Купля-продажа недвижимого имущества

           Цена  недвижимости  может   быть установлена в договоре  продажи      недвижимости  на  единицу  ее  площади   или  иного  показателя  ее      размера.   В  этом  случае  общая  цена  продаваемого  недвижимого      имущества,  подлежащая уплате покупателем,  определяется исходя из      фактического  размера переданного покупателю недвижимого имущества      (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

          Момент   вступления   в силу  договора  продажи недвижимости      определяется  в соответствии с общими правилами,  предусмотренными      пунктом 1 статьи  425  и пунктом 1 статьи  433  ГК  РФ:  договор      вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения,   каковым   признается   момент   подписания  договора      продавцом и покупателем.

ГЛАВА 2. Субъекты договора

 

1. Стороны договора купли-продажи

           Главными субъектами договора купли продажи являются стороны договора продавец и покупатель. Первый обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество. Покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. (Ст. 454 ГК).

        Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, также имущество должно быть свободным от прав третьих лиц.²⁰

       Презюмируется, что продавец   является собственником продаваемого имущества. В этом случае он обладает всеми правами по распоряжению, принадлежащего ему имущества. Но бывают случаи, когда продавец и собственник не совпадают в одном лице.

          В тех случаях,  когда в качестве  продавца  по  договору выступает не собственник   недвижимого  имущества,  а  обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное      предприятие,  учреждение),  значительно повышается риск возможного      признания такого договора недействительной сделкой.²¹

          Здесь  необходимо  учитывать   ограниченный характер правомочий      указанных  субъектов  на  распоряжение  недвижимым  имуществом.  В      частности,  государственное   или  муниципальное  предприятие,  как      субъект права  хозяйственного ведения (п.  2 ст.  295 ГК РФ), так и      субъект права оперативного управления - казенное предприятие (п.1ст.297), не вправе  продавать  принадлежащее  ему  недвижимое  имущество   без   согласия   его  собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора  продажи  недвижимости.

     Примером  к сказанному может служить  разъяснение, содержащееся  в   пункте  7 Постановления  №  8 Пленума Высшего Арбитражного Суда      Российской Федерации от  25  февраля 1998  г.  Согласно  данному      разъяснению при разрешении  споров,  связанных с осуществлением      государственными    и    муниципальными    предприятиями     права      хозяйственного   ведения   или оперативного  управления,  следует      учитывать установленные статьями 295 и 296 ГК РФ ограничения  прав      предприятий  по  распоряжению  закрепленным  за  ними  имуществом.      Сделки,  совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки   названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.²²

      В определенных  случаях и при  соблюдении  требования  о необходимости   получения   согласия   собственника   на   продажу      недвижимого   имущества,   принадлежащего   государственному   или      муниципальному  предприятию   на  праве  хозяйственного ведения или      оперативного  управления, сохраняется риск признания  договора  продажи недвижимости недействительным²³.

      На  этот  счет имеется официальное разъяснение  Пленума Высшего      Арбитражного  Суда Российской Федерации. В  соответствии с пунктом 9      Постановления № 8 Пленума от 25 февраля 1998  г.  в тех случаях,     когда действия  предприятия,  в том числе  и  осуществленные  с      соблюдением  требования  о  получении  предварительного   согласия      собственника (п.  2  ст.  295 ГК РФ),  по отчуждению другим  лицам   закрепленного  за  предприятием  на  праве  хозяйственного ведения движимого или оперативного управления недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия,  приводят к невозможности      использования  имущества  собственника  по  целевому   назначению,   соответствующие   сделки   недействительны   по  основаниям,      предусмотренным статьей 168 ГК РФ,  независимо от того,  совершены      они  с  согласия  собственника  (уполномоченного  им  органа)  или      самостоятельно предприятием²⁴.

          Следовательно,   договоры   продажи   учреждением   в качестве      продавца  недвижимого имущества,  которое учитывается на отдельном      балансе,  и было  приобретено на доходы,  полученные от разрешенной      собственником   предпринимательской  деятельности,   соответствуют      законодательству и не могут быть признаны недействительными.

Также продавцом может  выступать организатор торгов, если имущество находится в государственной собственности. Исходя из особой значимости такого имущества, здесь при продаже необходим целый комплекс мер, в котором задействовано неограниченное количество лиц.

Организатором торгов выступает  орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними.²⁵

       Функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

        Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора. Протокол не является договором купли-продажи, а свидетельствует лишь о намерении заключить сделку. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. Последствия уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.²⁷

 

2. Ответственность сторон

           Определенными    особенностями,     требующими    специального      регулирования, отличается  исполнение  сторон по договору продажи  недвижимости. Передача проданного  объекта недвижимости продавцом и принятие  его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической   передачи   проданного   недвижимого   имущества      покупателю  и подписания  сторонами  передаточного  акта или иного      соответствующего  документа  договор продажи недвижимости не может      считаться  исполненным.  Более того,  уклонение одной из сторон от      передачи    имущества    или    подписания    передаточного   акта      рассматривается   как   отказ   от   исполнения  договора  продажи      недвижимости.

            Неисполнение  продавцом  обязательств  по  передаче покупателю      проданного   недвижимого имущества может повлечь для продавца      различные    неблагоприятные    последствия   помимо   обязанности      возместить покупателю причиненные убытки.  В частности, в подобных      случаях  возможно применение статьи 398 ГК РФ,  согласно которой в      случае  неисполнения  обязательства  передать  индивидуальную вещь     кредитору,   последний  вправе  требовать  отобрания  этой  вещи  у      должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством      условиях.   Вместо   требования  передать  ему  вещь,   являющуюся      предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

             Специальное    правило   применительно   к  договору   продажи      недвижимости   установлено  ГК  РФ  лишь  в отношении  последствий      передачи  недвижимости  ненадлежащего  качества.  В случае передачи      продавцом  покупателю  недвижимости,  не  соответствующей условиям      договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется      всеми  правомочиями  покупателя,  получившего (по договору купли -      продажи)  товар  с недостатками  (ст.  475 ГК РФ),  за исключением      права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества  на товар, соответствующий договору.²⁸

          Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного   ему   объекта  недвижимости  также  влечет  для  него      определенные  последствия  (помимо обязанности возместить продавцу      причиненные  убытки).  В частности,  в силу отсутствия какого-либо      специального  правила  в параграфе  7 главы  30  ГК  РФ в подобной      ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов      или  договора  купли - продажи не принимает товар или отказывается   его  принять,  продавец  вправе  потребовать от покупателя принять  товар или отказаться от исполнения договора.

          Если  покупатель  своевременно  не оплачивает переданный ему в      соответствии  с договором объект недвижимости,  продавец получает      право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в      соответствии со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486).

          Невыполнение  покупателем обязательств  по оплате недвижимости,   предусмотренных   договором  продажи  недвижимого  имущества,  может      также  служить основанием к расторжению  договора.

Так, комитет по  управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию.²⁹  В договоре     предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость      автозаправочной   станции  продавцу,  а продавца  - передать  ее      покупателю  после оплаты.

          Обязательства по оплате покупателем не были  исполнены,  вследствие  чего  комитет предъявил ему иск о      расторжении договора.  При принятии  решения по  данному спору      арбитражный суд исходил из следующих соображений.  В соответствии  с пунктом 2 статьи  450  ГК  РФ  договор по требованию  одной из сторон может быть расторгнут по решению суда  при существенном его нарушении другой стороной. Согласно пункту  59  Постановления Пленума Верховного Суда   Российской  Федерации и   Пленума   Высшего   Арбитражного   Суда     Российской  Федерации от  1  июля  1996  г.  №  6/8  «О некоторых      вопросах,  связанных  с  применением  части  первой   Гражданского      кодекса РФ» отказ покупателя от внесения платежа      за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в      качестве основания  для   признания сделки  недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.  Статьей  29  Федерального закона  от  21  июля  1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации  муниципального имущества в РФ» ³⁰  также предусмотрено право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров продажи государственного или муниципального имущества предъявлять  иски  о  расторжении  сделок      приватизации. Поскольку покупатель существенно нарушил условия договора, суд  вынес решение о расторжении заключенного договора³¹.

          Помимо договорных обязательств, неисполнение стороной государственной регистрации сделки тоже является уклонением от исполнения договора. Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. На это указывает п.1 Информационного письма № 21: Бездействие лица апелляционная инстанция обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации, и поэтому считает, что истец правомерно обратился за защитой своих интересов в суд, так как сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал³².  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3. Особенности продажи отдельных видов недвижимости

 

3.1 Продажа жилых помещений

            Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связанных с теми земельными участками, на которых они расположены.

Понятие договора продажи жилых  помещений прямо в Гражданском  кодексе не предусмотрено. Его можно  вывести на основе легального определения  договора купли-продажи недвижимости (п.1.ст.549 ГК РФ).

«По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» (ст.130).

На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом прав о пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК).

О праве членов семьи собственников  жилого помещения говорится и  в ст.292 Кодекса, где устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

На практике нередки ситуации, когда  новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего  это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать.