Гражданско-правовая характеристика договора найма жилого помещения

Квартирой именуется часть жилого дома, предназначенная и используемая для проживания и имеющая отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор, и отдельную кухню.

Комната - обособленная постоянными стенами часть квартиры (жилого дома). Комната может быть жилой (спальня, гостиная) или вспомогательной - ванная комната, кухня и т.д.

По договору найма жилого помещения может передаваться помещение, обладающее следующими признаками:

1) оно должно быть жилым. Жилым дом признается с момента, когда его строительство завершено, он принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве жилого дома специализированной государственной или муниципальной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ). Не могут быть предметом найма строения, соответствующие всем требованиям, предъявляемым к жилым домам, предназначенным для постоянного проживания, но не зарегистрированные как жилые. Гражданин, постоянно проживающий в таком помещении, может просить о регистрации данного помещения в качестве жилого.

Вспомогательные помещения (балконы, кухни и т.д.) также не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения;

2) помещение должно быть пригодно для постоянного проживания. Не может быть передано по договору найма жилого помещения временное строение либо строение, предназначенное для сезонного проживания (например, летний дачный дом);

3) помещение должно быть изолированным, т.е. имеющим самостоятельный вход, и отделенным от других помещений. Не может передаваться по договору найма помещение, имеющее общий вход с другим помещением, - смежная комната; для постоянного проживания не может быть предоставлена комната, временно изолированная от смежных жилых помещений.

В соответствии с ч. 1 ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). При этом в качестве предмета договора не названа комната. Можно сделать вывод, что законодатель отказался от идеи создания новых коммунальных квартир с момента вступления в силу ЖК РФ. Однако такой вывод вступает в противоречие с ч. 6 ст. 57 и ч. 4 ст. 59 ЖК РФ, согласно которым вселение в освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире при отсутствии граждан, обеспеченных общей площадью жилой площади менее нормы предоставления, осуществляется на основании договора социального найма. Таким образом, предметом договора социального найма может быть жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, а при дальнейшем изменении договора к занимаемому жилому помещению может быть присоединена комната.

Предметом договора коммерческого найма выступает жилое помещение любого вида.

Различаются требования к предмету договора социального и коммерческого найма. Требования к жилому помещению, предоставленному по договору социального найма, в ст. 62 ЖК РФ о предмете договора социального найма не закреплены. Жилое помещение, являющееся предметом договора социального найма, должно обладать общими признаками жилых помещений (изолированность, принадлежность к недвижимому имуществу, пригодность для постоянного проживания), а также соответствовать норме предоставления жилого помещения. В соответствии с ч. 1 ст. 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения. Термин «норма предоставления» использован в законодательстве вместо употреблявшихся в предшествующем жилищном законодательстве понятий «норма жилой площади», «социальная норма жилой площади». Ранее в соответствии со ст. 38 ЖК РСФСР норма жилой площади при предоставлении жилья была установлена в размере 12 кв. м на одного человека. За отдельными категориями граждан признавалось право на дополнительную жилую площадь (ст. 39 ЖК РСФСР). В новом Жилищном кодексе РФ размер нормы предоставления не определен, этот вопрос отнесен к компетенции органов местного самоуправления. В Волгограде этот размер равен не менее 12 и не более 18 кв. м общей площади на одного человека[29]. Федеральными законами или законами субъектов РФ для отдельных категорий граждан могут быть установлены иные нормы предоставления и предусмотрено право на дополнительную жилую площадь.

Жилое помещение, предоставленное по договору коммерческого найма, согласно ст. 673 ГК РФ должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания, размер его не нормирован. Ю.К. Толстой полагает, что требование об изолированности не должно быть обязательным применительно к найму помещений, находящихся в собственности граждан[30]. С указанной точки зрения требования нормы ст. 673 ГК РФ об изолированности препятствуют возможному найму жилого помещения для малообеспеченных граждан, имеющих возможность платить только за часть комнаты. Полагаем, что требование изолированности жилого помещения должно быть сохранено, так как изолированность жилого помещения создает возможность для сохранения тайны личной жизни, определяет границы территории, неприкосновенность которой охраняется законом.

Глава II ХАРАКТЕРИСТИКА СОДЕРЖАНИЯ ДОГОВОРА

НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1 Форма, порядок и условия заключения договора найма жилых помещений

Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же время требования к форме договоров для того и другого едины. Это и дало возможность посвятить обоим типам договоров одну и ту же ст. 674 ГК[31] Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Вместе с тем устная форма не служит препятствием к признанию договора заключенным и не порождает факта порочности сделки в силу несоблюдения ее формы. Исходя из правил п. 1 ст. 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает ее стороны права ссылаться на свидетельские показания для подтверждения факта или условий ее совершения.

Кроме того, специфика данного договора при его легальном оформлении накладывает на наймодателя определенные обременения, начиная от необходимости регистрации нанимателя и лиц, с ним проживающих, в жилом помещении и заканчивая уплатой налога с доходов физического лица в территориальный фискальный орган. Эти обременения во многом сдерживают развитие цивилизованного рынка коммерческого найма в частном жилищном фонде, но в то же время создают условия для его распространения в государственном и муниципальном жилищных фондах, где такие договоры имеют вид типовых формуляров, регистрация по месту жительства производится по факту вселения, а налоговые сборы производятся централизованно и не затрагивают интересов частных лиц.

Отсутствие прямого указания в законе на необходимость государственной регистрации договора коммерческого найма вызывает интерес к теоретическому исследованию данного вопроса. Вплоть до настоящего момента ученые цивилисты не выработали единого подхода к пониманию целесообразности введения института государственной регистрации в рамках этого договора. Крайние положительные, а равно и отрицательные позиции высказываются и в научных статьях, и в диссертационных исследованиях.

Так, по мнению Ю.П. Свит, оформление договора в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации, направлено на максимальную защиту интересов сторон и недопущение его аннулирования по формальным признакам[32].

Диаметрально противоположную точку зрения высказывает О.В. Кириченко, считая, что отсутствие обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма является значительным пробелом в его правовом регулировании[33].

Безусловно, поскольку имущественный наем является общеродовым понятием, включающим как наем жилых помещений, так и аренду иной недвижимости, положения, регулирующие арендные отношения (п. 2 ст. 609 ГК РФ), могут в равной мере распространяться на жилищный наем, с той вероятностью, которая вытекает из требований налогового законодательства, признающего собственника жилого помещения субъектом, обязанным уплачивать налог на доходы физического лица, при передаче жилого помещения в пользование третьих лиц на возмездных началах, как это имеет место при совершении арендных сделок с недвижимостью[34].

Вместе с тем отношения, вытекающие из договора коммерческого найма и связанные с использованием жилого помещения в целях непосредственного проживания, приближают его к найму социальному, защитная функция которого является основной задачей государственного регулирования.

Социальный наем не знает процедуры государственной регистрации, поскольку данные отношения и так предельно нормированы. Коммерческий наем, напротив, выстроен на диспозитивных началах, позволяя сторонам максимально варьировать схему допустимого взаимодействия.

Поэтому, возможно, коммерческий наем и остается свободным от законодательно установленного предписания такой процедуры до настоящего времени.

Вместе с тем рассмотрение этого вопроса требует более подробного анализа некоторых практических аспектов.

Гражданский кодекс РФ (ст. 683) выделяет краткосрочный - до одного года и долгосрочный договор коммерческого найма жилого помещения. Проведя аналогию с арендными сделками с недвижимостью (п. 2 ст. 651 ГК РФ), при которых срок аренды, составляющий не менее года, обязывает к проведению государственной регистрации, можно отметить, что такая процедура оправданна и в долгосрочном найме, связывая стороны договора на значительный срок и гарантируя тем самым его надлежащее исполнение.

В специальной литературе неоднократно упоминалось[35] о случаях злоупотребления сторонами договора аренды правил о продлении сроков договора, в силу которых краткосрочный договор, продленный на новый срок, приобретая вид долгосрочного, фактически не подпадает под действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[36]. Однако позиция Высшего Арбитражного Суда однозначно поддерживает интересы сторон договора, полагая, что по окончании первоначального срока его действия начинает действовать новый договор, заключенный на срок менее года, который государственной регистрации не подлежит[37].

Жилищным кодексом РФ были введены новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, права и обязанности сторон.

В ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации указаны категории граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди. Предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь.

Жилищным кодексом Российской Федерации право граждан на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, также имеющих право на получение жилого помещения вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет.

При удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации жилого помещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течение которого должно предоставляться жилое помещение, законодательством не определен, суд не должен определять срок, поскольку внеочередное предоставление не предполагает какого-либо срока для предоставления жилого помещения, а решение суда должно быть исполнено в установленные действующим законодательством сроки[38].

Применительно к способам заключения договоров найма жилых по­мещений следует иметь в виду, что из двух типов договоров один - ком­мерческого найма подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК, - свободы договоров. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могут понудить контрагента вступить с нею в до­говорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.

Для договоров коммерческого найма, заключаемых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальную соб­ственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.

Глава 35 ГК особо выделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью. Имеются в виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.

Условие о предмете в договоре найма должно ответить на вопрос о том, какое жилое помещение следует передать внаем. Интерес в этом смысле может представить примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве. Одно из его условий предусматривает необходимость указать в договоре местонахождение помещения и его размер. Особо оговорено, что техническое состояние жилого помещения, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещения являются неотъемлемой частью договора[39].

Условию о цене применительно к договору коммерческого найма по­священа ст. 682 ГК («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение в ст. 671 ГК договора найма жилого помещения, т. е. договора коммерческого найма, в качестве одного из основных его признаков.

ГК (п. 1 ст. 682) подчеркивает, что размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон. Притом с одним ограничением: если законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Из этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть признано недействительным с последствиями, предусмотренными ст. 180 ГК («Последствия недействительности части сделки»). В результате договор можно будет считать все же заключенным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, равном указанному в законе максимуму. Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался пре­дусмотренной в ГК возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение.