Гражданско-правовая характеристика договора найма жилого помещения

4

Гражданско-правовая характеристика договора

найма жилого помещения

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Статья 40 Конституции Российской Федерации предусматривает право каждого на жилище. Однако лишь небольшая часть населения страны имеет возможность приобрести жилое помещение в собственность, и далеко не у всех имеются правовые основания для пользования жилым помещением по договору найма. Усилия государства должны быть направлены на преодоление разрыва между декларированными конституционными ценностями и экономическими реалиями. Председатель Конституционного Суда РФ В.Д. Зорькин подчеркивает: «Недооценка правовых ценностей, в первую очередь конституционных, может завести в тупик и существенно замедлить самые прогрессивные реформаторские процессы»[1]. В решении жилищной проблемы может прийти на помощь договор найма жилого помещения.

Обеспечение права на жилище, особенно на современном этапе, может быть реализовано через расширенное применение этого договора. Договор может стать основным направлением удовлетворения в жилье тех групп населения, которые имеют средства, но либо не готовы их израсходовать на приобретение жилья, либо недостаточно средств, особенно в районах повышенной стоимости жилья.

Кроме того, повышение мобильности населения может увеличить спрос именно на сдаваемое помещение. Например, в Германии свыше половины населения живет в арендованном жилье, что далеко не всегда связано с нехваткой средств на его приобретение.

Правовая природа договора найма жилых помещений не может на первый взгляд быть определена однозначно. Содержание норм жилищного законодательства о договоре найма не дает оснований однозначно установить в нем частноправовые начала, поскольку текст ЖК РФ буквально пронизан императивными нормами, которые влияют и на содержание условий договора найма жилого помещения. Как отмечает Е.Ю. Бакирова, «типичным примером такого императивного регулирования является детальная регламентация с помощью императивных норм, содержащихся в ЖК РФ, договора найма без каких-либо оговорок о свободном усмотрении сторон»[2].

Отношения найма жилых помещений, несмотря на их актуальность и значимость в условиях рыночной экономики, остаются недостаточно урегулированными в действующем законодательстве. Юридическая конструкция гл. 35 ГК «Наем жилого помещения» закрепляет и разграничивает два основных типа договоров найма - договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в правоприменительной практике понимается договор коммерческого найма жилого помещения. При этом дефиниция данного договора отсутствует как в ГК, так и в ЖК РФ. В кодексах он именуется договором найма жилого помещения. В п. 1 ст. 671 ГК содержится определение данного договора: по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем[3].

В современной правовой науке отсутствует комплексное исследование гражданско-правового регулирования найма жилого помещения. Существующие научные труды посвящены анализу жилищных правоотношений найма применительно к жилищной системе, сложившейся в советское время. Вместе с тем, множество проблем, возникающих в данной сфере на современном этапе, остаются неисследованными либо дискуссионными. Законодательная база о найме жилого помещения также недостаточно разработана и требует совершенствования. Между тем, договор найма жилого помещения является весьма эффективным средством в механизме решения проблемы жилищной обеспеченности граждан.

Объектом исследования выступают общественные отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.

Предметом исследования является правовое регулирование договора найма жилого помещения в соответствии с нормами гражданского и жилищного права.

Цель исследования заключается в разработке на основе критического анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования договора найма жилого помещения.

Поставленная цель определила задачи исследования:

- анализ историко-правовых аспектов найма жилого помещения;

- исследование правовой природы найма жилого помещения;

- определение специфики предмета договора найма жилого помещения;

- выявление особенностей субъектного состава договора найма жилого помещения;

- установление содержания договора найма жилого помещения;

- исследование оснований, порядка и правовых последствий изменения и прекращения договора найма жилого помещения;

- рассмотрение ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору найма жилого помещения;

Теоретическую основу дипломного исследования составили фундаментальные труды в области теории государства и права, а также теории гражданского, жилищного, административного права и экономической науки. Это работы таких известных учёных, как С.С. Алексеев, С.Н. Братусь, Д.И. Мейер, О.С. Иоффе, И.А. Покровский, В.А. Рясенцев, В.А. Тархов, Е.А. Флейшиц, М.Д. Шаргородский, Г.Ф. Шершеневич, а также таких видных современных учёных, как Т.Е. Абова, В.В. Витрянский, Н.А. Волкова, А.Ю. Кабалкин, О.М. Козырь, Н.И. Косякова, А.Л. Маковский, Ю.К. Толстой, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, С.А. Хохлов, A.M. Эрделевский и др.

Комплексное исследование научных проблем, затронутых в работе, вызвало необходимость обратиться к трудам советских учёных-цивилистов, в которых подвергнуты анализу различные аспекты найма жилого помещения - СИ. Аскназия, Ю.Г. Басина, И.А. Брауде, И.С. Вишневской, В.П. Грибанова, О.А. Красавчикова, В.Н. Литовкина, В.Ф. Маслова, И.Б. Мартковича, П.С. Никитюка, И.П. Прокопченко, А.И. Пергамента, В.Ф. Чигира, Ш.Д. Чиквашвили и др., а также видных современных авторов - М.И. Брагинского, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинникова, Л.М. Пчелинцевой, П.И. Седугина, Ю.А. Тихомирова, Ю.К. Толстого, В.Ф. Яковлева и др.

Методологическая основа дипломного исследования. В процессе работы использовались общие (анализ и синтез, абстрагирование и обобщение, комплексный подход и т.д.) и частные (исторический, формально-логический, сравнительный) методы исследования.

Эмпирическую основу исследования составляют законодательные и иные правовые акты РФ, материалы опубликованной судебной практики.

Практическая значимость работы состоит в возможности использования содержащихся в ней выводов и предложений при разработке учебных пособий и методических рекомендаций для преподавания курса гражданского права.

Структура и содержание работы обусловлены целями и задачами дипломного исследования. Она состоит из введения, двух глав, включающих шести параграфов, заключения и списка литературы.

Глава I ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА

НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Правовое регулирование найма жилого помещения

До начала XX в. отечественное законодательство не содержало специальных систематизированных положений о договоре найма жилого помещения. На отношения, связанные с наймом жилья, в полной мере распространялись нормы, регулирующие наем имущества[4]. Постепенное выделение из данного обязательства найма жилого помещения началось после Октябрьской революции 1917 г., когда государство регламентировало процесс перераспределения жилищного фонда от богатых слоев населения к бедным[5], право собственности на жилье заменялось жилищным наймом. Как указывалось в программе, принятой в 1919 г. VIII съездом РКП(б), «советская власть экспроприировала полностью все дома капиталистических домовладельцев и передала их городским Советам; произвела массовое вселение рабочих из окраины в буржуазные дома; передала лучшие из них рабочим организациям, приняв содержание этих зданий на счет государства...»[6]. Очень быстро основная часть жилищного фонда стала государственной, государство сдавало ее гражданам по договору найма. Нормативное регулирование соответственно все больше стало выделять указанный договор, придавая ему больше социальных функций и, следовательно, перемещая по существу договор имущественного найма по поводу одного объекта - жилья на границу частного и публичного права.

В дореволюционной России регулирование найма жилых помещений осуществлялось в рамках гражданского права. Соответствующие нормы содержались в Своде законов гражданских (том X Свода законов Российской Империи). Найм жилья оформлялся как имущественный найм, и норм, специально посвященных этим отношениям, не выделялось. Государство (в частности, местное самоуправление), несмотря на сложившийся к концу XIX в. в России жилищный кризис, в его разрешении не участвовало.

В советский период Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. не рассматривал договор найма жилого помещения как самостоятельный вид гражданско-правового договора. Отношения по найму жилья регулировались нормами главы, посвященной имущественному найму. Некоторые нормы этой главы были специально посвящены отдельным аспектам найма жилых помещений. В целом регулирование этих отношений в первые годы советской власти осуществлялось посредством норм, содержащихся в различных постановлениях, инструкциях, циркулярах.

Впервые договор найма жилья подробно регулировался постановлением ЦИК СССР № 112, СНК СССР от 17.10.37 № 1843 «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»[7].

Основы гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. систематизировали нормы о найме жилого помещения. Договор найма жилого помещения был выделен в отдельную главу (хотя к нему еще применялись нормы, регулирующие имущественный найм). Договор найма жилого помещения был срочным, возмездным договором, направленным на передачу гражданам в пользование имущества определенного рода - жилого помещения для проживания в нем.

С принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР 1981 г. и разработанного в соответствии с ними Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. регулирование отношений по найму жилого помещения стало осуществляться названными нормативными правовыми актами, а нормы Основ гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г., посвященные найму жилого помещения, утратили силу. Впервые договор найма жилого помещения стал бессрочным. С этого момента и до принятия Основ гражданского законодательства Союза ССР 1991 г.[8] найм жилого помещения регулировался исключительно жилищным законодательством.

Необходимо отметить, что на протяжении всего советского периода в условиях доминирующего положения государства в системе удовлетворения жилищных потребностей граждан нормативное регулирование жилищных отношений осуществлялось, в основном, административными методами, и роль договора найма жилого помещения была сведена к минимуму.

Вследствие политических и экономических преобразований, произошедших в России в начале 90-х гг. XX столетия, наряду с наймом жилья в государственном и общественном жилищном фонде появилась еще одна разновидность договора, на основании которого могло осуществляться возмездное владение и пользование жилыми помещениями, называемая в Законе РФ от 24.12.92 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» договором аренды. Договор аренды применялся в случаях, когда гражданам и юридическим лицам жилые помещения передавались собственниками во владение и пользование без ограничения размеров за договорную (коммерческую) плату[9].