Кондоминиум

           2.2.Кондоминиум қатысушыларына жер учаскелерiн беру
  Кондоминиумдардың тиiстi объектiлерiнiң қатысушыларына жер учаскелерiне деген тиiстi құқықты ресiмдеу үшiн жергiлiктi атқарушы орган арнайы комиссия құрады, оның құрамына жер ресурстарын басқару жөнiндегi органның, жергiлiктi сәулет және қала құрылысы қызметiнiң және басқа да құзыреттi органдардың мамандары, сондай-ақ пәтер меншiк иелерi кооперативтерiнiң өкiлдерi кiредi. Комиссия әрбiр есепке алынған квартал бойынша техникалық түгендеу деректерiн, жобалау-жоспарлау және қала құрылысы құжаттамасын, инженерлiк-көлiктiк инфрақұрылым жоспарларын, бұрын жүргiзiлген, жер бөлу бойынша құжаттарды жинап, осы материалдардың негiзiнде жұмыс iстеп тұрған кондоминиум объектiлерiнiң жер учаскелерi шекараларының жобалық жоспарлары және осы жер учаскелерiн бөлу жөнiндегi шаралардың жұмысты орындаушылар, қаржыландыру көздерi мен жұмыстарды орындау мерзiмдерi белгiленген жоспарын жасайды. Жұмыс iстеп тұрған кондоминиум объектiлерi үшiн жер бөлу жөнiндегi шаралар жоспары жергiлiктi атқарушы органның қарауына ұсынылады.
      Жер учаскелерi шекараларының жобалық жоспарларын жергiлiктi атқарушы орган белгiленген тәртiппен бекiтуге тиiс. Жер учаскелерi шекараларының жобалық жоспарларын жер ресурстарын басқару жөнiндегi аумақтық органдар және жергiлiктi сәулет және қала құрылысы қызметi жергiлiктi атқарушы органның кондоминиум қатысушыларына жер учаскелерiн беру туралы шешiмнiң жобасын әзiрлеу кезiнде алдын ала техникалық негiздеме ретiнде пайдаланылады. Жер учаскелерiнiң шекаралық жобалық жоспарлары кондоминиум объектiлерiне бекiтiлетiн жер учаскелерiнiң шекараларын және оларға тиiстi кадастр нөмiрлерiн түсiруге мүмкiндiк беретiн масштабта орындалуға тиiс. Жергiлiктi атқарушы органның кондоминиум қатысушыларына жер учаскесiн беру туралы шешiмi кондоминиум объектiсi үй-жайларының меншiк иелерiнiң немесе олар уәкiлеттiк берген адамдардың өтiнiштерiнiң негiзiнде қабылданады. Өтiнiште кондоминиум объектiсiн қысқаша бiрдейлендiру сипаттамасы (кондоминиум объектiсiнiң атауы, почталық мекен-жайы, кондоминиум қатысушыларын бөлек (дара) меншiгiндегi тұрғын және тұрғын емес үй-жайлардың саны, қабаттылығы, үйдiң, құрылыстық және ғимараттың жалпы алаңы), уәкiлеттi адамның деректемесi және басқа да қажеттi мәлiметтер көрсетiледi. Өтiнiшке тұрғын және (немесе) тұрғын емес үй-жайлардың барлық меншiк иелерiнiң, кондоминиумның басқа қатысушыларының қайталама объектiге деген құқығының санаты көрсетiлген тiзiмi қоса берiледi. Жергiлiктi атқарушы органның кондоминиум үй-жайларының меншiк иелерiне (қатысушыларына) жер учаскесiн беру туралы шешiмiнiң жобасын әзiрлеудi жер ресурстарын басқару жөнiндегi аумақтық орган белгiленген тәртiппен екi апта мерзiм iшiнде жергiлiктi атқарушы органның тапсырмасы бойынша жүзеге асырады. Жергiлiктi атқарушы органның жер учаскесiн беру туралы шешiмiнiң жобасы жергiлiктi сәулет және қала құрылысы қызметiмен және басқа да мүдделi ұйымдармен келiсiледi. Жергiлiктi атқарушы орган шаралар жоспарын бекiткеннен кейiн жер ресурстарын басқару жөнiндегi атқарушы орган жергiлiктi сәулет және қала құрылысы қызметiмен бiрлесе отырып кондоминиум үй-жайларының меншiк иелерiне (қатысушыларына) жер учаскесiн беру жөнiндегi жерге орналастыру жобасын әзiрлеудi қамтамасыз етедi.
    Жер учаскесiне деген құқықты беру туралы жерге орналастыру жобасы тиiсiнше кондоминиум қатысушыларымен немесе олар уәкiлеттiк берген өкiлдiң, жергiлiктi сәулет және қала құрылысы қызметiмен, сондай-ақ iргелес жер учаскелерiнiң меншiк иелерiмен (жер пайдаланушылармен) келiсiледi және жергiлiктi атқарушы органның жер учаскесiне берген тиiстi құқықты беру туралы шешiмiнiң жобасын әзiрлеу үшiн жер ресурстарын басқару жөнiндегi жергiлiктi атқарушы органға ұсынылады. Жергiлiктi атқарушы органның кондоминиум қатысушыларына жер учаскесiне деген құқықты беру туралы шешiмiнiң жобасы мыналарды қамтуға тиiс:кондоминиум объектiсiнiң атауы мен почталық мекен-жайы (орналасқан жерi);жер учаскесiне деген құқықтың түрi және ортақ меншiктiң (ортақ жер пайдаланудың) нысаны; жер учаскесiнiң ауданы, санаты және мақсаттық арналуы; сервитуттар және жергiлiктi атқарушы орган белгiлейтiн басқа да жүктемелер туралы мәлiметтер;жер учаскесiн ұстау мен пайдаланудың белгiлi бiр елдi мекеннiң аумағын ұстаудың жалпы талаптарынан туындайтын шарттары; жер учаскесi берiлетiн тұрғын және (немесе) тұрғын емес үй-жайлардың барлық меншiк иелерiнiң, кондоминиумның басқа қатысушыларының оларға берiлетiн жер құқығының түрi көрсетiлген тiзiмi.
  Кондоминиум объектiсiнiң жер учаскесiнiң шекараларын заттық түрге айналдыру қажет болған жағдайда кондоминиум объектiлерi үй-жайларының меншiк иелерiнiң (қатысушыларының) не олар уәкiлеттiк берген адамдардың өтiнiшi бойынша заңдарда белгiленген тәртiп бойынша жүзеге асырылады.
  Жергiлiктi атқарушы органның кондоминиум қатысушыларына жер учаскесiн беру туралы құқық орнатушы құжаты олар уәкiлеттiк берген адамдарға сақтауға белгiленген тәртiппен берiледi. Кондоминиумның жер учаскесiнiң бiрдейлендiру сипаттамасын белгiлейтiн, оның кадастр нөмiрi көрсетiлген құжатты жер ресурстарын басқару жөнiндегi аумақтық органдар кондоминиумның уәкiлеттiк берiлген адамына белгiлi бiр жер учаскесiне құқық белгiлейтiн құжатпен бiр уақытта бередi.

         2.3.«Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңға сәйкес кондоминиум объектісін басқару нысаны оған қатысушылардың келісімімен белгіленеді. 

Төмендегілер осындай нысандар болуы мүмкін:

        егер меншік иелерінің саны төрттен аспаса, олардың тікелей бірлескен басқаруы;

        үй-жайлар (пәтерлер) иелерінің кооперативі;

        кондоминиум объектісін үшінші тыс (жеке (тұрғын үйді басқарушы) немесе заңды тұлғалардың (тұрғын үй-пайдалану және коммуналдық қызметтер көрсету қызметі) басқаруы;

        Қазақстан Республикасының заңнамасына қайшы келмейтін өзге де нысандар.                                                                                                          Шарт бойынша тұрғын үй-пайдалану және коммуналдық қызметтер көрсету қызметіне не тұрғын үйді басқарушыға берілетін кондоминиум объектісін басқару жөніндегі өкілеттіктердің көлемі шартта белгіленеді.

Үй-жайлардың иелері осындай қызметтер көрсететін ұйымдармен тұрғын үй-пайдалану және коммуналдық қызметтер көрсету туралы жеке шарттар жасасуға құқылы. Меншік иелері арасында кондоминиум объектісін басқару нысаны туралы ортақ пікірге қол жеткізілмесе, жекешелендіруді жүзеге асыратын мемлекеттік орган меншік иелері алдына үй-жайлардың (пәтерлердің) меншік иелері кооперативін құру туралы мәселені қоюға құқылы.Үй-жайлардың (пәтерлердің) меншік иелері көбінің шешімі бойынша кондоминиум объектісін басқару нысаны өзгеруі мүмкін. Басқа үйлермен бірге үй-жай иелерінің бір кооперативі басқаратын үй үй-жайларының иелері көпшілік қабылдаған шешім бойынша осы кооператив құрамынан шығуға және өзінің жеке кооперативін құруға не кондоминимум объектісін басқарудың өзге нысанын қолдануға құқылы. Көп пәтерлі тұрғын үйді немесе жақын орналасқан үйлер тобын басқару үшін үй-жайлар иелерінің кооперативтері, ал қосымша салынған тұрғын үй емес үй-жайлары жоқ үйлер үшін пәтерлер иелерінің кооперативтері құрылады. Кооператив істерін басқаруға қатыспайтын үй-жайлардың иелері, кооперативтің барлық мүшелерімен бірге кондоминиум объектісін күтіп ұстауға тиісті ақшалай және (немесе) еңбегімен қатысуға және жалпы мүлікті күтіп ұстау мен пайдалану қатысты және үйді пайдаланудың сенімділігі мен қауіпсіздігін қамтамасыз ететін кондоминиум объектісін басқару органдарының барлық шешімдерін орындауға міндетті. Үй-жайлар иелерінің кооперативін тіркеу.Үй-жайлар иелерінің кооперативін тіркеу үшін тіркеу органына мыналар тапсырылады:

        өтініш;

        кондоминиум объектісіндегі үй-жайлар иелері құрылтай жиналысының хаттамасы;

        үй-жайлар (пәтерлер) иелері кооперативінің жарғысы;

        кондоминиум объектісін тіркеу туралы мемлекеттік акт.          

Тіркеуді жүзеге асыру үшін қажетті барлық құжаттар тапсырылмаса, немесе тапсырылған құжаттар талап етілетін нысанға сәйкес келмесе, тіркеу органы жетіспейтін құжаттарды тапсыру мерзімін белгілейді. Белгіленген мерзімде барлық құжаттар тапсырылса, өтініш құжаттар алғаш тапсырылған күнінен бастап берілді деп есептеледі. Тіркеу үшін тапсырылған құжаттар он бес күнге дейінгі мерзімде қаралады. Көрсетілген мерзім ішінде тіркеу органы төмендегілер туралы шешім қабылдайды:

        кооперативті тіркеу туралы;

        тапсырылған құжаттарды заңнаманың талаптарымен сәйкестікке келтіру үшін мерзім белгілеу туралы;

        кооперативті тіркеуден бас тарту туралы.                                        

                                          Қорытынды

Сонымен, Кондоминиумның ұғымы: ол тұрғын үйлерді, екі ғимараттың және одан да көп жеке ғимараттың ерекше жеке меншік нысан формасы. Ғимаратты меншік иесінің әрқайсысы өзінің қарауы бойынша басқарып, пайдалана алады. Кондоминиум объектісін тіркеу кондоминиум қатысушысының не меншік иеленушілердің немесе кондоминиум басқармасы мүшелерінің уәкілетті өкілінің өтініші бойынша жүзеге асырылады. Кондоминиум объектісін тіркеу кезінде ортақ мүлік құрамы мен әрбір үй-жайдың құқық иелерінің ортақ мүліктегі үлесінің мөлшері айқындалады. Осылай тіркелгенге дейін, ортақ меншіктегі үлесі бар мәміле өзіндік (дара) меншіктегі (өзге заттай құқықтағы) мүлікпен мәмілелерді жасау кезінде жасалған деп саналатын жағдайларды қоспағанда, ортақ мүлікпен жасалатын мәмілелер заңдық күшке ие болмайды.

        Қазіргі күні Курчатов қаласының әділет органдарында  11 үйдің нысанына кондоминиум тіркелген. Қазіргі уақытта кондоминиум нысандарын тіркеу үшін жергілікті бюджеттен 1,5 млн. теңге қаражат бөлінді.  2011 жылғы нысандарда кондоминиум ұстау бойынша қызметтің құны 20,58 теңгені құрайды. Курчатов қаласында эксплуатация қызметі бойынша және нысандар кондоминиумына инженерлік жүйесіне қызмет көрсетумен «Балапан» МКК, «Ертіс-Астана ҚК» ЖШС айналысады.  Кондоминиум қатысушы ғимараттың барлық меншік иесі – ортақ мүлікті басқаруға тең құқығы  бар.

         Кондоминиум нысандары тіркелгеннен кейін бір ай мерзімінен кешіктірмей ғимараттың меншік иесі кондоминиум нысананың басқару түрі туралы мәселені шешуі тиіс.  Жағдай бойынша шешкенге дейін бір тұтас кешенмен кондоминиум нысандарымен байланысты, сондай-ақ, тұрғын үйдің коммуналдық қызметіне орталықтандырумен қамтамасыз етуге меншік иесі бірлесіп жауап береді.

        Ғимарат меншігін кооперативіне тіркеу үшін тіркеу органына ұсынылатын құжаттар:

5)     өтініш;

6)     нысандар ғимаратының кондоминиум ұйымдастырушы  жиналыстың меншік иесінің хаттамасы;

7)     Ғимарат (пәтер) меншік иесінің кооперативтік жарлығы;

8)     кондоминиум нысандарын тіркеу туралы мемлекеттік акт.

         Бірыңғай инженерлік жүйеде және коммуналдық қамтамасыз ету, бірыңғай көп қабатты үйде коммуналды тұрғын кешенінде бір ғана кондоминиум нысаныңда бірлесіп басқару формасы қолданыла алады.

       Жеке меншік үйдің тұрғындары тұрғын үй эксплуатациялық және коммуналдық қызмет көрсететін ұйымдармен жеке келісім шартқа отыруға құқылы. Көп қабатты үйді немесе маңайындағы бірнеше үйлерде жеке меншік ғимараттардың кооперативті құрауы мүмкін. Жеке меншік пәтер кооперативті ғимараттардың жеке меншік кооперативімен заң ережесі бойынша тең құқылы.

                          Пайдаланылған әдебиеттер тізімі

                      Нормативтік - құқықтық актілер тізімі:

1.        Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі (Жалпы бөлім).(2011.15.07. берілген өзгерістер мен толықтырулармен)

2.      Қазақстан Республикасы «Неке және отбасы туралы» заң. (2011.01.05. берілген өзгерістер мен толықтырулармен)

3.        Қазақстан Республикасы «Бала құқықтары туралы» заң. (2010.15.07 толықтырулар мен өзгертулер)

4.        Қазақстан Республикасы «Тұрғын үй туралы» заңы.16.04.2002

5.      Қазақстан Республика Үкіметінің «Мемлекеттіктұрғын үй қорынан тұрғын үй беру мен жалға беру туралы» қаулысы. 02.09.2000ж

                                Арнайы әдебиет:

1.      Қазақстан Республикасының Азаматтық құқығы Ғ.Төлеуғалиева.1том. Алматы,2001ж.

2.      Мұхтар Жөгенбаев-Астана қаласының прокуратурасы. 02.12.2009ж.

3.      Жайлин Г.А. Азаматтық құқық/Оқулық Жалпы бөлім. Том 1. Алматы 2003 ж.

4.      Гражданское право. Учеб/Под.ред. М.К. Сулейменова, Ю.Г. Басина Алматы 200г.

5.      Красавчиков О.А. Советская наука гражданского права (понятие, предмет, метод, состав, система) Свердловск, 1961 г.

6.        Яковлев В.Ф. Гражданско-правовой метод регулирования обшественных отношений. Свердловск. 1972 г.    

6

[1] Азаматтық құқық. Ерекше бөлім. 2 том. / оқулық. Ғ. А. Жайлин. Алматы: "Заң әдебиеті"   2003 жыл. 3-50 беттер.

[2] Тұрғын үй қатынастары туралы Қазақстан Республикасының заңы. 16 сәуір 1997 жыл. (өзгерістер мен толықтырулар 3 маусым 2011 жыл)

[3] Правовое регулирование жилищных отношений требует совершенства // А. Карим. Заң және заман. 2003ж. №2.

[1]Тұрғын үй қатынастары туралы Қазақстан Республикасының заңы. 16 сәуір 1997 жыл. (өзгерістер мен толықтырулар 3 маусым 2011 жыл)

[1] Тұрғын үй қатынастары туралы Қазақстан Республикасының заңы. 16 сәуір 1997 жыл. (өзгерістер мен толықтырулар 3 маусым 2011 жыл)