Кондоминиум

Үй - жай иелері Қазақстан Республикасының заңдарында көзделген міндеттерін атқарады. Үй - жайлардың иелері ортақ мүлік пен үйді ұстауға жұмсалатын барлық шығыстарға қатысуға міндетті ортақ мүліктің және бөлек (өзіндік) меншіктегі үй - жайлардың сақталуы мен қауіпсіз пайдалануына жауапты болады. Ортақ мүлікті ұстауға жұмсалатын шығыстардың мөлшері егер меншік иелерінің келісімінде өзгеше көзделмесе, үй - жай иесінің ортақ мүліктегі үлесіне мөлшерлі белгіленеді.

Үй - жайды жалдаушының (жалға алушының), сондай-ақ оны меншік иесі емес басқа да адамдардың дауыс беруге құқығы жоқ және кондоминиум объектісін басқаруға өзге де түрде қатыса алмайды. Бірақ барлық тұрғындар мен кондоминиум объектісінің үй - жайларын жалдаушыларға (жалға алушыларға) ортақ ереже сақтауға міндетті. Кондоминиумдағы үй - жайдың орнында жоқ меншік иесі ортақ мүлікті ұстау жөніндегі міндеттерді орындамаған жағдайда мұндай міндеттерді жалға алынған тұрғын үйде тұратын адамдар немесе тұрғын емес үй - жайларды жалға алушылар орындауға тиіс.

Егер үй - жайдың меншік иесі ортақ мүліктің кез-келген бөлігіне немесе кез-келген басқа үй - жайға залал келтірсе, ол залалды өз есебінен жоюға немесе оны жою жөніндегі шығындарды өтеуге міндетті. Егер үй жайда тұрушылар не үй*жайға мүліктің кез келегн пайдаланушы адамдар тікелей залал келтірц\йшілер болса, олар осындай міндетті меншік иесімен бірлесіп көтереді.

Меншік иесінің үй-жайды ортақ мүлікке қаіп төндіретін немесе оны нашарлататын жұмыстар жүргізумен байланысты өзгертуіне, соның ішінде қайта жоспарлауына және қайта жабдықталуына тыйым салынады.

                           1.3 Кондоминиум объектісін басқару

       Кондоминиум объектісін тіркелгеннен кейін бір айдан кешіктірмей үй - жай иелері кондоминиум объектісін басқару нысаны туралы мәселені шешуге тиіс. Осындай шешім қабылданғанға дейін біртұтас кешен ретінде кондоминиумге, сондай-ақ тұрғын үйді коммуналдық қызметтермен бір орталықтан қамтамасыз етуге байланысты міндеттемелер бойынша меншік иелері бірдей жауап береді.

Біртұтас инженерлік және коммуналдық қамтамасыз ету жүйесі бар және біртұтас тұрғын үй - коммуналдық кешенді құрайтын көп пәтерлі тұрғын үйде (немесе оның бір бөлігінде) кондоминиум объектісін бірлесіп басқарудың бір нысаны ғана қлоданылуы мүмкін.

Кондоминиум боъектісін басқару нысаны оған қатысушылардың келісімімен белгіленеді. Ондай нысандар:

1.  егер барлық меншік иелерінің саны төрт адамнан аспаса, олардың тікелей бірлесіп басқаруы;

2.  үй - жай (пәтерлер) иелерінің кооперативі;

3.  кондоминиум объектісін үшінші (сырт) жеке (тұрғын үйді басқарушы) немесе заңды (тұрғын үй - пайдалану және коммуналдық қызмет көрсету орны) тұлғалардың басқаруы;

4.  Қазақстан Республикасының заңдарына қайшы келмейтін өзге де нысандар болуы мүмкін.

Кондоминиум объектісін басқару жөнінде шарт бойынша тұрғын үй - пайдалану және коммуналдық қызмет көрсету орнына немесе тұрғын үй басқарушысына берілетін құқықтар көлемі шартпен белгіленеді. Үй - жайлар иелері тұрғын үй - пайдалану және коммуналдық қызмет көрсететін ұйымдармен осындай қызмет көрсету туралы жеке шарттар жасауға құқылы[2].

Меншік иелерінің арасында кондоминиум объектісін басқару нысаны туралы келісімге қол жетпеген ретте меншік иелерінің кез-келген, ол кондоминиум (объектісі) тұрғын үй - жайларды жекешелендіру нәтижесінде құрылған үйлерде жекешелендіруді жүзеге асырушы мемлекеттік орган да меншік иелерінің алдына үй - жайлар (пәтерлер) иелерінің кооперативін құру туралы мәселе қоюға құқылы.

Үй - жайлар (пәтерлер) иелері көпшілігінің шешімі бойынша кондоминиум объектісін басқару нысанының өзгертілуі мүмкін. Басқа үйлермен бірге үй - жайлар иелерінің бір кооперативі басқаратын тұрғын үй - жайдың иелері көпшілік болып қабылданған шешім бойынша осы кооперативтің құрамынан шығып, өзінің мжеке кооперативін құруға немесе кондоминиум объектісін басқарудың өзге нысанын қолдануға құқылы.

Көп пәтерлі тұрғын үйді немесе қатар орналасқан үйлер тобын басқару үшін үй - жайлар иелерінің кооперативтері, ал қоса салынған тұрғын емес үй - жайлары жоқ үйлер үшін - пәтерлер иелерінің кооперативтері құрылуы мүмкін. пәтерлер иелері кооперативінің құқықтық жағдайы үй - жайлар иелері кооперативінің құқықтық жағдайымен бірдей.

Үй - жайлар (пәтерлер) иелерінің кооперативі кондоминиумның екі немесе одан да көп қатысушыларынан тұруы мүмкін. Кәмелетке толмаған азаматтардың мүдделерін заң актілерінде белгіленген тәртіппен олардың ата - ананлары, қорғаншылары немесе қамқоршылары білдіреді.

Құрылтай жиналысының өткізілгендігі туралы кооператив құрудың бастамашылары әрбір үй - жайдың иелеріне жиналыс өткізілетін болып белгіленген күннен кемінде он күн бұрын хабарлауға тиіс. Егер кооперативтің құрылтай жиналысына кондоминиумға қатысушы үй - жай иелерінің немесе олардың сенім білдірген адамдарының кемінде жартысы қатысса, ол өткізілген болып танылады. Егер жиналысқа үй - жай иелерініңнемесе олардың сенім білдірген адамдарының жартысынан азы қатысса, жиналыс өткізілмеген болып танылады. Жиналыстың қайта шақырылғандығы туралы әрбір меншік иесіне шақыру белгіленген күннен кемінде бес күн бұрын хабарланады. Қайта өткізілген жиналыс оған қатысушылардың санына қарамастан өткізілген болып танылады.

Жиналысты жүргізу үшін төраға мен хатшы сайланады. Әрбір үй - жай иесінің құрылтай жиналысында бір дауыс болады. Бірнеше үй - жай иесінің мөлшері дауыс саны болады. Құрылтай жиналысының шешімі жиналысқа қатысушылардың немесе олардың сенім білдірген адамдарының білікті үштен екі дауысымен қабылданады.

Құрылтай жиналысында мынадай мәселелер жөнінде шешімдер қабылдайды:

1.  үй - жайлар (пәтерлер) иелерінің кооперативін құру;

2.  кооператив Жарғысын бекіту;

3.  кооператив басқармасының төрағасын, басқарма мен тексеру комиссиясының мүшелерін сайлау;

Сонымен қатар құрылтай жиналысы кондоминиум объектісіне қатысты басқа да мәселелерді қарауға құқылы.

Үй - жайлар (пәтерлер) иелерінің кооперативі оның белгіленген тәртіпке сәйкес мемлекеттік тіркеуден өткен кезінен бастап құрылған болып есептеледі және заңды тұлға құқығына ие болады.

              Үй - жай иелернің кооперативтерін тіркеу үшін тіркеуші органға:

1.  өтініш;

2.  кондоминиум объектісіндегі үй - жайлар иелерінің құрылтай жиналысының хаттамасы;

3.  үй - жайлар (пәтерлер) иелері кооперативінің Жарғысы;

4.  кондоминиумды тіркеу туралы мемлекеттік акт табыс етіледі.

Жергілікті атқарушы органдар үй - жайлар иелерінің кооперативін құруға жан-жақты көмек пен жәрдем көрсетуге тиіс.

Үй - жайлар (пәтерлер) иелері кооперативінің жоғарғы органы кооператив мүшелерінің жалпы жиналысы болып табылады. Кооператив мүшелері жиналысқа сенім білдірген адамдар арқылы қатысуға құқылы. Кооператив мүшелерінің жалпы жиналысы жылына кемінде бір рет өткізіледі. Кезектен тыс жиналыс басқармасының шешімі бойынша немесе тексеру комиссиясының талап етуі бойынша немесе кооператив мүшелерінің кемінде жиырма процентінің талап етуі бойынша шақырылады. Алдағы жалпы жиналыс туралы кооператив мүшелерін кемінде он күн бұрын құлақтандырылуға тиіс. [3]

Үй - жай иелерінің кооперативі мынадай жағдайларда тоқтатылуы мүмкін:

1.  жер учаскесі мемлекеттік қажеттер үшін алынған (сатып алынған) ретте;

2.  кондоминиум объектісін басқарудың басқа нысанына көшу туралы үй - жайлар иелерінің қабылдаған шешімі бойынша;

3.  өрт, жер сілкінісі немесе зөге де зілзалалар салдарынан үйдің елу проценттен астамы зақымдалған (қираған) жағдайда тұрғын жайдың зақымдалған (қираған) бөлігін қалпына келтірмеу жөнінде үй –жайлар иелерінің қабылдаған шешімі бойынша;

1.  кондоминиумды тоқтатқан ретте тоқтатылуы мүмкін.

Кооперативті тоқтатқан ретте оның борыштарды өтегеннен кейін қалған мүлкі, егер меншік иелерінің арасындағы келісімде өзгеше көзделмесе, кооператив мүшелерінің арасында олардың ортақ мүліктегі үлестеріне мөлшерлі бөлінеді.

Кооперативтің тоқтатылуы оның құрылуы сияқты тіркеледі. 

Мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй тұрғын үйге мұқтаж, осы елді мекенде тұрақты тұратын (тұру мерзіміне қарамастан) және халықтың әлеуметтік жағынан қорғалатын табысы аз топтарына жататын Қазақстан Республикасы азаматтарының пайдалануына беріледі.

Мемлекеттік тұрғын үй қорының тұрғын үй пайдаланумен байланысты қарым - қатынастар меншік құқығы бойынша мемлекетке тиесілі және жергілікті атқарушы органдардың (мемлекеттік коммуналды тұрғын үй қоры) немесе мемлекеттік кәсіпорынның (мемлекеттік кәсіпорынның тұрғын үй қоры) басқаруындағы тұрғын үй азаматтарға берілген жағдайларда пайда болады. Қазақстан Республикасының мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үйлерді беру, жалдау және пайдалану тәртібін реттейтін заңнама уақытша құрылым мен маусымдық тұрғын жайларда, бау - бақшалық пен аңшылық үйлерде, туристік базаларда, мотелдерде, кемпингтерде, қонақ үйлерде, демалыс үйлерінде, санаторийлерде, пансионаттарда, интернаттарда тұруға таралмайды.

Мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй, сондай-ақ, тұрғын үйге мұқтаж мемлекеттік қызметшілерге, бюджеттік ұйымдардың қызметкерлеріне, әскери қызметшілерге және сайланбалы мемлекеттік қызмет атқаратын адамдарға беріледі. Оларға берілетін тұрғын үй қызметтік тұрғын үйге теңестіріледі. [1]

Халықтың әлеуметтік жағынан қорғалуға жататын топтарына мыналар кіреді:

1.       Ұлы Отан соғысының мүгедектері мен қатысушылары, сондай- ақ оларға теңестірілген адамдар;

2.       І және ІІ топтағы мүгедектер (өздері қылмыс жасаудың салдарынан мүгедек болған тұлғаларды қоспағанда);

3.       Мүгедек балалары бар немесе оларды тәрбиелеп жатқан отбасылар;

4.       Белгіленген заңдық тәртпте бекітілген аурулар тізімінде көрсетілген кейбір созылмалы аурулардың ауыр түрлеріне шалдыққан тұлғалар;

5.       Жасына қарай зейнетке шыққан тұлғалар;

6.       Кәмелетке толғанға шейін ата-аналарынан айрылған жиырма жасқа толмаған жетім балалар. Осы тұлғалар әскерге шақырылғанда бұл жас әскери қызметті өтеу мерзіміне дейін ұзартылады;

7.       Репатрианттар;

8.       Экологиялық зілзалалар, табиғи және техногенді сипаттағы төтенше жағдайлар салдарынан тұрғын үйінен айрылған адамдар;

9.       Көп балалы отбасылар;

10.  Мемлекеттік немесе қоғамдық міндеттерін,  әскери қызметн орындау кезінде, адам өмірін құтқару кезінде, құқық тәртібін қорғау кезінде қаза тапқан адамдардың отбасылары;

11.  Толық емес отбасылар.

Азаматтар мына жағдайларда тұрғын үйге мұқтаж деп танылады, егер:

1.       олар Қазақстан Республикасының аумағында меншік құқығы бойынша тұрғын үйге ие болмаса;

2.       олар тиісті елді мекенде мемлекеттік тұрғын үй қорынан, сондай-ақ меншіктің мемлекеттік емес нысанына негізделген заңды тұлғаларға тиесілі үйлерде, соның ішінде, тұрғын үй (тұрғын үй - құрылыс) кооперативтерінің үйлерінде тұрақты түрде пайдаланатын тұрғын үйге ие болмаса;

3.       отбасы тұрып жатқан тұрғын үй нормативті санитарлық және техникалық талаптарға сай келмесе;

4.       аралас, оқшауланбаған тұрғын үй жайларда екі немесе одан да көп отбасылар тұрып жатса;

5.       отбасы құрамында кейбір созылмалы аурулардың ауыр түрлеріне (белгіленген заңдық тәртіп бойынша бекітілген аурулар тізімі бойынша) шалдыққан аурулар болса, және сол аурулармен бір тұрғын үйде (пәтерде) тұру мүмкін болмайтын болса.

Азамат (ері немесе зайыбымен және кәмелетке толмаған балаларымен) мемлекеттік тұрғын үй қорынан тиісті елді мекенде бір ғана тұрғын үйді иеленуге құқылы, бұған ерлі-зайыптылардың әрқайсысы осындай тұрғын үйді некеге тұрғанға дейін иеленген жағдайлары жатпайды.

              Мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй берілуі мүмкін азаматтарды есепке алу тұрғылықты жері бойынша жергілікті органдарда жүзеге асырылады. Есепке әлеуметтік жағынан қорғалмаған азаматтар немесе тұрғын үйге мұқтаж мемлекеттік қызметшілер, бюджеттік ұйымдардың жұмысшылары, әскери қызметшілер мен сайланбалы мемлекеттік лауазымдарда отырған тұлғалар алынады.

Есепке алу үшін қажетті құжаттардың тізбесі мен нысанын Қазақстан Республикасының Үкіметі бекітеді. Азаматтардан қандай да бір қосымша құжаттарды беруді талап етуге тыйым салынады.

Азаматтардың өздерін және өздерінің жанұя мүшелерін мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй беруге мұқтаж ретінде есепке қою туралы арыздарды тұрғылықты жері бойынша тиісті жергілікті атқарушы органда бір ай ішінде қаралады. Есепке алу немесе одан бас тарту туралы шешімді бір айлық мерзім өткенге шейін жергілікті атқарушы орган арызданушыларға жазбаша түрде хабарлауға тиіс. Қабылданған шешім бойынша тұрғын үй құқықтары бұзылған азаматтар оларды қорғау бойынша заңнамамен көзделген іс-шараларды қолдана алады.

Мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй берілетін тұлғалар ретінде азаматтарды есепке қоймау туралы шешім қабылдаудың негіздерін нақты көрсету үшін заңнамада мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй беру үшін есепке алудан бас тарту негіздері көзделген. Сырт көзге қарағанда аталған тізім түпкілікті көрінгенмен, Қазақстан Республикасының "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңының 73-бабының нормаларының мағынасы бойынша, тұлғаны тұрғын үй есебінен шығару негіздері ретінде сонда көзделген негіздер азаматтарды мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй берілуі мүмкін тұлғалар ретінде есепке алудан бас тартудың да негіздері болуға тиіс. Сол сияқты, есепке алудан бас тарту негіздері, егер бұл негіздер оны есепке алғаннан кейін анықталса, тұлғаны мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үйге мұқтаждар есебінен шығарудың негіздері болып табылады.