Кондоминиум

Жоспар

Кіріспе…………………………………………………………………………….3

1. Кондоминиум

1.1.Кондоминиум түсінігі мен белгілері..............................................................4

1.2 Кондоминиумнің құрылуы және тоқтатылуы……………………………..15

1.3 Кондоминиум объектісін басқару………………………………………….16                          2.Кондоминиум үй-жайларының меншiк иелерiне (қатысушыларына) жер учаскесiн берудiң тәртiбiн бекiту туралы           

2.1.Кондоминиум үй-жайларының меншiк иелерiн (қатысушыларына)                                 жер учаскесiн берудiң тәртібі..............................................................................18

2.2.Кондоминиум қатысушыларына жер учаскелерiн беру..............................21

2.3.«Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңға сәйкес кондоминиум объектісін басқару нысаны оған қатысушылардың келісімімен белгіленеді....................23 

Қорытынды..........................................................................................................25

Пайдаланған әдебиеттер тізімі..........................................................................26

Кiрiспе

          Кондоминиум (лат. Con(cym)- бірге, қоса және dominium-иелену, ортақбасып иелену) халықаралық құқықта Ұлыбритания, АҚШ-та кондоминиум сөзі тұрғын үй жер төлемдерін ортақ иелену легенді білдіреді.     Кондоминиумның ұғымы: ол тұрғын үйлерді, екі ғимараттың және одан да көп жеке ғимараттың ерекше жеке меншік нысан формасы. Ғимаратты меншік иесінің әрқайсысы өзінің қарауы бойынша басқарып, пайдалана алады. Кондоминиум объектісін тіркеу кондоминиум қатысушысының не меншік иеленушілердің немесе кондоминиум басқармасы мүшелерінің уәкілетті өкілінің өтініші бойынша жүзеге асырылады. Кондоминиум объектісін тіркеу кезінде ортақ мүлік құрамы мен әрбір үй-жайдың құқық иелерінің ортақ мүліктегі үлесінің мөлшері айқындалады. Осылай тіркелгенге дейін, ортақ меншіктегі үлесі бар мәміле өзіндік (дара) меншіктегі (өзге заттай құқықтағы) мүлікпен мәмілелерді жасау кезінде жасалған деп саналатын жағдайларды қоспағанда, ортақ мүлікпен жасалатын мәмілелер заңдық күшке ие болмайды.

        Қазіргі күні Курчатов қаласының әділет органдарында  11 үйдің нысанына кондоминиум тіркелген. Қазіргі уақытта кондоминиум нысандарын тіркеу үшін жергілікті бюджеттен 1,5 млн. теңге қаражат бөлінді.  2011 жылғы нысандарда кондоминиум ұстау бойынша қызметтің құны 20,58 теңгені құрайды. Курчатов қаласында эксплуатация қызметі бойынша және нысандар кондоминиумына инженерлік жүйесіне қызмет көрсетумен «Балапан» МКК, «Ертіс-Астана ҚК» ЖШС айналысады.  Кондоминиум қатысушы ғимараттың барлық меншік иесі – ортақ мүлікті басқаруға тең құқығы  бар.

1. Кондоминиум

                       1.1.Кондоминиум түсінігі мен белгілері  

          Кондоминиумның ұғымы: ол тұрғын үйлерді, екі ғимараттың және одан да көп жеке ғимараттың ерекше жеке меншік нысан формасы. Ғимаратты меншік иесінің әрқайсысы өзінің қарауы бойынша басқарып, пайдалана алады. Кондоминиум объектісін тіркеу кондоминиум қатысушысының не меншік иеленушілердің немесе кондоминиум басқармасы мүшелерінің уәкілетті өкілінің өтініші бойынша жүзеге асырылады. Кондоминиум объектісін тіркеу кезінде ортақ мүлік құрамы мен әрбір үй-жайдың құқық иелерінің ортақ мүліктегі үлесінің мөлшері айқындалады. Осылай тіркелгенге дейін, ортақ меншіктегі үлесі бар мәміле өзіндік (дара) меншіктегі (өзге заттай құқықтағы) мүлікпен мәмілелерді жасау кезінде жасалған деп саналатын жағдайларды қоспағанда, ортақ мүлікпен жасалатын мәмілелер заңдық күшке ие болмайды.

        Қазіргі күні Курчатов қаласының әділет органдарында  11 үйдің нысанына кондоминиум тіркелген. Қазіргі уақытта кондоминиум нысандарын тіркеу үшін жергілікті бюджеттен 1,5 млн. теңге қаражат бөлінді.  2011 жылғы нысандарда кондоминиум ұстау бойынша қызметтің құны 20,58 теңгені құрайды. Курчатов қаласында эксплуатация қызметі бойынша және нысандар кондоминиумына инженерлік жүйесіне қызмет көрсетумен «Балапан» МКК, «Ертіс-Астана ҚК» ЖШС айналысады.  Кондоминиум қатысушы ғимараттың барлық меншік иесі – ортақ мүлікті басқаруға тең құқығы  бар.

         Кондоминиум нысандары тіркелгеннен кейін бір ай мерзімінен кешіктірмей ғимараттың меншік иесі кондоминиум нысананың басқару түрі туралы мәселені шешуі тиіс.  Жағдай бойынша шешкенге дейін бір тұтас кешенмен кондоминиум нысандарымен байланысты, сондай-ақ, тұрғын үйдің коммуналдық қызметіне орталықтандырумен қамтамасыз етуге меншік иесі бірлесіп жауап береді.

        Ғимарат меншігін кооперативіне тіркеу үшін тіркеу органына ұсынылатын құжаттар:

1)     өтініш;

2)     нысандар ғимаратының кондоминиум ұйымдастырушы  жиналыстың меншік иесінің хаттамасы;

3)     Ғимарат (пәтер) меншік иесінің кооперативтік жарлығы;

4)     кондоминиум нысандарын тіркеу туралы мемлекеттік акт.

       Бірыңғай инженерлік жүйеде және коммуналдық қамтамасыз ету, бірыңғай көп қабатты үйде коммуналды тұрғын кешенінде бір ғана кондоминиум нысаныңда бірлесіп басқару формасы қолданыла алады.

       Жеке меншік үйдің тұрғындары тұрғын үй эксплуатациялық және коммуналдық қызмет көрсететін ұйымдармен жеке келісім шартқа отыруға құқылы. Көп қабатты үйді немесе маңайындағы бірнеше үйлерде жеке меншік ғимараттардың кооперативті құрауы мүмкін. Жеке меншік пәтер кооперативті ғимараттардың жеке меншік кооперативімен заң ережесі бойынша тең құқылы.

         Кондоминум барлық ғимараттардың және тұрғылықты үйдің жалпы мүлігі бірғана жеке меншікке (мемлекетке, заңды тұлғаға, жеке тұлғаға), немесе жер мемлекеттікке (сатылғанда) пайдалануға алынғанда немесе төтенше жағдайда тұрғын үйдің көп бөлігі (бұзылған) зиян келген   жағдайда тоқтатылады.

           Көп пәтерлі тұрғын үйдегі пәтерге, үйдің бір бөлігіне меншік құқығы әр уакытта барлық меншік иелері мүдделерінің өз әрекеттесуімен байланысты. Осыны ескере отырып тұрғын үй заңнамасымен меншіктің ерекше нысаны ретінде анықталған кондоминиум режимі енгізілген. Кондоминиум қатынастарын бекіту тұрғын үйлер жөніндегі меншіктік қатынастардың өзгеруінің салдары болып табылады, соның нәтижесінде тұргын үйлермен, олардың меншік иелерімен тығыз байланысты барлык мүлікті күтіп ұстау жөніндегі ауыртпалықты көтеруді реттеу қажеттілігі пайда болды.

              Бұрын бүл функцияны мемлекеттік коммуналдық - пайдалану органы атқарған. Ол тұрғындардан сол бір немесе өзге ережелерді сактауды талап етуге құзіретті болды, бұл орайда ол подъездердің, баспалдақтардың, лифтілердің. шатырлардың, төбелердің. подвалдардың және т.б. жай-күйі үшін негізгі заңды жауапкершілікте болды, осының бәрін кешенді түрде тұрғын үй қорын басқарумен, пайдаланумен, оның сақталуын қамтамасыз етумен байланысты қатынастар ретінде белгілеуге болады. Қазіргі уакытта, мемлекет тұрғын үй қорын басқару бойынша функциялардың аз ғана бөлігін өзіне қалдыра отырып, тұрғын үй қорын басқару, сондай-ақ оны пайдалану, оның сақталуын қамтамасыз ету жөніндегі тікелей функцияларды пәтер иелерінің өздеріне берді.

              Сондықтан кондоминиумды үлестік меншік сиякты, меншік катынастарының күрделендірілген нысаны ғана сияқты қарастыруға болмайды. Үлестік меншіктіктін кәдімгі қатынастарында бірінші кезекке үлестік меншік иелерінің құкықтарын бөлу міндеті шығады, ал олардың мүлікті күтіп - ұстау ауыртпалығын жүзеге асыруға қатысуын қамтамасыз ету тек көмекші міндет ретінде ғана көрінеді.

              Кондоминиумда тұрғын үй-жайлардың барлық меншік иелері үшін ортақ маңызға ие болатын мүлікті басқару міндеті басымды болып табылады.

Кондоминиумның заттық кұкығы азаматтық-құқықтық әдебиетте жан-жақты қарастырылғандықтан, біз бұл жерде оған токталмаймыз.

              Үй-жайлардың меншік иелері ортақ мүлік пен үйді күтіп ұстауға қажетті барлық шығындарға қатысуға міндетті екенін, олардың бөлек (жеке дара) меншігіндегі ортақ мүлік пен үй-жайларды сактау мен қауіпсіз пайдалану үшін жауапты болатынын ғана атап өтеміз.

              Кондоминиум объектісін тіркегеннен кейінгі бір айдан кешіктірмейтін мерзімде үй-жайлардың меншік иелері кондоминиум объектісін басқару нысаны туралы мәселені шешуге тиіс. Мұндай шешімге дейін кондоминиум объектісімен біртұтас кешен ретінде байланысты міндеттемелер бойынша, сондай-ақ тұрғын үйді коммуналдық қызметтермен ортақтандырыла қамтамасыз ету жөніндегі міндеттер бойынша меншік иелері ортақ жауапты болады.

              Біртұтас инженерлік және коммуналдық камтамасыз ету жүйесі бар және біртұтас тұрғын үй коммуналдық кешенді құрайтын көп пәтерлі тұрғын үйде (немесе оның бір бөлігінде) кондоминимум объектісін бірлесіп басқарудың бір нысаны ғана қолданылуы мүмкін.

              Кондоминиум объектісін баскару нысаны оған қатысушылардың келісімімен анықталады. Ондай нысандарға мыналар жатады:

              1) егер барлық меншік иелерінің саны төрт адамнан аспаса, олардың тікелей бірлесіп баскаруы;

              2) үй-жай (пәтерлер) иелерінің кооперативі;

              3) кондоминиум объектісін үшінші (сырт) жеке (тұрғын үйді басқарушы) немесе заңды (тұрғын үй пайдалану және коммуналдық қызмет көрсету орны ) тұлғалардың басқаруы;

              4) Қазакстан Республикасының заңдарына қайшы келмейтін өзге де нысандар.

              Кондоминиум объектісін басқару жөнінде шарт бойынша тұрғын үй пайдалану және коммуналдық қызмет көрсету орнына не тұргын үй баскарушысына берілетін құқықтар көлемі шартпен анықталады.

              Үй-жайлар иелері тұрғын үй пайдалану және коммуналдық қызмет көрсететін ұйымдармен осындай қызмет көрсету туралы жеке шарттар жасасуға құқылы.

              Үй-жайлар (пәтерлер) иелері көпшілігінің шешімі бойынша кондоминиум объектісін басқару нысаны өзгертіле алады.

              Баска үйлермен бірге үй-жайлар иелерінің бір кооперативі басқаратын тұрғын үй-жайдың иелері көпшілік болып қабылданған шешім бойынша осы кооперативтің құрамынан шығып, өзінің жеке кооперативін кұруга ие кондоминиум объектісін басқарудың өзге нысанын қолдануға құқылы.

              Кондоминиум кейбір жағдайларда мемлекеттік түрғын үйді басқару үшін де қолданылады. Мемлекеттік меншік нысанына жататын тұрғын үйлер мен үй жайларда, мемлекет жергілікті атқарушы орган немесе мемлекеттік кәсіпорын тұрғысынан меншік иелерінің бірі ретінде кондоминиум мүшесі және кондоминиум объектісін бірлесіп басқару үшін меншік иелерінен құрылған бірлестіктің мүшесі болып табылады.

                    1.2 Кондоминиумнің құрылуы және тоқтатылуы

Көп пәтерлі тұрғын үйдегі пәтерге, үйдің бір бөлігіне меншік құқығы әр уақытта барлық меншік иелері мүдделерінің өз әрекеттесуімен байланысты. Осыны ескере отырып тұрғын үй заңнамасымен меншіктің ерекше нысаны ретінде анықталған кондоминиум режимі енгізілген. Кондоминиум қатынастарын бекіту тұрғын үйлер жөніндегі меншіктік қатынастардың өзгеруінің салдары болып табылады. Соның нәтижесінде тұрғын үйлермен, олардың меншік иелерімен тығыз байланысты барлық мүлікті күтіп ұстау жөніндегі ауыртпалықты көтеруді реттеу қажеттілігі пайда болады. [1]

Бұрын бұл функцияны мемлекеттік коммуналдық пайдалану органы атқарған. Ол тұрғындардан сол бір немесе өзге ережелерді сақтауды талап етуге құзіретті болды, бұл орайда ол подъездердің баспалдақтарын, лифттердің, шатырлардың, төбелердің, подвалдардың және тағы да басқа жай - күйі үшін негізгі заңды жауапкершілікте болады. Осының бәрін кешенді түрде тұрғын үй қорын басқарумен, пайдаланумен, оның сақталуын қамтамасыз етумен байланысты қатынастар ретінде белгілеуге болады. Қазіргі уақытта, мемлекет тұрғын үй қорын басқару бойынша функциялардың аз ғана бөлігін өзіне қалдыра отырып, тұрғын үй қорын басқару, сондай- ақ оны пайдалану, оның сақталуын қамтамасыз ету жөніндегі тікелей функцияларды пәтер иелерінің өздеріне берді.

Сондықтан кондоминиумды үлестік меншік сияқты меншік қатынастарының күрделендірілген нысаны ғана сияқты қарастыруға болмайды. Үлестік меншіктің кәдімгі қатынастарында бірінші кезекке үлестік меншік иелерінің құқықтарын бөлу міндеті шығады, ол олардың мүлікті күтіп ұстау ауыртпалығын жүзеге асыруға қатысуын қамтамасыз ету тек көмекші міндет ретінде ғана көрінеді.

Үй - жайлардың барлық меншік иелері - кондоминиумға қатысушылар ортақ мүлікті басқаруда тең құқыққа ие болады. Үй - жай иесінің ортақ мүлікті сондай-ақ жер учаскесін басқа меншік иелерімен қатар пайдалануға құқығы бар.

Аталған құқықты шектеу үй - жайлар иелерінің келісімімен немесе кондоминиум объектісін басқару органының шешімімен белгіленуі мүмкін. Үй - жай иелерінің басқа жерде тұруы, сондай-ақ үй - жайды пайдалану құқығын басқа адамдарға беруі үй - жайды меншіктенуші құқықтарының шектелуіне әкеліп соқпайды және меншік иесін оған заңдармен, кондоминиум объектісін басқару жөніндегі меншік иелерінің келісімімен немесе меншік иелері бірлестігінің Жарғысымен жүктелетін міндеттерден босатпайды. Үй - жайлардың иелері ортақ мүліктің өздеріне бекітіліп берілген пайдалануы шектеулі бөлігін үй - жайлар иелерінің келісімінде немесе кондоминиум объектісін басқару органының шешімінде белгіленген ережелермен пайдалануға құқылы. Сонымен қатар үй - жай иесінің пайдаланылуы шектеулі қандай да болса ортақ мүлікті өз атынан иеліктен шығаруға құқығы жоқ.