Гражданско-правовая характеристика договора найма жилого помещения

В-третьих, ГК РФ «развел» в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения[15]. Обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Согласно ст. 71 Конституции РФ их регламентация является исключительной компетенцией России. Обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Конституции РФ эта регламентация относится к совместной компетенции России и субъектов Федерации.

Договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу. В отличие от договора социального найма, площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

Иные особенности коммерческого найма заключаются в том, что он, в отличие от социального найма, носит срочный характер. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Возможен также краткосрочный наем - до года.

Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно. Основанием возникновения отношений по пользованию коммерческим жильем выступает не сложный юридический состав, как при социальном найме, а договор коммерческого найма, заключение которого осуществляется в соответствии с принципом свободы договора.

Объект (предмет) договора коммерческого найма по ГК РФ - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Благоустроенность - не обязательный признак предмета договора коммерческого найма. Объектом договора может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (комната). Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома не могут быть объектом договора коммерческого найма. И уж тем более не может быть объектом договора помещение, не признанное жилым, например находящееся в дачном или садовом домике. Такое помещение может выступать объектом договора аренды, и регулирование этих отношений будет осуществляться главой 34 ГК РФ.

Объектом договора коммерческого найма могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах. По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более разнообразны, поскольку объектом права выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах (статьи 673 и 290 ГК РФ). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Права и обязанности наймодателя по договорам коммерческого и социального найма в основном аналогичны. Вместе с тем иное распределение обязанностей, в отличие от договора социального найма, может предусматриваться соглашением сторон договором коммерческого найма. В целях защиты прав нанимателей как более слабой стороны договора ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Наниматель по договору коммерческого найма имеет право вселиться в занимаемое помещение с другими гражданами. В отличие от договора социального найма, ГК РФ не называет вселяющихся лиц членами семьи нанимателя. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, которые должны быть указаны в договоре коммерческого найма.

ГК РФ исходит из того, что в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений. Все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, однако ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях образуется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, - а с другой - наниматель, два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). Наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе по оплате жилья, как от всех сонанимателей, так и от любого из них, притом как полностью, так и в части долга (ст. 323 ГК РФ). Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей, он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Вселение в жилое помещение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любых постоянно проживающих в жилом помещении лиц.

Так как договор коммерческого найма срочный, в целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и особенно нанимателя ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Наймодателю необходимо не позднее чем за 3 месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не может требовать увеличения количества лиц, постоянно с ним проживающих.

1.3 Предмет договора найма жилых помещений

Одним из традиционных способов реализации права граждан на жилище остается наем жилого помещения. Действующее законодательство предусматривает виды договора найма жилого помещения: социальный и коммерческий наем.

В Гражданском и Жилищном кодексах Российской Федерации закреплен разный подход законодателя к определению жилого помещения как объекта договора найма (ст. 673 ГК РФ) и как предмета договора социального найма (ст. 62 ЖК РФ). Это разночтение является результатом спора в науке гражданского права о понятии объекта правоотношения и соотношении его с предметом правоотношения[16]. Согласно ст. 130 ГК РФ одним из объектов гражданских прав является недвижимая вещь, в том числе жилое помещение. В общих положениях о договоре одним из существенных условий называется предмет договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ жилое помещение именуется предметом договора купли-продажи. В ст. 673 ГК РФ жилое помещение определено как объект договора найма. Такая непоследовательность законодателя основана на философском определении понятий «объект» и «предмет», в соответствии с которым не в строгом смысле предмет и объект отождествляются, противопоставление этих понятий является относительным. Основное структурное отличие предмета и объекта заключается в том, что в предмет входят лишь главные наиболее существенные свойства и признаки объекта[17].

В юридической литературе высказаны различные точки зрения о предмете и объекте договора найма жилого помещения. Так, Л.Ю. Грудцына полагает, что объектом договора найма является конкретное жилое помещение, а предметом - предоставление права владения и пользования этим помещением[18]. Указанная точка зрения противоречит ст. 62 ЖК РФ, в которой предметом договора названо само жилое помещение. Можно сделать вывод, что объектом вещных правоотношений является вещь, а обязательственных в соответствии со ст. 307 ГК РФ - поведение людей (действие или бездействие), применительно к договору найма жилого помещения это предоставление права владения и пользования жилым помещением. Предметом же договора найма жилого помещения выступает само жилое помещение. Приведенная точка зрения имеет сторонников в юридической литературе, например А.Б. Карлин[19], Е.В. Попова [20] жилое помещение определяют как предмет договора найма. В ст. 673 ГК РФ, по существу, определен предмет договора, а не объект. В связи с этим предлагаем уточнить название ст. 673 ГК РФ, изменив его на «Предмет договора найма жилого помещения».

Понятие жилого помещения определено в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Таким образом, в новом Жилищном кодексе закреплены следующие признаки жилых помещений:

- изолированность;

- принадлежность к недвижимому имуществу;

- пригодность для постоянного проживания граждан (соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Можно согласиться с мнением В.Н. Литовкина, который отмечает, что все указанные признаки относятся к потребительским требованиям к жилищу и практически повторяют прежнее жилищное законодательство, кроме указания на принадлежность к недвижимому имуществу[21]. Так, изолированность как универсальное качество жилого помещения впервые было установлено в ст. 300 ГК РСФСР 1964 г., а затем в ст. 52 ЖК РСФСР. Соответствие предмета данного договора санитарным и техническим требованиям было предусмотрено в ст. 40 ЖК РСФСР.

Изолированность жилья определяется наличием у него входа (выхода) либо в помещения общего пользования - лестницы, коридоры (например, для квартиры или части квартиры), либо на улицу (например, для дома или части дома). А. Иванов полагает, что вопрос об изолированности жилых помещений решен в ЖК РФ неудачно с учетом наличия смежно-изолированных помещений в коммунальных квартирах[22]. Думается, мнение указанного автора объясняется более узким толкованием термина «изолированность», чем традиционный подход, изложенный выше.

Указание на принадлежность к недвижимому имуществу является новеллой. Понятие недвижимых вещей закреплено в ст. 130 ГК РФ и в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[23]. Отличительной особенностью жилого помещения как недвижимости является действительно прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, что не обязательно для других объектов недвижимости.

Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно удовлетворять, установлены Правительством РФ в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу[24]. В разд. II указанного Положения закреплены технические требования к размерам и другим характеристикам жилого помещения, инженерным системам, концентрации вредных веществ в воздухе, допустимому уровню дозы облучения. Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в названном Положении требованиям. Комиссия создается федеральным органом исполнительной власти в установленном им порядке для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации. Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда, а также частного жилищного фонда.

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

Санитарные требования к жилым помещениям установлены также в санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах (СанПиН 2.1.2.1002-00)[25].

Нередко, рассматривая наем в качестве самостоятельного обязательства, ученые называют главным из признаков, присущих жилому помещению, принадлежность к недвижимому имуществу, имеющему неразрывную связь с землей[26].

С.Е. Журавлев полагает, что кроме названных признаков жилым помещениям присущ еще признак регистрации как объекта жилищного фонда[27]. Это мнение представляется убедительным, так как признание помещения жилым и постановка его на учет в качестве объекта жилищного фонда всегда предшествуют вступлению в силу договора найма жилого помещения. Но регистрация в качестве объекта жилищного фонда - формальный критерий, который не имеет отношения к потребительским свойствам помещения. Поэтому дополнять им ч. 2 ст. 15 ЖК РФ и тем самым нарушать единство критерия «потребительские свойства жилого помещения» считаем излишним.

Не вполне точно в ст. 16 ЖК РФ выделены виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Часть жилого дома может быть и комнатой, в то же время часть жилого дома и комната выделены как разные виды объектов. Точно так же часть квартиры может быть комнатой. Недостатки такого определения видов жилых помещений отмечены А. Ивановым и Г.Ф. Шешко, полагающими, что классификация объектов жилищных отношений не обеспечивает их четкого разграничения, в результате чего некоторые объекты «накладываются» друг на друга[28]. Полагаем, что в качестве критерия классификации жилых помещений может быть использован такой их признак, как изолированность и особенности его проявления в конкретном жилом помещении (наличие выхода на улицу или в общий подъезд, в общий коридор в квартире). Потребительское значение имеет наличие в жилом помещении помещений вспомогательного использования. С учетом особенностей проявления признака изолированности жилого помещения, а также наличия в нем помещений вспомогательного использования предлагаем следующую классификацию: 1) жилой дом; 2) квартира; 3) комната, часть жилого дома или квартиры.

Жилой дом - строение, предназначенное для проживания в нем людей и отвечающее строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям.

Строения могут быть смешанного типа, т.е. наряду с жилыми иметь также нежилые помещения (например, во многих жилых домах первые этажи предназначены для размещения магазинов, лечебных учреждений и т.д.).