Форма, порядок заключения и содержание договора аренды

В последнем случае исключается действие нормы  Гражданского кодекса, предусматривающей  письменную форму сделок между гражданами на сумму, превышающую не менее чем  в десять раз установленный законодательством  размер базовой величины.

Договор аренды обременяет имущество. В связи  с этим с учетом норм законодательства договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

На  основании земельного законодательства сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, а также сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются в письменной форме в порядке, установленном гражданским законодательством, и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Сделки, совершенные с несоблюдением формы или требования о государственной регистрации сделок с земельными участками, являются ничтожными и влекут за собой последствия их недействительности, предусмотренные гражданским законодательством.

В соответствии с гражданским законодательством  является обязательной государственная  регистрация договоров аренды недвижимого  имущества, заключенных после 1 июля 1999 года. Порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества регулируется специальными нормативными правовыми актами [16].

Нормы главы 34 Гражданского кодекса не предусматривают последствий несоблюдения требования о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. При отсутствии государственной регистрации договора аренды недвижимости применяется общее правило о последствиях несоблюдения требования о государственной регистрации сделки. Совершенная следка с нарушением требования о государственной регистрации, считается ничтожной. Вместе с тем добросовестная сторона вправе обратиться в хозяйственный суд с требованием о признании договора аренды зарегистрированным, если другая сторона уклоняется от регистрации. Основным условием для удовлетворения такого требования является совершение сделки в надлежащей форме.

Соглашение  об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства или договора не вытекает иное. Исходя из этого соглашение сторон об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, являясь его неотъемлемой частью, также подлежит регистрации.

  В предусмотренных законодательством  случаях стороны договора аренды  используют примерные формы договора  аренды и обязаны руководствоваться  типовыми формами таких договоров.

Договор аренды имущества, предусматривающий  переход права собственности на это имущество к арендатору, подчиняется нормам о форме договора купли-продажи соответствующего имущества[16].

Общие правила заключения договоров, содержащиеся в главе28 Гражданского кодекса не являются исчерпывающими.

При заключении договоров аренды недвижимости и установлении сроков и порядка  возмещения расходов арендодателя следует  учитывать сроки оплаты самим  арендодателем оказанных ему  соответствующими организациями коммунальных и иных услуг, с содержанием данного объекта недвижимости.

Исходя из сложившейся практики рассмотрения споров, вытекающих из арендных правоотношений, рекомендуется сторонам договора аренды при подписании передаточного акта указывать как больше информации, касающейся состояния передаваемого имущества в аренду. Нередки случаи, когда арендатор в процессе рассмотрения спора о взыскании с него задолженности по арендной плате возражает против заявленных исковых требований, ссылаясь на то, что ему передали имущество в технически непригодном для использования состоянии. Это вынуждает истца-арендодателя доказывать не только факты наличия у ответчика-арендатора задолженности по платежам и ненадлежащего использования им принятых на себя обязательств, но и факт передачи имущества в надлежащем, технически исправном состоянии.

Также нередки случаи, когда стороны  при заключении договоров аренды оборудования или транспортного  средства ограничиваются общей фразой о том, что арендодатель будет  возмещать арендатору понесенные им расходы или оплачивать «сопутствующие» услуги. Но впоследствии, в случае возникновения между сторонами спора, арендаторы в судебном заседании оспаривают предъявленные к ним суммы, ссылаясь на то, что часть затрат, которые арендодатель просит возместить, не имеет никакого отношения к спорному арендуемому имуществу.

В связи с этим субъектам хозяйствования необходимо при заключении такого вида договоров аренды определять порядок возмещения указанных выше услуг и затрат, порядок согласованной суммы, подлежащей оплате, либо применять методику ее расчета. Не будет лишим также согласовать между собой перечень затрат, которые арендатор будет возмещать арендодателю[18, с.14-15].

Прежде всего следует отметить, что заключать договоры аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в государственной собственности обязаны следующие категории арендодателей:

• в республиканские органы государственного управления и иные государственные организации, подчиненные Правительству (республики Беларусь;
• Национальный банк;
• Администрация Президента Республики Беларусь;
• Управление делами Президента Республики Беларусь;
• другие государственные органы и иные государственные организации, подчиненные Президенту Республики Беларусь;
• Национальная академия наук Беларуси;
• Генеральная прокуратура;
• Администрация свободных экономических зон;
• республиканские унитарные предприятия и учреждения;
• другие организации, которым передано в хозяйственное ведение или оперативное управление недвижимое имущество;
• акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности;
• республиканские государственно-общественные объединения, которым указанное имущество передано в безвозмездное пользование.

В соответствии с законодательными актами недвижимое имущество предоставляется в аренду по соглашению сторон либо путем проведения аукциона на право заключения договора аренды (далее – аренды).

Здания и изолированные помещения, находящиеся в республиканской собственности, подлежит сдаче в аренду в аренду путем проведения аукциона:

• в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тысяч человек;
• для производства и (или) реализации подакцизных товаров, ювелирных изделий из драгоценных металлов и (или) драгоценных камней, осуществления лотерейной, риэлтерской, страховой, банковской деятельности, деятельности в сфере игорного бизнеса, деятельность по организации и проведению электронных интерактивных игр, а также для осуществления иных видов деятельности.[14, с.126].

Допускается заключение договоров  аренды зданий и изолированных помещений без проведения аукциона в случаях:

• признания аукциона в установленном порядке несостоявшимся;
• сдачи в аренду этого имущества для размещения промышленных и сельскохозяйственных производств, эксплуатации технологического оборудования, складирования и хранения товароматериальных ценностей вне зависимости от места их расположения;
• сдачи в аренду данного имущества для размещения объектов по оказанию бытовых услуг;
• сдачи в аренду названного имущества для размещения объектов общественного питания с количеством посадочных мест не более 25;
• сдачи в аренду такого имущества для организации розничной торговли товарами площадью не более 25 метров квадратных,^, при условии отсутствия у претендента иных торговых объектов;
• сдачи в аренду этого имущества на условиях почасовой аренды;
• сдачи в аренду указанного имущества, закрепленного на праве оперативного управления или хозяйственного ведения за Национальным банком, Администрацией Президента Республики Беларусь, Управлением делами Президента Республики Беларусь, другими государственными органами и иными государственными организациями, подчиненными Президенту Республики Беларусь, Национальной академией наук Беларуси, Генеральной прокуратурой, а также за юридическими лицами, находящимися в неподчинении[14, с.126-127 ].

До принятия решения о  сдаче в аренду недвижимого имущества  арендодатель должен согласовать с вышестоящим государственным органом сдачу имущества в аренду, если такое согласование предусмотрено законодательством, и размер коэффициента от 0,5 до 3 включительно, устанавливаемого по соглашению между арендатором и арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества.

Рекомендации по выбору коэффициента от 0,5 до 3, который устанавливается в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и от использования арендуемого имущества, по соглашению между арендатором и арендодателем по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества, если такое согласование предусмотрено законодательством.

При этом сдача в аренду недвижимого имущества по договору, заключаемому по результатам аукциона, должна быть согласована арендодателем до проведения такого аукциона.

Для согласования сдачи в  аренду недвижимого имущества арендодатель направляет соответствующее ходатайство в государственный орган, согласующий сдачу в аренду недвижимого имущества, в котором должны быть указаны:

1. наименование и местонахождение недвижимого имущества;
2. площадь сдаваемого в аренду недвижимого имущества;
3. целевое назначение использования недвижимого имущества арендатором;
4. обоснование необходимости сдачи в аренду недвижимого имущества.

Решение о сдаче в аренду недвижимого имущества принимается  в формеприказа (распоряжения) руководителя организации, осуществляющей сдачу недвижимого имущества в аренду.

Арендодатель создает  комиссию  по сдаче недвижимого  имущества в аренду. Комиссию возглавляет  руководитель организации, осуществляющей сдачу недвижимого имущества в аренду, либо лицо, уполномоченное руководителем. Численность и состав комиссии определяются руководителем организации. Созданная комиссия:

• оценивает состояние сдаваемого в аренду недвижимого имущества;
• рассматривает предложения потенциальных арендаторов;
• осуществляет выбор арендаторов исходя из интересов арендодателя и в соответствии с актами законодательства (за исключением сдачи в аренду недвижимого имущества по договору, заключаемому по результатам аукциона);
• вырабатывает предложения по установлению размеров коэффициентов, арендной платы, в отношении недвижимого имущества, в котором отсутствуют стены, пол, потолок либо затруднено определение арендуемой площади;
• передает недвижимое имущество арендатору;
• принимает недвижимое имущество от арендатора при прекращении (расторжении) договора аренды [14, с.127-128].

Договор аренды недвижимого  имущества должен быть заключен сторонами  в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о сдаче  его в аренду. [14, т.128].

3. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Гражданский кодекс содержит требования к определению  существенного условия договора аренды - условия об объекте аренды.

В отличие от договора купли-продажи, предметом которого может быть как  индивидуально-определенная вещь, так  и вещь, определяемая родовыми признаками, предметом договора аренды является вещь индивидуально-определенная. В  связи с этим при определении  объекта аренды стороны не могут ограничиться согласованием наименования и количества вещей, подлежащих передаче арендатору. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Состав данных, которые позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору, Гражданский кодекс не закрепляет. Состав этих данных определяется с учетом особенностей арендуемого имущества.

Достаточность сведений об объекте аренды определяется судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела.

При сдаче в аренду нежилых помещений  в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место  расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений. Стоимость передаваемого в аренду имущества в отношении сдачи в аренду нежилых помещений не является существенным условием договора, если иное не установлено соглашением сторон [16].

Договор аренды опосредует передачу имущества  во временное владение и пользование. В связи с этим срок является обязательным элементом договора аренды как обязательственного правоотношения. Срок договора аренды определяется соглашением сторон.

Расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, до истечения определенного сторонами срока возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом и иными актами законодательства или договором. Односторонний отказ от исполнения такого договора полностью или в части допускается только в случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон[16].

Достигнутое между сторонами договора соглашение, допускающее односторонний отказ от его исполнения (если возможность такого отказа не предусмотрена актом законодательства для данного вида договора), должно содержаться в договоре, и может быть не обусловлено его нарушением.

Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны. Согласия другой стороны на расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в хозяйственный суд в таких случаях не требуется. Договор считается расторгнутым с момента получения другой стороной соответствующего уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством.