Купля-продажа недвижимого имущества

          Как и всякий договор купли-продажи,  договор продажи является      консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Правовое   регулирование договора продажи  недвижимости как отдельного  вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы  30  ГК  РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение    договора    продажи недвижимости,  его  форму,  а  также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в   качестве специфических норм,  исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (параграф 1 гл.  30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора  продажи  недвижимости  к      договору  купли - продажи товаров проявляется в том,  что в части,   не  урегулированной нормами,  включенными в параграф 7 главы 30 ГК  РФ,  к отношениям,  связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли-продажи товаров.¹¹

       Естественно, в случае с договором  продажи  недвижимости основное  видообразующее  значение  имеет  такой  элемент предмета   договора,  как  продаваемый объект недвижимого имущества.

         Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п.  1 ст.  160) и о      письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа,  выражающего  его  содержание и подписанного лицами,  совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами,  допуская одновременно      совершение  двусторонних  или  многосторонних  сделок  (договоров)      иными  способами,   установленными  ГК  РФ.  

          Применительно  же  к  письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение  договора не только путем составления одного документа,  подписанного сторонами,  но и путем обмена документами   посредством  почтовой,   телеграфной,   телетайпной,   телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что      документ исходит от стороны по договору.

          Требования же к форме договора  продажи недвижимости сводятся  к      тому,  что такой  договор должен быть заключен  в письменной форме в      виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).                  Таким  образом,  суть  специального  правила  о форме договора      продажи  недвижимости  состоит  в том, что исключается применение положения ГК  РФ о форме договора (п.  2 ст.  434),  и может быть  выражено   формулой   «исключение  исключения».   Применительно к договору   продажи   недвижимости  законодатель   возвращается  к требованиям,  предъявляемым к письменной  форме сделки (п.  1 ст. 160),  ужесточая тем самым режим заключения  договора  продажи  недвижимости.

          Более  того,  в  отличие   от  общих  правил,  регламентирующих      последствия   несоблюдения   простой   письменной   формы   сделки,      нарушение   требований,   предъявляемых   к форме  договора  продажи      недвижимости, влечет его недействительность.

1.3  Государственная регистрация и существенные условия договора

        Государственная  регистрация  прав  на  недвижимое имущество и      сделок  с ним  впервые  была  предусмотрена  Гражданским  кодексом      Российской Федерации 1994 года (ст. 131) и принятым в соответствии  с ним Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ «О регистрации прав  на  недвижимое  имуществом и сделок  с  ним»  (далее -  Закон о регистрации).         С учетом времени  введения  в  действие  названного  Закона обобщение судебной практики проведено на основании тех дел, которые были рассмотрены кассационной инстанцией в период с января 1998 по декабрь 1999 года (57 дел).

               Пунктом 1 статьи 165 предусмотрено,  что  несоблюдение нотариальной  формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной   регистрации   сделки  влечет  ее недействительность (ничтожность). В силу пункта 3 статьи 433 договор, подлежащий государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если      иное не установлено законом.¹²

             Как   уже   отмечалось,   применительно   к  договору  продажи      недвижимости  в ГК РФ имеются специальные  правила о государственной      регистрации   перехода   права   собственности   на  недвижимость,      исключающие   применение   некоторых  общих  положений  Кодекса  о      государственной  регистрации сделок и договоров:  положение о том,      что   сделки  с землей  и другим  недвижимым  имуществом  подлежат      государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных      статьей   131  ГК  РФ  и Федеральным  законом  «О  государственной      регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 164);  положение о том,  что договор,  подлежащий государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433). Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в      силу  делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для      третьих лиц). Именно с момента заключения договора (до государственной   регистрации) покупатель вправе требовать от   продавца  его исполнения,  то есть передачи ему проданного объекта недвижимости.¹³ Учитывая существующий   порядок государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимое имущество,  во   всех   случаях   исполнения   договора  продажи  недвижимости предполагается,  что  в течение  определенного  промежутка времени  покупатель  находится  в положении  фактического владельца объекта недвижимости  при  сохранении  права  собственности  на  указанный  объект  за  продавцом  (во  всяком случае,  с точки зрения третьих  лиц).

В практике судов округа возник вопрос,  связанный с тем, какие      сделки    с   недвижимым   имуществом   подлежат   государственной      регистрации.  В  некоторых  случаях  стороны в споре и суды округа      требование  о государственной  регистрации  относили  ко  всем без      исключения  сделкам  с недвижимостью,   полагая,   что  отсутствие      регистрации  влечет  недействительность  сделки  в силу  пункта  1 статьи  165  ГК РФ (см. Постановление Президиума  Высшего  Арбитражного Суда  Российской Федерации от 02.02.99 N 4749/98) признавалась неправильной.

По делу N 962/98 окружной суд указал, что по смыслу пункта 1      статьи 165 ГК РФ установленные в ней правила относятся к  сделкам,      требование  о  государственной  регистрации  которых предусмотрено      законом. Поскольку законом  для   оспариваемой   сделки   (договора   купли  - продажи сооружений)  государственная регистрация   не предусмотрена, ее отсутствие не влечет недействительность спорного договора. Закон    устанавливает   требование   государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,  необходимость  осуществления  регистрации  договора  связана  не с соблюдением  формы сделки в договоре купли - продажи недвижимости, а  с определением  момента  перехода права собственности на нее от  продавца к покупателю (статьи 131 и 223 ГК РФ).

 Разъяснения    по   данному   вопросу   содержатся   также   в      Информационном   письме   Высшего   Арбитражного  Суда  Российской      Федерации от  13.11.97  N  21  «Обзор  практики разрешения споров,      возникающих по договорам купли - продажи недвижимости»¹⁴ (п. 3), в   пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  25.02.98  N  8  «О  некоторых   вопросах практики разрешения   споров, связанных с защитой  права  собственности и других вещных прав».¹⁵

          В   соответствии   со   статьей   164  ГК  РФ  государственной      регистрации   подлежат   сделки   с  землей   и другим  недвижимым      имуществом  в случаях и в порядке,  предусмотренных статьей 131 ГК   РФ  и Законом  о регистрации.  Однако ни в статье 131 ГК РФ,  ни в Законе  о регистрации (ст. 4) не названы виды сделок,  подлежащих   государственной регистрации. Казалось бы,  что вопрос, какие сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации,  должен решаться исходя из того,  содержится ли требование о регистрации сделки в специальной правовой норме, регулирующей   тот   или  иной  вид  договора,   либо  в Законе  о      регистрации или другом специальном законе, и если такое требование      не содержится, то отсутствие государственной регистрации  сделки не   должно   влечь правовых   последствий в виде  признания сделки  недействительной  либо  незаключенной (как в примере с договором купли-продажи недвижимости - ст. 550).

      Между  тем в юридической литературе  высказываются мнения, что «в  силу  ст. 131 (хотя в данной статье перечислены не сделки,  а права, подлежащие регистрации. - Е.А.) государственная регистрация обязательна   для любого договора, предметом которого служит недвижимость»¹⁶, а «исключения  из обязательности регистрации содержатся  и в ГК и могут быть предусмотрены специальным законом»¹⁷.

     Как  известно,  всякий гражданско-правовой договор считается      заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях      форме   достигнуто   соглашение   по  всем  существенным  условиям      договора. Существенными же условиями договора признаются условия о      предмете  договора,  условия,  которые  названы  в законе или иных      правовых актах как существенные или  необходимые для договоров данного  вида,  а  также  все условия,  относительно  которых по      заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашении (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

          Предмет  всякого договора продажи недвижимости включает в себя      два рода объектов:  во-первых,  продаваемое недвижимое имущество;      во-вторых,   действия   продавца  и покупателя  соответственно  по      передаче недвижимости, ее принятию и оплата. Предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.¹⁸

         По  сравнению  с общими положениями о купле-продаже товаров,      законодатель ужесточает требование относительно условия договора о      продаваемом  объекте недвижимости.  В договоре продажи недвижимого      имущества  должны  быть  указаны  данные,  позволяющие определенно      установить объект недвижимости,  подлежащий передаче покупателю по      договору,   в   том  числе  сведения,   определяющие  расположение      указанного  объекта недвижимости на соответствующем участке либо в      составе другого недвижимого имущества.

          Так Конкурсный управляющий закрытым акционерным обществом «Центр художественного проектирования» обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу «Магазин «Медведь» о признании незаключенным договора купли - продажи нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: Москва, ул. Бауманская, д. 44, стр. 1.

       В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы существенные условия договора. В частности, договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.

Президиум считает, что  протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

По договору купли-продажи  от 29.08.96, нотариально удостоверенному 29.08.96, ЗАО «Центр художественного проектирования» продало ЗАО «Магазин «Медведь» упомянутое нежилое помещение.

            Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в пункте 1 договора указан адрес объекта, то есть определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Однако данный вывод нельзя признать законным и обоснованным.

            Между тем договор от 29.08.96 не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли - продажи.

Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной  инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО «Крокуль» по договору купли-продажи от 27.01.94, фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема - передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации о конкретном указании в договоре его предмета.

             Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре существенных условий и правомерно удовлетворил иск ЗАО «Центр художественного проектирования», признав договор купли - продажи от 29.08.96 незаключенным.¹⁹

            В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке  в ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости - договор о ее продаже считается незаключенным. Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

       Значительно   отличается от общих положений  о договорах и такое      существенное  условие  договора  продажи  недвижимости,  как  цена      (ст.  555  ГК  РФ).  Во-первых,  положение о том,  что исполнение      договора,  в  котором не определена цена,  должно быть оплачено по цене, обычно   взимаемой   при   сравнимых  обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485),  не подлежит применению к  договорам продажи недвижимости.  Здесь действует иное правило: при  отсутствии  в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене  недвижимости  договор  о ее  продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна      включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.