Форма, порядок заключения и содержание договора аренды

Условие о сроке не является существенным условием договора аренды как юридического факта. В случае, когда стороны не определили срок договора аренды, договорные отношения прекращаются с учетом диспозитивных норм, предусматривающих односторонний отказ от договора по инициативе как арендодателя, так и арендатора.

Каждая  сторона вправе отказаться от договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц. В дополнение к этому правилу  Гражданский кодекс предусматривает, что при аренде недвижимого имущества такое предупреждение должно быть сделано за три месяца.

В правоприменительной практике возникают  вопросы оценки надлежащего предупреждения стороной, отказывающейся от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, другой стороны договора.

Гражданский кодекс не определяет содержание уведомления об отказе от договора. Вместе с тем при любом характере изложения такое уведомление должно содержать волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений.

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, может быть направлено по адресу места государственной регистрации, иным известным адресам другой стороны, по адресу нахождения арендуемых помещений.

В гражданском законодательстве установлен приоритет норм законодательства над условиями гражданско-правовых договоров и обязанность участников таких договоров при формировании договорных условий отношений соблюдать требования законодательства.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством. Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством[16].

Одним из коллизионных вопросов норм параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса является вопрос о возможности прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не в порядке, установленном пунктом 2 статьи 581 Гражданского кодекса, а по основаниям, изложенным в статьях 590 и 591 Гражданского кодекса.

Пункт 2 статьи 581 Гражданского кодекса определяет порядок прекращения договора аренды независимо от оснований: отказ от договора может быть как при нарушении обязательств, так и при надлежащем их исполнении другой стороной.

Статьи 590 и 591 Гражданского кодекса определяют нарушения арендатором и арендодателем обязательств по договору аренды, которые могут послужить основанием для предъявления требования о досрочном расторжении договора.

Договор аренды является возмездным. Встречное  предоставление в виде арендной платы  арендатор осуществляет за предоставленную  ему возможность владения и пользования  арендуемым имуществом. В связи с  этим обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает не в момент заключения договора аренды, а с момента передачи ему арендуемого имущества во владение и пользование.

С другой стороны, обязательство арендатора вносить арендную плату не прекращается при прекращении им пользования  арендуемым имуществом до истечения  срока действия договора аренды. Предупреждение стороной договора аренды, заключенного без указания срока, другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца об отказе от договора не освобождает ее от внесения арендной платы за эти месяцы[16].

Обязанность арендатора вносить арендную плату  не прекращается и в случае, когда срок договора аренды истек, однако арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно[1, ч.2 ст.593].

Кредитором  по обязательству внесения арендной платы является арендодатель - собственник арендуемого имущества или иное уполномоченное лицо. Если арендодатель не является собственником сдаваемого в аренду имущества и не уполномочен на сдачу его в аренду, при получении арендных платежей у него возникает неосновательное обогащение за счет арендатора.

Договором аренды определяются: форма арендной платы - уплата денежной суммы, передача имущества, оказание арендодателю услуг и т.д.; порядок внесения арендной платы (разовый или периодическими платежами - ежеквартально, ежемесячно и т.д.); условия внесения арендной платы (например, за истекший период или до начала периода пользования имуществом); сроки внесения арендной платы (например, до определенного числа месяца, следующего за расчетным); порядок расчета (способ исчисления) арендной платы - за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей исходя из размера базовой величины или иного определенного сторонами в договоре размера[16].

Данные  вопросы арендных правоотношений могут  быть урегулированы законодательством. Размер арендной платы определяется на условиях, предусмотренных в законе, исчисляется исходя из размера базовой величины, установленной на день заключения договора аренды, и указывается в этом договоре.

Арендная  плата устанавливается в виде:

1) определенных в твердой сумме  платежей, вносимых периодически  или единовременно;

2) установленной доли полученных  в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных  услуг;

4) передачи арендатором арендодателю  обусловленной договором вещи  в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных  договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Условия о порядке, условиях и сроке внесения арендной платы не являются существенными условиями договора аренды. В случаях, когда порядок, условия, сроки внесения арендной платы договором не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В некоторых случаях, например в договоре аренды здания или сооружения, условие об арендной плате является существенным.

Что касается формы арендной платы, то что  стороны могут согласовать в  договоре аренды данное условие на основе закрепленной диспозитивной  нормы. Размер арендной платы и ее форма могут устанавливаться обязательными для сторон договора аренды нормами законодательства. Нормативное регулирование порядка определения размеров арендной платы осуществляется в отношении передаваемого в аренду имущества как государственной, так и частной форм собственности[16].

Императивными нормами определено, что арендная плата вносится в белорусских рублях исходя из размера базовой величины, установленной на день оплаты. В арендную плату включаются амортизационные отчисления, а также все виды налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемые арендодателем в соответствии с законодательством. Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат. Размер арендной платы рассчитывается исходя из арендуемой площади и ставки арендной платы. Ставка арендной платы определяется путем умножения базовой ставки на коэффициенты[6, п.3-7].

Размер  арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности, частной собственности граждан, частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, определяется договором аренды земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы  за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается Президентом Республики Беларусь[2, ст.32].

Размер  арендной платы за торговые места, предоставляемые арендаторам на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности, определяется арендодателями торговых мест исходя из размера базовой ставки арендной платы и других условий, определенных законодательными актами.[6].

Законодательством предусматриваются правовые средства обеспечения защиты интересов арендатора от злоупотребления арендодателем  своим положением, попыток частого пересмотра условий о размере арендной платы или необоснованного завышения арендной платы. Соответствующие нормы содержатся как в Гражданском кодексе, так и в иных законодательных актах.

Размер  арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем данная норма является диспозитивной. Следствием этого является отсутствие достаточной четкости в определении возможности сторон предусмотреть в договоре аренды иной срок изменения арендной платы.

Надлежащее  применение нормы пункта 3 статьи 585 Гражданского кодекса связано с необходимостью разрешения ряда не очевидных исходя из ее содержания вопросов:

во-первых, относятся ли слова "если иное не предусмотрено договором" к возможности  пересмотра размера арендной платы  в период действия договора аренды или же они предусматривают также  возможность пересмотра размера  арендной платы чаще одного раза в  год? То есть является ли запрет на изменение размера арендной платы чаще одного раза в год диспозитивным или императивным;

во-вторых, относятся ли слова "размер арендной платы может изменяться" к фактическому размеру арендной платы, подлежащей уплате арендатором во исполнение своих  обязательств по договору аренды (данный размер не может изменяться чаще одного раза в год), либо к условию договора о размере арендной платы (данное условие не может изменяться чаще одного раза в год);

в-третьих, может ли арендная плата изменяться ранее чем через год после  заключения договора аренды и другое.

По  первому вопросу в литературе и разъяснениях судов излагаются различные позиции.

По  мнению профессора В.Ф.Чигира, по соглашению сторон арендная плата может быть пересмотрена в любое время. Установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Иная, противоположная позиция по данному  вопросу основывается на том, что  отнесение слов "если иное не предусмотрено  договором" к правилу о возможности изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год полностью лишало бы силы установленного ограничения частоты изменения размера арендной платы. По мнению сторонников данной точки зрения, более обоснованным является такой вариант толкования анализируемой нормы, при котором слова "если иное не предусмотрено договором" следует относить к возможности изменения арендной платы в период действия договора в принципе[16].

По  данному вопросу имеется ряд  разъяснений Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь. Они также  противоречивы.

Так, указывается, что годичный срок для  изменения размера арендной платы является минимальным, в договоре стороны вправе предусмотреть только более длительный срок для такого изменения, что предусмотренная Гражданским кодексом возможность изменения размера арендной платы является правом, которое может быть реализовано сторонами либо не реализовано по взаимному соглашению, а ограничение относительно периодичности такого изменения (не чаще одного раза в год) - это обязательное для сторон правило, установленное законодательством[12].

В договор может быть включено условие  о запрете либо ограничении права сторон на изменение размера арендной платы.

Поскольку обязательства арендатора по внесению арендной платы обусловлены предоставлением ему имущества во владение и пользование, риски случайной порчи или повреждения имущества несет арендодатель как собственник арендуемого имущества, при существенном ухудшении условий пользования имуществом, предусмотренных договором аренды, или состояния имущества арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

Условием  предъявления указанного требования является не любое, а только существенное ухудшение условий пользования имуществом или состояния имущества. Существенность указанных обстоятельств для отношений сторон по договору аренды в законе не определена. В связи с этим может быть применена норма: изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Арендатор не вправе требовать уменьшения арендной платы, если не использовал имущество по зависящим от него причинам либо по обстоятельствам, не связанным с состоянием переданного имущества. Данное право может быть реализовано, если арендатор был фактически лишен возможности использовать имущество.

При признании договора аренды незаключенным  право на получение арендной платы  у арендодателя не возникает. В этом случае возникает неосновательное обогащение. Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При определении стоимости неосновательного пользования чужим имуществом может быть применено правило о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги [10, п.8].