Изменение и прекращение социального найма жилого помещения

     К сожалению, жилищное законодательство не раскрывает понятий «разрушение» и «повреждение жилого помещения». Сами по себе эти действия не являются основанием для обращения наймодателя  в суд с соответствующим требованием  о выселении. Наймодатель вначале  обязан предупредить нанимателя и проживающих  совместно с ним членов его  семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения или санитарно-технического оборудования, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если после предупреждения указанные лица не устраняют нарушения, перечисленные в ст. 91 ЖК, то наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о выселении данных лиц.

     Разрушение  может рассматриваться как определенные действия, приводящие жилое помещение  в негодность, либо как результат  таких действий. Если разрушение расценивать  как результат, оно означает физическое уничтожение жилого помещения либо приведение жилого помещения в состояние, непригодное для использования  по назначению, если восстановление помещения  невозможно и нецелесообразно. При  повреждении помещение лишь частично утрачивает свои полезные свойства.

     Повреждением  жилого помещения должно признаваться нанесение вреда не только самому помещению непосредственно, но и  санитарно-техническому оборудованию. Как повреждение жилого помещение  может квалифицироваться его  незаконное переоборудование или переустройство.   Под переустройством жилого помещения  следует понимать установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые требуют внесения изменений  в технический паспорт жилого помещения.

     Наниматель  и члены его семьи не отвечают за действия бывших членов семьи. Последние  несут все обязанности самостоятельно (пункт 4 статьи 69 ЖК РФ). Следовательно, если разрушение или повреждение  помещения допускает бывший член семьи нанимателя, требование о расторжении  договора не предъявляется, а речь может  идти только о выселении этого  гражданина.

     Основанием  к расторжению договора социального  найма является систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.

     Систематическими  нарушениями будут считаться  нарушения, допущенные более двух раз. Причем не требуется, чтобы эти нарушения  были однородными. Например, прослушивание  музыки в ночное время выше допустимой громкости может сочетаться с  нарушением санитарно-технических  норм, например с нарушением правил содержания домашних животных.  Требование о расторжении договора может  быть заявлено, если допускаемые нанимателем  нарушения делают невозможным проживание соседей. При этом не требуется, чтобы  они вообще не могли пользоваться жилым помещением. Достаточно, чтобы  они были лишены в значительной мере тех благ, на которые вправе рассчитывать лица, пользующиеся жилыми помещениями.

     Таким образом, наймодатель может предъявить соответствующее требование только при наличии доказательств как  самих нарушений, так и их последствий. В частности, подтверждением этому  могут быть неоднократные жалобы соседей. Наймодатель может требовать  расторжения договора, если наниматель после предупреждения не устранил допущенные нарушения.

     Расторжение договора в рассматриваемом случае предполагает выселение нанимателя без предоставления другого жилого помещения.

     Следует отметить, что "требовать выселения  нанимателя в случае нарушения прав и интересов соседей, а также  бесхозяйственного использования  жилого помещения вправе не только наймодатель, но и иные заинтересованные лица.

     К заинтересованным лицам относятся  граждане, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих  совместно с ним членов его  семьи, в том числе соседи нанимателя.¹⁷

     Надо  отметить, что члены семьи нанимателя соседями не являются и не могут  заявить требования в качестве соседей, права которых нарушены.

     Важно обратить внимание на то, что заинтересованные лица могут требовать выселения  нанимателя, но не расторжения договора социального найма, так как сторонами  договора они не являются. Основанием к расторжению договора социального  найма в рассматриваемом случае будет решение суда о выселении  нанимателя и членов его семьи. Таким  образом, в отличие от обычной  ситуации, когда выселение является последствием расторжения договора, в данном случае, наоборот, решение  о выселении становится основанием к расторжению договора.

     Выселение за использование  жилого помещения  не по назначению. Жилые помещения предназначены для постоянного проживания в них. Закон требует, чтобы граждане использовали жилое помещение в соответствии с его назначением (ч.5 ст.10 ЖК РФ ). Использование жилого помещения не по назначению может выразиться в различных формах, например в превращении жилого помещения в подсобное, в места содержания животных, для организации мастерской и т.д.

     Закон сформулирован так, что в качестве санкции за использование жилого помещения не по назначению применяется  выселение лиц без предоставления другого жилого помещения. Тем самым  предусмотрено изъятие всего  закрепленного за ними помещения.

     Но  использование жилых помещений  не по назначению возможно в отношении  не только всего помещения (квартиры в целом), но и отдельных комнат в квартире. В этой ситуации допустимо изъятие не всей квартиры, а лишь отдельных изолированных комнат, которые используются не для проживания, а для других целей.¹⁸

     Договор социального найма может прекратиться в связи с невозможностью дальнейшего использования жилого помещения по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает. Перечень оснований прекращения договора и выселения нанимателя в связи с невозможностью дальнейшего использования определен в статье 85 ЖК РФ:

     1) дом, в котором находится жилое  помещение, подлежит сносу;

     2) жилое помещение подлежит переводу  в нежилое помещение;

     3) жилое помещение признано непригодным  для проживания;

     В Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 г. №47 «Об утверждении Положения  о признании помещения жилым  помещением, жилого помещения непригодным  для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»¹⁹ закреплено, что основаниями для признания жилых помещений непригодными для проживания следует считать их расположение в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами. Непригодными для проживания будут помещения, расположенные в многоквартирных домах, получившие повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунта, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно. Указанные многоквартирные дома в этих случаях признаются аварийными и подлежащими сносу.

     4) в результате проведения капитального  ремонта или реконструкции дома  жилое помещение не может быть  сохранено или его общая площадь  уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. (Примеч.: Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма – п.1 ст.50 ЖК РФ).

     В этих случаях наниматель подлежит выселению  с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Наниматель может  добровольно переселиться в предложенное наймодателем жилое помещение. Если наниматель по каким-либо причинам отказывается освободить жилое помещение, вопрос о его выселении решается в  судебном порядке.

     Помещение, предоставляемое нанимателю в связи  с обстоятельствами, предусмотренными статьей 85 ЖК РФ, должно быть благоустроенным. Причем помещение должно быть благоустроено применительно к условиям данного населенного пункта. Общие требования к благоустройству жилого помещения содержатся в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу".

     При проведении капитального ремонта выселение  может носить временный характер и также не связываться с прекращением договора социального найма (пункт 1 статьи 88 ЖК РФ). При этом граждане временно переселяются в жилое помещение  маневренного фонда. Подобное отселение  можно рассматривать как исполнение одной из обязанностей наймодателя  по договору социального найма жилого помещения - предоставить жилье на время  капитального ремонта. Указанная обязанность  возникает, если капитальный ремонт без отселения жильцов невозможен.

     Расторжение договора найма жилого помещения  в связи с капитальным ремонтом возможно, если:

• стороны договорились о предоставлении вместо помещения маневренного фонда другого благоустроенного жилого помещения для постоянного проживания. В таких случаях заключается новый договор социального найма, а предыдущий подлежит прекращению. Подобная замена допускается только при наличии согласия на это обеих сторон и не может быть осуществлена принудительно;
• жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.В указанных случаях наймодатель может требовать выселения гражданина в другое благоустроенное жилое помещение в принудительном порядке.

     К основаниям прекращения договора социального  найма по причинам, не зависящим  от воли сторон, относится смерть одинокого нанимателя (пункт 5 статьи 83 ЖК).

     Хотя  право пользования жилым помещением по договору социального найма относится  к числу имущественных прав, оно  принадлежит конкретному гражданину-нанимателю и не переходит по наследству, даже если наследник является малоимущим и нуждающимся в жилом помещении.

     Если  с нанимателем проживали члены  его семьи, договор не прекратится, а изменится. Нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов его семьи.²⁰

     В п. 5 ст. 83 ЖК РФ указано, что договор  социального найма жилого помещения  прекращается в связи с утратой (разрушением) последнего. Вообще-то утратить можно право пользования жилым  помещением, а утратить жилое помещение  вряд ли возможно.

     Кроме того, использование двух различных  понятий – «разрушение» и «утрата  жилья» – в качестве синонимов  вряд ли можно отнести к удачным  находкам законодателя. Если речь идет о физической гибели объекта, то это  должно быть четко отражено в законе. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

     Обобщая изложенное, можно отметить, что  положения ЖК РФ об изменении и  прекращении договора социального  найма урегулированы недостаточно четко, и это вызывает сложности  в правоприменительной практике. Представляется, что основания расторжения  договора социального найма должны быть определены в законодательстве более однозначно. Необходимо отметить, что на многие конкретные практические вопросы трудно найти однозначный ответ. Выход из ситуации заключается только в совершенствовании действующего жилищного законодательства.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литературы

Нормативная:

1.Конституция РФ от 12 декабря 1993 г., ст. 40;

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья, четвертая):  По состоянию на 1 апреля 2010 года – Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2010. – 473 с.

3. Жилищный  кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ., (с изменениями на 18 июля 2011 года)/СПС «Консультант плюс»

4. Жилищный кодекс РСФСР. Официальный текст по состоянию на 1 января 2000 г. - М.: ООО "Фирма "Издательство АСТ". - 64с.

5. Постановление  Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 "Об  утверждении Типового договора  социального найма жилого помещения", СЗ РФ, 30.05.2005, N 22, ст.2126.

6. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу"., СЗ РФ. 2006. N 6. Статья 702.