Изменение и прекращение социального найма жилого помещения

     Необходимо  отметить, что в соответствии со статьей 88 ЖК РСФСР  на замену нанимателя требовалось согласие самого нанимателя и членов его семьи, а в ЖК РФ указывается только на получение согласия остальных членов своей семьи. Данная норма не исключает выявления согласия первоначального нанимателя, просто теперь он рассматривается по отношению к лицу, желающему стать нанимателем, как член семьи.

     Помимо  указанных различий, существует еще одно – ЖК РСФСР не предусматривал получение согласия наймодателя на замену нанимателя, а ст.82 ЖК РФ прямо устанавливает необходимость получения такого согласия. При этом неясно, по каким основаниям наймодатель вправе отказать в замене.

     Основанием  для замены нанимателя является также  смерть первоначального нанимателя. Порядок реализации данного положения  аналогичен вышеуказанному. Следует  отметить, что получение согласия наймодателя в этом случае выглядит как ненужная формальность. По сути, он может не согласиться только с  определенной кандидатурой.

     Действующий Жилищный кодекс не предусматривает  изменения договора социального  найма по требованию члена семьи  нанимателя о заключении с ним отдельного договора (в связи с разделом жилой площади). До первого марта 2005 года одним из относительно простых способов разрешения данной проблемы был так называемый "раздел лицевого счета". Ст.86 ЖК РСФСР предоставляла возможность изменять договор найма таким образом, что достигший совершеннолетия гражданин мог с учетом сложившегося в жилом помещении порядка пользования и при соблюдении жилищных интересов остальных нанимателей заключить отдельный договор найма занимаемого жилого помещения.⁴

     По  мнению законодателя, раздел жилой  площади вел к росту числа  коммунальных квартир. Однако в результате устранения возможности раздела  жилой площади будет часто  возникать ситуация, когда в одной  квартире будут жить люди, ставшие  чужими друг для друга. Не удивительно, что судебная практика по этому вопросу  складывается противоречивая. В качестве примера можно привести дело, решение  по которому принято 30.11.2005 Бабушкинским районным судом г. Москвы. Вл-ва Е.А. обратилась в суд с иском к  ответчику Вл-ву И.В. об изменении  договора и выделении ей в пользование  комнаты, указывая, что она имеет  самостоятельный доход, ведет отдельное  хозяйство. Ответчики иск признали, однако суд отказал в удовлетворении заявленных требований. Иной подход встречается  в практике кассационной инстанции  Пермского областного суда, которая отменила аналогичное приведенному выше решение. Позиция суда основывалась на ст.5 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", согласно которой к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных ЖК. Данная позиция может быть подкреплена ст.6 ЖК РФ. Поскольку право на изменение договора возникло у истца в период действия ЖК РСФСР, суду следовало применять материальный закон, действовавший в период возникновения прав и обязанностей сторон.

     Изменение договора имеет место не только в  случае замены нанимателя, но и при  изменении состава членов семьи  нанимателя (ч.2 ст.70 ЖК РФ).

     Одним из таких оснований изменения  договора социального найма по инициативе нанимателя, согласно части 2 статьи 70 Жилищного кодекса Российской Федерации, является вселение нанимателем в  занимаемое жилое помещение других лиц в качестве членов семьи. Такое  вселение не только изменяет субъектный состав договора социального найма, но и может оказать влияние на права и обязанности нанимателя. Так, например, вселение в качестве члена семьи нанимателя гражданина, пользующегося определенными мерами социальной поддержки, может изменить обязанность нанимателя по оплате жилья и коммунальных услуг. 
Члены семьи нанимателя как лица, приобретающие в результате вселения в жилое помещение определенные права и обязанности, обязательно указываются в договоре. Вселение осуществляется по инициативе нанимателя, но при условии письменного согласия на это уже проживающих в жилом помещении членов семьи. Для вселения в качестве членов семьи иных лиц, кроме супруга, а также своих родителей и детей, необходимо получение согласия наймодателя. Причем в данном случае законодатель устанавливает право наймодателя запретить вселение и, соответственно, изменение договора социального найма, если после вселения площадь, приходящаяся на каждого проживающего, составит менее учетной нормы (под учетной нормой понимается минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях – п.4 ст 50 ЖК РФ). Исключением из правил о получении согласия и норме общей площади являются случаи вселения к родителям их несовершеннолетних детей. Данное правило распространяется как на несовершеннолетних детей нанимателя, так и на детей членов семьи нанимателя.⁵

     В соответствии с ЖК РФ договор социального  найма может быть изменен при  выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя. Следует отметить, что выбытие нанимателя следует отличать от его временного отсутствия. Даже если такое отсутствие носит длительный характер, наниматель своих прав не утрачивает. В соответствии со статьей 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.⁶

     Таким образом, при временном характере  отсутствия его продолжительности  и причине больше не придается  значения в вопросе об изменении  и расторжении договора социального  найма жилого помещения. Необходимым  условием сохранения права при временном  отсутствии является добросовестное исполнение взятых на себя обязательств по договору социального найма, в том числе  по внесению платы за жилье и коммунальные услуги. Отпала необходимость в бронировании жилого помещения, и такого понятия в действующем Жилищном кодексе РФ нет.

     Жилые помещения сохраняются за временно отсутствующими гражданами и в случаях:

     призыва на военную службу – в течение всего времени прохождения военной службы по призыву;

       поступления на военную службу  по контракту - в течение первых  пяти лет прохождения военной  службы по контракту (не считая  времени обучения в военных  образовательных учреждениях профессионального  образования);

     временного  выезда из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи  судов, работники геологических, изыскательских экспедиций и т.п.),

       в связи с командировкой за  границу либо с обучением (студенты, аспиранты и т.п.) - в течение  всего времени выполнения данной  работы или обучения;

       помещения детей на воспитание  в государственное детское учреждение, к родственникам или опекунам (попечителям) - в течение всего  времени их пребывания в этом  учреждении, у родственников или  опекунов (попечителей), если в жилом  помещении, из которого выбыли  дети, остались проживать другие члены семьи (если в жилом помещении, из которого выбыли дети, не остались проживать члены их семьи и помещение предоставлено другим гражданам или вселение в это помещение невозможно по иным причинам, то по окончании срока пребывания детей в государственном детском учреждении, а также по достижении совершеннолетия детей, возвратившихся от родственников или опекунов (попечителей), они обеспечиваются жилой площадью органами местной администрации);

     выезда  в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) - в течение  всего времени выполнения этих обязанностей;

     выезда  для лечения в лечебно-профилактическом учреждении - в течение времени  пребывания в нем;

     помещение в лечебно-трудовой профилакторий  – в течение всего времени нахождения в нем;

       заключения под стражу – в течение всего времени нахождения под следствием и судом;

     осуждения к лишению свободы на срок свыше  шести месяцев, ссылке или высылке - до приведения приговора в исполнение. Законодательством устанавливаются  также другие условия и случаи сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок.

     Помимо  выбытия из жилого помещения нанимателя или члена его семьи, основанием для изменения договора может  служить их принудительное выселение  в случаях, когда это допускается  законом. Основанием является судебное решение о выселении. Ст.91 ЖК РФ предусматривает  выселение только виновных граждан, иные проживающие не могут быть выселены.

     Договор изменяется и при выселении на основании решения суда граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми признано невозможным (ч.2 ст.91 ЖК РФ).

     Остается  спорным вопрос о возможности  отнесения переустройства и перепланировки жилого помещения (глава 4 Жилищного  кодекса Российской Федерации) к  основаниям изменения договора социального  найма. 
Представляется, что переустройство и перепланировку жилого помещения с определенными оговорками можно отнести к основаниям изменения договора социального найма. При этом стоит поддержать позицию Б.М. Гонгало, согласно которой переустройство и перепланировка приводят к изменению договора социального найма не в каждом случае их осуществления. Например, замена в жилом помещении санитарно-технического оборудования, как правило, не приводит к изменению договора социального найма. Внесение изменений в договор социального найма, скорее всего, может быть связано с изменением в результате перепланировки конфигурации жилого помещения, являющегося предметом этого договора. 

     По  инициативе наймодателя право собственности (право хозяйственного ведения или  оперативного управления) на жилое  помещение, занимаемое по договору социального  найма, может быть передано другому  лицу. Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 64 Жилищного кодекса Российской Федерации, такой переход прав наймодателя на жилое помещение не влечет за собой изменения условий договора социального найма. 
Вместе с тем формулировки названных статьей Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации представляются не вполне корректными, поскольку смена собственника жилого помещения влечет изменение договора социального найма в части, касающейся субъектного состава договора - изменяется наймодатель. Очевидно, что цель статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 64 Жилищного кодекса Российской Федерации - защита и сохранение прав нанимателя и членов его семьи по договору социального найма в случае перехода права собственности (или иного вещного права) на жилое помещение к другому лицу. Следовательно, целесообразно обсудить вопрос о внесении в указанные нормы уточнений, предусматривающих, что переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения договора социального найма, а также изменение прав и обязанностей сторон по указанному договору. 

     Также основанием изменения договора социального  найма по инициативе нанимателя является вселение нанимателя и членов его  семьи в жилое помещение, общая  площадь которого после проведения капитального ремонта или реконструкции  дома уменьшилась (часть 4 статьи 88 Жилищного  кодекса Российской Федерации), а  также предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире гражданам, проживающим в  этой коммунальной квартире (статья 59 Жилищного кодекса Российской Федерации). В первом случае предмет договора социального найма изменяется в  сторону уменьшения, а во втором случае - в сторону увеличения. 

     Кроме указанных оснований изменения  договора социального найма представляется необходимым также выделить случаи изменения этого договора при  утрате гражданином семейно-правовой связи с нанимателем жилого помещения. 

     Согласно  части 4 статьи 69 Жилищного кодекса  Российской Федерации, бывший член семьи  нанимателя, продолжающий проживать  в занимаемом жилом помещении, самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. В первую очередь  это наиболее актуально для распределения  между членами семьи (включая  бывших ее членов) расходов по внесению платы за жилое помещение и  коммунальные услуги, участию в его  текущем ремонте. 
Представляется, что обязательства, вытекающие из договора социального найма, по которым бывший член семьи нанимателя отвечает самостоятельно, могут, в частности, возникать на основании заключенного им с нанимателем жилого помещения соглашения, в котором такие обязательства конкретизируются. В случае заключения такого соглашения указанными лицами может быть поставлен вопрос о внесении в договор социального найма соответствующих изменений, которые позволят наймодателю иметь четкое представление о том, к кому из проживающих в жилом помещении и в каком объеме следует предъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадлежащим выполнением соответствующих обязательств по договору социального найма. Однако стоит заметить, что для практического осуществления такого изменения договора социального найма в Жилищном кодексе Российской Федерации требуется уточнить порядок заключения соглашения между нанимателем жилого помещения и бывшим членом его семьи, а также порядок внесения в договор социального найма соответствующих изменений.

     Изменение размера платы за жилое помещение  или коммунальные услуги в силу изменения  тарифов не может рассматриваться  как изменение договора социального  найма. Не может рассматриваться  как изменение условий договора изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения по основаниям, предусмотренным в ч.10 ст.156 ЖК РФ.⁷