Изменение и прекращение социального найма жилого помещения

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО  ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ «ВОЛГОГРАДСКАЯ АКАДЕМИЯ МИНИСТЕРСТВА ВНУТРЕННИХ ДЕЛ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Юридический факультет 

Кафедра  гражданско-правовых дисциплин 
 

Реферат по гражданскому праву

 

на  тему: «Изменение и  прекращение договора социального найма  жилого помещения» 
 
 
 
 
 
 

                                                                                                  Выполнила:

                                                                                                     студентка очной формы обучения

                                                                                                     3 курса 362 учебной группы

                                                                                                     Рулева А.А.

                                                                                                     Проверил: Цирульников В.Н. 

                                                                                                      
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Волгоград 2011 

Содержание 

Введение…………………………………………………………………………..3 

1.Основания  изменения договора социального найма жилого      помещения…………………………………………………………………………5 

2. Прекращение договора социального найма жилого помещения 

2.1Понятие прекращения договора найма жилого помещения……………..18 

2.2 Прекращение договора социального найма жилого помещения по соглашению сторон, инициативе нанимателя и в случае выезда его и членов семьи на другое место жительства…………………………………………….20 

2.3Прекращение договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя и по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон……………………………………………………………………………23 

Заключение…………………………………………………………………......34 

Список  литературы……………………………………………………………..35 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     Договор социального  найма жилого помещения является одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Рассмотрение данного вида договора представляет особый интерес, так как по-прежнему значительное количество граждан пользуются жилыми помещениями именно на данном основании. Договором социального найма регулируется использование помещений, которые были предоставлены (или предоставляются) очередникам (нуждающимся в улучшении жилищных условий) органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями.

     По  договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник  государственного либо муниципального жилищных фондов (уполномоченный орган  государственной власти либо орган  местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется  передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных  ЖК РФ ( п. 1 ст.  60 ЖК РФ).

     Гражданское и жилищное законодательство, применяемое  к договорам социального найма, исходит из принципа устойчивого  и стабильного пользования жилым  помещением. Поэтому наймодатель  может требовать изменения и  прекращения договора, как правило, в случае неисполнения нанимателем  его обязанностей, а нанимателю принадлежит  право требовать изменения договора в случаях, предусмотренных законом, а прекращения договора -  в  одностороннем порядке независимо от каких-либо оснований.

     Так как по-прежнему значительное количество граждан пользуются жилыми помещениями, предоставленными по  договору социального найма, очень часто возникают проблемы, связанные с изменением и прекращением данного договора.

     Объектом  исследования являются правоотношения, складывающиеся в процессе изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения.

     Предметом исследования являются нормы права, регулирующие отношения, возникающие в связи с изменением и прекращением договора социального найма жилого помещения.

     Цель  данной работы – рассмотреть основания и порядок изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения; выявить правовые проблемы, возникающие при изменении и прекращении договора социального найма жилого помещения.

     На  основе намеченной цели поставлены следующие  задачи:

1. рассмотреть основания изменения договора социального найма жилого помещения;
2. определить понятие прекращения договора социального найма жилого помещения;
3. рассмотреть основания и порядок прекращения договора социального найма жилого помещения.

 
 
 
 
 
 
 

1.Основания  изменения договора социального найма жилого помещения

     Отношения владения и пользования жилыми помещениями  государственного и муниципального жилищного фонда, урегулированные  договором социального найма, являясь  устойчивыми, стабильными, тем не менее, представляют собой развивающееся  явление. Возникая однажды, указанные  отношения могут неоднократно подвергаться последующему изменению.

     Договор социального найма изменяется в  основном вследствие перемен, которые  происходят в жизни нанимателя и  его семьи. Семья на протяжении своего жизненного цикла изменяется как  в количественном, так и в половозрастном отношении. Кроме того, изменяться также  могут иные обстоятельства, влияющие на развитие договорных отношений владения и пользования жилыми помещениями  государственного и муниципального жилищного фонда социального  использования. И.С. Вишневская отмечает, что с момента возникновения  жилищных правоотношений до их прекращения  в редких случаях остается неизменным количественный и качественный состав семьи нанимателя, могут изменяться предмет договора,  режим жилого помещения.

     Основаниями изменения и прекращения отношений  владения и пользования жилыми помещениями  государственного и муниципального жилищного фонда социального  использования (собственно, как и  любого гражданско-правового отношения) являются юридические факты или  их совокупность (юридический состав). Изменение указанных отношений  находит свое отражение и закрепление  в договоре социального найма. Изменение  отношений владения и пользования  жилым помещением государственного и муниципального жилищного фонда  социального использования может  затрагивать все элементы этих правоотношений, причем как порознь, так и в  совокупности. Как правило, под изменением отношений владения и пользования жилым помещением государственного и муниципального жилищного фонда понимается такая стадия его развития, на которой изменяется его субъектный состав, предмет либо и то и другое одновременно. При этом возникает закономерный вопрос о том, как отграничивается стадия изменения указанного правоотношения от стадии его прекращения. Представляется заслуживающим поддержки мнение ученых, указывающих, что основным показателем изменения этого правоотношения является сохранение нанимателем или другими лицами, обладающими самостоятельным правом на жилое помещение (или хотя бы кем-нибудь из указанных граждан), прав (возможно, и в измененном виде) на конкретное жилое помещение (изменение отдельных элементов правоотношения при сохранении его самого). Справедливым обоснованием такой позиции служит то, что любое правоотношение – это отношение двух сторон по поводу конкретного предмета. Поэтому, когда лица перестают "относиться" друг к другу по поводу конкретного предмета, прекратившимся должно быть признано и само правоотношение. 

     В ЖК РФ изменению договора социального  найма жилого помещения посвящена  статья 82. В ней предусмотрено  два основания изменения договора. Одним из них является объединение  граждан, проживающих в одной  квартире и пользующихся в ней  жилыми помещениями на основании  отдельных договоров социального  найма, в одну семью. Другое основание  связано с заменой нанимателя при сохранении неизменными всех остальных элементов обязательства.

     Следует отметить, что указанными обстоятельствами не ограничивается круг оснований изменения договора социального найма. Иные основания можно вывести из анализа других статей ЖК РФ.

     Рассмотрим  подробнее основания изменения  договора, содержащиеся в ст.82 ЖК РФ.

     Положение об изменении договора социального  найма при объединении в одну семью полностью повторяет содержание ст.87 ЖК РСФСР. Обязательным условием является объединение в одну семью. При этом жилищное законодательство не конкретизирует, что понимается под «объединением в одну семью». Для раскрытия указанного понятия следует обратиться к ст.69 ЖК РФ, определяющей, кто понимается под членами семьи нанимателя. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке ( п.1 ст. 69 ЖК РФ).

     В данном случае признание членом семьи  происходит в силу фактов нахождения в супружеских отношениях либо первой степени родства по прямой восходящей или нисходящей линии и совместного проживания. Установление факта ведения общего хозяйства для удовлетворения заявления о заключении единого договора найма супругами или родителями и детьми не требуется. В этой ситуации необходимо подтвердить наличие соответствующей степени родства и зарегистрированного брака. Наличие фактических супружеских отношений не может считаться достаточным основанием для заключения единого договора социального найма. Также не является достаточным основанием проживание свойственников. В указанных случаях для заключения одного договора требуются дополнительные доказательства объединения в одну семью. Это может быть ведение общего хозяйства, нахождение на иждивении.¹

       Дополнительным доказательством  может являться совершенный одним  из нанимателей обмен с целью  проживания в одной квартире.

     Наймодатель не вправе отказать в объединении  договоров социального найма  в один самостоятельный договор  при наличии обращения нанимателя и выраженного согласия членов его  семьи. В противном случае спор подлежит разрешению в судебном порядке.² При этом в суде рассматриваются доказательства, подтверждающие родственные отношения, наличие одной семьи или намерение совместно проживающих и ведущих совместное хозяйство лиц об образовании единой семьи (копии свидетельства о браке, рождении, письма, акты комиссий, и др.).

     Следует отметить, что законодатель допускает  объединение без каких-либо оговорок о соблюдении нормы общей площади  жилого помещения. Нет запрета на ухудшение условий кого-либо из нанимателей. Немаловажно и то, что если при  объединении квартира утрачивает статус коммунальной, субъекты могут перестать  быть нуждающимися в улучшении жилищных условий.

     Необходимо  подчеркнуть, что хотя законодатель расценивает заключение единого  договора при объединении в одну семью как изменение, более обоснованным представляется рассматривать данную ситуацию как прекращение первоначальных договоров и заключение нового договора социального найма.

     Второе  основание изменения договора – замена  нанимателя. Согласно ч.2 ст.82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

     В ЖК РСФСР также предусматривалось  возможность замены нанимателя по ч.1 ст.88, однако условия были сформулированы несколько иначе.

     Различие  приведенных норм связано со статусом лица, которое может быть нанимателем. Раньше возможность связывалась  с совершеннолетием гражданина, т.е. получалось, что нанимателем мог  оказаться и недееспособный. Сейчас закон устанавливает требование о наличии дееспособности у лица. Данная новелла обоснована, т.к. именно дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по договору.

     Отличия имеются и в категории лиц, чье согласие необходимо для осуществления  замены. Если ранее требовалось согласие только совершеннолетних членов семьи, то в настоящее время согласие должны выразить все члены семьи  нанимателя. При этом от имени малолетних согласие выражают их законные представители  с соблюдением требований статьи 37 ГК РФ.³