Купля-продажа недвижимого имущества

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Камчатский  филиал

Федерального  государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования

«Российский государственный  университет туризма и сервиса»

(Камчатский  филиал ФГБОУ ВПО «РГУТиС»)

 

 

Кафедра «Гражданско-правовые дисциплины»

специальность 030501 «Юриспруденция»

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

По учебной  дисциплине     Гражданское  право

 

Тема курсовой работы № 32 Купля-продажа недвижимого имущества

 

Выполнена студентом       Иванов Иван Иванович

 

Форма обучения  заочная     4   курс   

 

Научный руководитель        

Дата сдачи на рецензирование    « ___» __________________ 2012 г

 

Допуск к защите    «___» ______________2012 г      ____________________

                                                                                                                             ^{подпись преподавателя}

Работа защищена с оценкой ________________

Дата   «____»______________ 2012 г                          ____________________

                                                                                                                             ^{подпись преподавателя}

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

                                                                                                                              Стр.

ВВЕДЕНИЕ                                                                                                           3

 

ГЛАВА 1. Договор продажи недвижимого имущества                                 5

 

1. Понятие недвижимого имущества                                                             5
2. Понятие и форма договора продажи недвижимости                                8
3. Государственная регистрация и существенные условия договора        10

 

ГЛАВА 2. Субъекты договора                                                                          16

 

2.1.   Стороны договора купли-продажи                                                             16

2.2.   Ответственность сторон                                                                             20

 

ГЛАВА 3. Особенности продажи отдельных видов недвижимости          24

 

1. Продажа жилых помещений                                                                      24
2. Особенности продажи земельных участков                                             24

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                                   32

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК                                                            34

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

              Операции с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года. В советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач. Страна столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Законы вводились в предельно короткие сроки на основе уже имеющейся практики. Они были недоработанными, временами противоречили друг другу и создавали обильную почву для различного толкования правовых норм. Для внесения ясности, как грибы плодились подзаконные акты, и постановления пленумов которые еще более усложняли и без  того запутанную систему данных отношений. Необходимо было разработать такой кодифицированный правовой акт, который вобрал бы в себя всю имеющуюся практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О приватизации», Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», Земельный кодекс Российской Федерации и других)¹ среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать. Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, т.е. можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента. Тем самым, судебный прецедент выступает регулятором общественных отношений, в том числе и отношений, связанных с оборотом недвижимости.

    На основании изложенного, освещение проблемных вопросов применения норм материального права был бы неполным без использования судебной практики. И тому не исключение – оборот недвижимости, а именно, регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества, являющееся предметом исследования  настоящей курсовой работы.

     Данная тема выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение, имеющегося в наличии, материала представляется мне наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.

     Актуальность и значимость предлагаемой работы заключена как в теоретическом, так и практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований.

 Целью работы является обобщение информации для правильного решения спорных вопросов, связанных с отчуждением недвижимости. 

В работе поставлены задачи:

1. исследовать элементы договора купли-продажи недвижимого имущества,
2. определить сферу действия договора, а также особенности применения к отдельным видам недвижимого имущества.

Объектом исследования является договор купли-продажи недвижимости. Предмет исследования – исследование функционирования данного договора в Российской Федерации. Источниками информации при написании курсовой работы послужили законодательные и нормативные акты, труды отечественных авторов по данной теме.

ГЛАВА 1. Договор продажи недвижимости

 

1.1.Понятие недвижимого  имущества

          Пункт  1  статьи  130  ГК  РФ  говорит:  «К  недвижимым  вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр,  обособленные  водные  объекты  и  все,  что  прочно связано  с землей,  то  есть  объекты,  перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения».²

          К недвижимым  вещам в  соответствии с  ГК РФ  относятся  также подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские  суда, суда  внутреннего   плавания,  космические   объекты.  Законом   к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

       Представляется, что весь  перечень имущества,  предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп:

1. Во-первых, это недвижимое имущество,  перечисленное в части  1 пункта 1 ст.  130 ГК РФ:  имущество, прочно связанное с землей, то есть  объекты,  перемещение  которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. ³

      Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно.  Оно также  включает  в  себя  две группы объектов:  объекты природного происхождения  (земельные  участки,  участки  недр,   обособленные водные   объекты,  леса,  многолетние насаждения,  вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты,  созданные искусственно, но которые прочно  связаны с землей.  Среди последних, также следует выделить  предприятие  как   имущественный   комплекс   и   объект недвижимости,   а   также  здания,  сооружения,  жилые  и  нежилые помещения,  кондоминиумы,  которые также признаются   отдельными объектами недвижимости,  права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии  с Федеральным законом N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21.07.1997 в редакции от 12.04.2001.⁴

2. Вторую группу  недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта   1    ст.   130    составляют  подлежащие  государственной регистрации воздушные и морские суда,  суда внутреннего  плавания, космические объекты.  В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного контроля  за владением,  пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение   Гражданского   кодекса  РФ  подвергается  в юридической литературе многочисленной критике.⁵

            Здесь используется такое юридическо - техническое средство,  как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу),  прямо противоречащее данному факту.  Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их  эксплуатации в строго определенных  условиях,  а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при  перемещении их,  а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей.

          Так,  А.С. Звоницкий отмечал: «Также в особом положении при закладе находятся речные  и  морские  суда.  Тогда как строения,  будучи по существу имуществами  недвижимыми,  при  известных  условиях   причисляются юридически  к  движимым,  суда,  наоборот,  являются  по  существу движимыми  имуществами,  но   обладают   некоторыми   юридическими свойствами недвижимых».⁶

           Необходимость в более гибком  подходе  к  определению  понятия недвижимости,    по    мнению   А.В.   Черных,⁷ во   многом предопределяется  постоянным  расширением нетрадиционных  приемов предпринимательской практики  и потребностями оборота.  Например, самолет,  используемый для пассажирских  перевозок на  регулярных авиалиниях,  при  применении  рассматриваемых критериев безусловно является объектом  недвижимости.  Тот  же  самый  самолет,  будучи приобретенным    физическим   лицом   для   личного   пользования, превращается в движимую вещь.  А если собственник данного самолета перестанет  его  использовать  как  личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже  при  отсутствии  «прочной связи с землей».  Поэтому одним из критериев деления имущества на  движимое  и недвижимое  должна  являться несоразмерность ущерба,  причиняемого назначению имущества или его собственнику и возникшего именно  при изъятии  имущества  из  привычной  среды  использования,  а не при простом перемещении.

        Некоторые авторы,  говоря  о воздушных и морских судах,  судах внутреннего плавания  и космических   объектах,   считают,   что отличительной особенностью имущества недвижимого «в силу закона», -  ч.  2  п.  1  ст.  130  ГК РФ - является лишь ее индивидуальная определенность,  придаваемая  регистрацией этих объектов и прав на них ⁸.

      Итак, представляется,  что можно  выделить следующие  основные признаки недвижимого имущества:

1. недвижимым  имуществом  признается  вещь,  то  есть  предмет природы  или  результат  труда,  по  поводу   которого   возникают гражданские правоотношения;⁹
2. вещь  эта должна  быть индивидуально  определенной, то  есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт,  характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;
3. этой вещи должны быть присущи такие признаки,  как прочность и непотребляемость;
4. эта вещь  должна находиться  в определенной  связи с  землей.

        Причем  прочность  связи  с  землей  считается  достаточной,  если перемещение  объекта  без  несоразмерного  ущерба  его  назначению невозможно,  а  также  имеется  возможность причинения  несоразмерного  ущерба  при изъятии некоторых объектов недвижимости из  привычной  среды  эксплуатации  и  использования. Кроме того,  значение имеет не только сама связь объекта с землей, но  и функциональное  назначение  объекта,   которое   невозможно реализовать без наличия этой связи.

 

 

1.2.Понятие и  форма договора продажи недвижимости

           Как  известно,  договор продажи  недвижимости является одним  из      отдельных  видов договора купли - продажи,  выделяемым по признаку      особого объекта продажи -  недвижимого  имущества.   Поэтому  указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров,  отличающие  его  от  иных типов самостоятельных  гражданско  - правовых договоров.  Исходя из этого, договор продажи   недвижимости может быть определен следующим образом.

Статья 454 ГК РФ п.1 дает следующее  определение договора купли-продажи: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» (ст. 549 ГК РФ) «по передаточному акту» (ст. 556 ГК РФ) и «по предусмотренной цене» (ст. 555 ГК РФ).