Изменение и прекращение социального найма жилого помещения

     Изменение договора следует отличать от его  прекращения и заключения новых  договоров социального найма. Разграничение  ситуаций проводится исходя из того, сохраняется  ли право пользования предоставленным  жилым помещением, либо речь идет о  предоставлении иного жилого помещения.

2.Прекращение договора социального найма жилого помещения

2.1Понятие прекращения договора найма жилого помещения

     Какое содержание нужно вкладывать в понятие  прекращение договора жилищного  найма? Здесь нужно отметить, что  к понятию прекращения договора жилищного найма не относятся  случаи изменения содержания этого  договора. Прекращение договора означает окончание правовой связи, которая  существовала между его участниками, либо вследствие ее разрыва, либо в  результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между  ними или по воле одного из них. Традиционный теоретический подход к соотношению  понятий «прекращение договора»  и «расторжение договора» заключается  в том, что прекращение есть родовое  понятие, включающее в себя и расторжение.

     В научной и учебной литературе даются разные определения понятия  расторжения договора найма жилого помещения. Б.К. Комаров отмечает, что  под расторжением договора жилищного  найма следует понимать полное прекращение  сторонами всех прав и обязанностей по договору. Наймодатель освобождается  от обязанности предоставления жилого помещения и прекращает взимать  квартплату, а наниматель лишается права пользования жилым помещением, освобождается от обязанности внесения квартплаты и т. д.⁸

     В.А. Золотарь, П. Н Дятлов дают такое  определение: как расторжение договора найма жилого помещения рассматривается прекращение того правового основания, из которого вытекает право нанимателя на пользование жилым помещением и другие его права, обусловленные договором.⁹ Если исходить из данного определения, то получается, что здесь отождествляются понятия "расторжения договора найма жилого помещения" и "прекращения" этого договора, так как" правовым основанием, из которого вытекает право нанимателя на пользование жилым помещением и другие его права", о котором говорится в данном определении, как раз и является договор найма жилого помещения и названные авторы считают, таким образом, что расторжение договора найма жилого помещения - это прекращение этого договора.

     В любом случае, договор социального  найма обладает существенной спецификой по сравнению с другими гражданско-правовыми  договорами, в том числе и так  называемым договором коммерческого  найма. Таким образом, определенные особенности имеют основания  и последствия прекращения данного  договора, которые будут рассмотрены  далее.

     2.2Прекращение договора социального найма жилого помещения по соглашению сторон, инициативе нанимателя и в случае выезда его и членов семьи на другое место жительства

     Договор социального найма может быть прекращен как по воле сторон, так  и по обстоятельствам, не зависящим  от желания сторон.

     Прекращение договора социального найма по воле сторон включает в себя его расторжение  по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон.¹⁰

     По  взаимному согласию договор социального  найма может быть расторгнут в  любое время (пункт 1 статьи 83 ЖК РФ). Соглашение о его расторжении  должно также оформляться письменно. В данном случае, поскольку специальные  нормы жилищного законодательства отсутствуют, следует руководствоваться  п.1 ст.452 ГК РФ.

       Если с нанимателем проживают члены его семьи, расторжение договора социального найма по воле сторон возможно только при наличии согласия постоянно проживающих в жилом помещении лиц.¹¹

     Возможность одностороннего расторжения договора социального найма предусмотрена  как для нанимателя, так и для  наймодателя. Однако если первый может  отказаться от договора, известив об этом наймодателя, без объяснения причин, то второй может требовать расторжения  договора только в судебном порядке, причем в строго определенных случаях. Как указывалось выше, наниматель может в любой момент отказаться от договора социального найма. При этом не устанавливается даже обязанности предварительно уведомить наймодателя за определенный срок, как это имеет место в договоре коммерческого найма (пункт 1 статьи 687 ГК РФ).

     Исходя  из существа договора социального найма, наймодатель не нуждается в предварительном  уведомлении, так как на получение  социального жилья есть очередь, и сложностей с заключением нового договора не возникает.

     Вместе  с тем отсутствие срока предварительного уведомления не означает, что правоотношения сторон прекращаются по получении наймодателем сообщения нанимателя о расторжении  договора. Согласно подпункту "к" пункта 4 Типового договора социального  найма жилого помещения, утвержденного  Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, при расторжении договора социального найма наниматель должен освободить в установленные сроки  и сдать по акту наймодателю в  исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем; оплатить стоимость  не произведенного нанимателем и  входящего в его обязанности  ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность  по оплате за жилое помещение и  коммунальные услуги. Наймодатель, в  свою очередь, обязан в установленный  срок принять жилое помещение. Указанные  сроки законодательством не предусмотрены  и должны определяться исходя из момента, с которого наниматель желает прекратить договор.¹²

     В отличие от Типового договора ЖК РФ не связывает право нанимателя расторгнуть  договор с исполнением каких-либо обязанностей. В связи с этим возникает  вопрос о моменте прекращения  договора социального найма.

     Жилищный  кодекс устанавливает, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи  в иное место жительства договор  социального найма жилого помещения  считается расторгнутым со дня выезда (пункт 3 статьи 83 ЖК РФ). Однако данное положение нельзя рассматривать  как норму, направленную на установление момента прекращения договора социального  найма. Скорее это положение указывает на то, что смена места жительства является основанием прекращения правоотношений сторон, даже если наниматель об этом не заявил. В последнем случае наймодатель может признать в судебном порядке нанимателя утратившим право пользования жилым помещением. В этой связи представляет интерес мнение С.Д. Радченко, который полагает, что:

1. выезд  должен быть связан именно  с переменой места жительства  – это не выезд на учебу,  в командировку. При этом показания  свидетеля о том, что он долго  не видел это лицо, не могут  быть приняты во внимание без  выяснения причин отсутствия  выехавшего и желания у него  сохранять право на жилье.

2. доказательством  отсутствия этого обстоятельства  признаются: сохранение регистрации,  внесение коммунальных платежей, обслуживание в поликлинике по  месту жительства, принятие мер  по обмену жилых помещений;

3. добровольность  выезда, который может доказываться  свидетельскими показаниями, письменными  заявлениями в РОВД.¹³

     В законодательстве для обозначения  действий, направленных на выход кого-либо из участников на стороне нанимателя из правоотношений, используют различные  термины: в ч. 3 ст. 83 ЖК РФ это «выезд в другое место жительства», в ст. 686 ГК РФ – «выбытие», что более соответствует смыслу: отлучиться, удалиться, покинуть место, отсутствовать. Специальных норм о регулировании отношений, возникающих при выходе из правоотношений по жилищному найму некоторых участников на стороне нанимателя, нет.

     В то же время следует признать целесообразным, что выезд отдельных членов семьи  нанимателя в другое постоянное место  жительства является основанием для  признания их утратившими право  пользоваться жилым помещением, предоставленным  по договору социального найма.

     Свобода нанимателя расторгнуть договор  социального найма ограничивается необходимостью получения письменного  согласия всех проживающих совместно  с ним членов семьи (пункт 2 статьи 83 ЖК РФ). Требование о получении  согласия членов семьи нанимателя объясняется  тем, что они обладают относительно самостоятельным правом пользования  жилым помещением, которое не может  быть прекращено по соглашению между  нанимателем и наймодателем. При  отсутствии согласия членов семьи на расторжение договора наниматель может  отказаться от своего права пользования  жилым помещением. При этом договор  социального найма не прекратится, а лишь изменится - нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов семьи  выбывающего нанимателя (пункт 2 статьи 82 ЖК РФ).

2.3 Прекращение договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя и по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон

     По  инициативе наймодателя договор  социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке, и только при наличии обстоятельств, исчерпывающий перечень которых  содержится в пункте 4 статьи 83 ЖК. Основаниями для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя являются:

     1) невнесение нанимателем платы  за жилое помещение и (или)  коммунальные услуги в течение  более шести месяцев;

     2) разрушение или повреждение жилого  помещения нанимателем или другими  гражданами, за действия которых  он отвечает;

     3) систематическое нарушение прав  и законных интересов соседей,  делающее невозможным совместное  проживание в одном жилом помещении;

     4) использование жилого помещения  не по назначению.

     При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (п.1 ч.4 ст.83, ст.90 ЖК РФ) суд должен будет установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

     По  смыслу п.1 ч.4 ст.83 и ст.90 ЖК РФ обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами  его семьи названных платежей непрерывно в течение более чем  шести месяцев подряд.¹⁴

     К уважительным причинам невнесения нанимателем  и членами его семьи платы  за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты  заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. Заявленный иск не будет удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более чем шести месяцев подряд.¹⁵ 

     Следует отметить, что "при расторжении  договора социального найма в  связи с невнесением нанимателем  платы за жилье или коммунальные услуги нанимателю должно быть предоставлено  другое жилое помещение, размер которого определяется по нормам общежития, то есть не менее 6 квадратных метров на человека (пункт 1 статьи 105 ЖК). При этом законодательство не предусматривает, что предоставляемое  жилое помещение должно быть благоустроенным  применительно к условиям данного  населенного пункта и находиться в его пределах; также не определена фондовая принадлежность указанных  помещений. Уровень благоустройства  таких жилых помещений должен соответствовать требованиям, предъявляемым  к жилым помещениям. То есть предоставляемое  при выселении жилое помещение  должно быть изолированным, пригодным  для постоянного проживания, относиться к недвижимому имуществу (пункт 1 статьи 15 ЖК РФ).¹⁶

     Отсутствие  указания на предоставление жилого помещения  в пределах населенного пункта не означает, что жилое помещение  может быть предоставлено за его  пределами. Что касается выселения  в связи с неоплатой жилья  или коммунальных услуг, то в данном случае прекращение одного договора социального найма предполагает заключение такого же договора, но уже в отношении иного жилого помещения. Следовательно, помещения для выселения за неуплату должны составлять часть социального жилищного фонда.

     Данные  выводы подтверждаются судебной практикой. Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г. ", в случае невнесения без  уважительных причин платы за жилое  помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев  наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания и соответствующего норме предоставления из расчета не менее 6 квадратных метров жилой площади на одного человека.

     Следующим основанием расторжения договора социального  найма по инициативе наймодателя  является разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает.

     К гражданам, за действия которых наниматель по договору социального найма отвечает, относятся: члены семьи нанимателя (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ); поднаниматель и  граждане, вселяемые с ним (ч. 3 ст. 76 ЖК РФ); временные жильцы (ч. 3 ст. 80 ЖК РФ).