Гражданско-правовая характеристика договора найма жилого помещения

В настоящее время вопросы временного пользования чужими жилыми помещениями на основании договора урегулированы гл. 35 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

В соответствии с ГК РФ на основе договора аренды жилое помещение может передаваться во владение и пользование только юридическим лицам.

В случаях, когда жилое помещение передается во владение и пользование гражданам, ГК РФ различает две разновидности найма жилых помещений - договор найма жилых помещений и договор найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма).

Как уже было сказано, в советском законодательстве под договором найма жилого помещения понимался найм жилья, находящегося в государственном жилищном фонде (собственником основного жилищного фонда выступало государство). В настоящее время договором найма жилого помещения называются совершенно иные по сути отношения возмездного владения и пользования чужими жилыми помещениями. В литературе договор найма жилого помещения часто называют договором коммерческого найма, поскольку основной целью наймодателя, передающего жилое помещение во владение и пользование нанимателя, является получение прибыли.

Впервые понятие «договор социального найма жилого помещения» введено в гражданский оборот ГК РФ. Уточнение наименования договора, регулирующего отношения найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, вызвано необходимостью отграничить его от смежного с ним договора коммерческого найма жилого помещения.

Современное нормативное регулирование отношений найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования осуществляется актами различных по сути государств - СССР, РСФСР и Российской Федерации. Нормы ГК РФ применяются к договору социального найма, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (п. 3 ст. 672 ГК РФ), основу которого составлял Жилищный кодекс РФ и другие нормативные. Противоречивость нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, обусловливает трудности правоприменения, создает условия для различных нарушений и злоупотреблений в жилищной сфере.

Несмотря на распространенность этого института на практике, договор коммерческого найма жилого помещения в кодифицированных нормативно-правовых актах отсутствует. Так, гл. 35 ГК РФ раскрывает общие положения найма жилого помещения, имеющие отношение ко всем видам найма жилого помещения (договор социального найма, договор найма специализированного жилищного фонда).

Жилищный кодекс РФ содержит понятия «жилищный фонд коммерческого использования» (имеет отношение ко всем формам собственности) и «жилищный фонд социального использования». Вместе с тем Жилищный кодекс РФ содержит понятие «договор социального найма жилого помещения», а понятия «договор коммерческого найма жилого помещении» не содержит.

Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» раскрывает Правила пользования жилыми помещениями по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования[10].

Органы местного самоуправления активно использовали договор коммерческого найма жилого помещения для обеспечения граждан жильем и извлечения из этого прибыли. Так, в Законе г. Москвы от 11 марта 1998 г. № 6 «Основы жилищной политики города Москвы» раскрывается сущность, правовая природа и правовой режим договора коммерческого найма жилого помещения. В соответствии с данным Законом Правительство г. Москвы пропагандирует этот институт для населения посредством информирования о предложениях по коммерческому найму жилья через квитанции об оплате за коммунальные услуги. В рамках деятельности МУП «Московский городской центр арендного жилья» в соответствии с Распоряжением Комитета муниципального жилья г. Москвы от 21 января 1999 г. № 14 «Об организации деятельности муниципального унитарного предприятия города Москвы «Московский городской центр арендного жилья», Порядком взаимодействия Московского городского центра арендного жилья и структурных подразделений Комитета муниципального жилья по реализации жилья на договорной основе и Постановлением Правительства г. Москвы происходила работа с потенциальными нанимателями, т.е. теми, кто не является малообеспеченным и не имеет оснований для пользования жильем социального значения в настоящий момент, но также не имеет возможности приобрести жилье в собственность. Лицам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий, также предлагается заключить договор коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда для скорейшей реализации их конституционного права на жилье.

Отсутствие соответствующих разделов в Гражданском и Жилищном кодексах, во-первых, нарушает логику закона, а во-вторых, не раскрывает ресурсы данного договора. Игнорирование развития института коммерческого найма жилого помещения ведет к неполному обеспечению возможностей для реализации права на жилище и недополучению государством (муниципалитетами) дохода (прибыли) от предоставления жилых помещений в пользование, а также к недополучению налогов с частных лиц (наймодателей), скрывающих свою деятельность. Кроме того, 18 подзаконных актов также содержат понятие «договор коммерческого найма», в соответствии с которыми, например, военные ведомства выделяют бюджетные средства для военнослужащих на оплату коммерческого найма (в частном секторе), а понятие и содержание данного договора законодательно на федеральном уровне не раскрыто.

Анализ Гражданского кодекса РФ и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух Кодексов, регулирующих жилищные отношения, и одновременное отсутствие регулирования отношений по коммерческому найму жилых помещений в каждом из них затрудняют развитие этого договора. Правовая неопределенность лишает многих граждан возможности обеспечения их конституционного права на жилище посредством договора коммерческого найма.

1.2 Понятие, виды и особенности договора найма жилого помещения

Одна из основных социальных проблем - жилищная, выражающаяся в удовлетворении потребностей граждан в жилье. Впервые право на жилище провозглашено Конституцией СССР 1977 года. Конституцией РФ 1993 года предложено принципиально новое решение вопроса реализации права граждан на жилище: малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов в соответствии с установленными нормами (ст. 40)[11].

Основной способ удовлетворения потребности большей части населения в жилье - приобретение его в собственность, что доступно не каждому гражданину. Рынок жилья стремительно развивается, государство поощряет жилищное строительство, усовершенствуется система ипотечного жилищного кредитования (кредитования под залог приобретаемого в собственность граждан жилья), однако приобретение жилья в собственность возможно лишь для граждан с высокими доходами. Наиболее приемлемым способом удовлетворения потребности в жилье для большинства граждан является наем жилого помещения по договору найма жилого помещения. При этом наниматель временно осуществляет только права владения и пользования помещением, тогда как право собственности на помещение сохраняется за собственником.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Наем жилого помещения возможен по договору социального найма жилого помещения (далее - договор социального найма) и договору найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма). В жилищном законодательстве, кроме того, выделяются договоры найма служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитии и жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Договор социального найма оформляет так называемый потребительский наем и лишь применительно к двум разновидностям публичного жилищного фонда - государственного и муниципального (ст. 672 ГК РФ). Коммерческий наем имеет универсальный характер и применяется во всех разновидностях жилищного фонда - государственного, муниципального и частного, принадлежащего на праве собственности физическим и юридическим лицам, - т.е. являет собой правовую форму использования жилых помещений всех форм собственности.

Глава 35 ГК РФ, нормы которой регламентируют вопросы найма жилого помещения, не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности. Нет таких ограничений и в ст. 19 ЖК РФ.

Мнение об исключении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов из числа подлежащих предоставлению по договору коммерческого найма сомнительно. Как отмечает Г.Ф. Шешко, авторы ряда публикаций «указывают на возможность использования по договору коммерческого найма жилых помещений всех форм собственности; данный вопрос ни в малейшей степени не определяется авторами в качестве дискуссионного»[12]. П.И. Седугин считает, что договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться «во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах»[13]. По мнению Ю.К. Толстого, государственный и муниципальный жилищные фонды «не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды»[14].

Нормы главы 35 ГК РФ направлены на регламентацию отношений, связанных, прежде всего с коммерческим наймом. Социальный наем регулируется в основном жилищным законодательством - ЖК РФ (разд. III) и иными нормативными правовыми актами, как России, так и субъектов Федерации. В Кодексах указывается, что объектом этого соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся в домах лишь государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными предприятиями.

Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ) и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом. Это правило нашло свое развитие в ЖК РФ спустя более десяти лет после принятия Конституции РФ. До этого времени фактически (и юридически) данные отношения регулировались ЖК РСФСР и основанными на нем Правилами учета нуждающихся в жилье граждан субъектов Федерации.

Жилые помещения малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилье, предоставляются в муниципальном жилищном фонде по договорам социального найма (ст. 49 ЖК РФ). Малоимущими гражданами являются граждане, которые признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда России или субъекта Федерации по договорам социального найма могут предоставляться иным определенным федеральным законом или законом субъекта Федерации категориям граждан, признанных нуждающимися в жилье. Жилые помещения предоставляются в порядке, установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Федерации. Жилые помещения муниципального жилищного фонда могут предоставляться органами местного самоуправления в случае наделения последних государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями.

Аналогичная норма сформулирована и в отношении муниципальных образований. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в порядке, установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Федерации.

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех жилых помещений.

Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 52 ЖК РФ). Если гражданин имеет право состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Федерации категории), он по своему выбору может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

Для большинства граждан России, не подпадающих под основания приобретения жилья по договору социального найма, все большее значение приобретает наем коммерческий, т.е. приобретение жилья во временное владение и пользование на основании договора найма с собственником жилья.

За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию коммерческого найма жилья, т.е. срочного возмездного владения и пользования жилым помещением. До 6 июля 1991 г. применялось определение договора найма жилого помещения. После внесения изменений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий. До вступления в силу части второй ГК РФ такие отношения назывались арендными, а соответствующие соглашения - договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами Законов РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» и от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а также ЖК РСФСР.

ГК РФ, восстанавливая прежнее название договора, изменил не только форму, но и содержание жилищных отношений, отграничив коммерческий наем от социального.

Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного нормативного закрепления арендных отношений, Кодекс упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.

Во-вторых, ГК РФ установил новые императивные (общеобязательные) правила, направленные на защиту, с одной стороны, пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения споров, а с другой - собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.