданского права, заинтересованный в получении имущества в аренду. Только в случаях, когда аренда некоторых видов имущества связана с лицензированной деятельностью, арендатор должен иметь лицензию [13, с.166-167].

В предусмотренных законодательством  или договором случаях арендованное имущество может перейти в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены [17, с.43].

Предметдоговора аренды по общему правилу являетсяединственным его существенным условие.

В юридической литературе это мнение оспаривается. Утверждают, что условия о сроке договора аренды и об арендной плате безусловно относятся к существенным условиям договора аренды, несмотря на то что Гражданский кодекс включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов. С этим вряд ли можно согласиться. Условия договора, определяемые диспозитивной нормой права, являются обычными, а не существенными[13, с.168].

Не могут быть предметом  аренды результаты творческой интеллектуальной деятельности: изобретения, полезные модели, селекционные достижения, топологии интегральных микросхем, другие объекты интеллектуальной собственности. Сторона, обладающая исключительным правом на использование результата интеллектуальной деятельности, предоставляет другой стороне разрешение использовать объект интеллектуальной деятельности на основе лицензионного договора [1, ст.885].

Нетрудно заметить, что в этот перечень включено как движимое, так  и недвижимое имущество. Многие вещи, включенные в этот перечень, подчинены особому правовому режиму.[13, с.168].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ФОРМА И ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Договор аренды независимо от состава его  участников (физические и (или) юридические  лица), цены сделки должен быть заключен в письменной форме, если его срок превышает один год. Если в договоре в качестве хотя бы одной из сторон (арендодателя или арендатора) участвует  юридическое лицо, договор аренды заключается в письменной форме  независимо от его срока.

Следовательно, норма при определении обязательности письменной формы договора аренды использует два критерия:

1. состав участников договора. При участии в договоре юридического лица он заключается в письменной форме независимо от второго критерия;
2. срок договора. При участии в договоре аренды на стороне арендодателя и арендатора физического лица форма договора зависит от его срока. Если в договоре срок аренды определен свыше одного года, он заключается в письменной форме. Если стороны такого договора указали срок не более одного года или не определили срок аренды (бессрочный договор), он может быть заключен и в устной форме независимо от суммы.