Общие положения о договоре аренды. Права и обязанности сторон по договору аренды. Отдельные виды договора аренды

 

Негосударственная образовательная автономная некоммерческая организация

высшего профессионального образования

 

Самарский институт бизнеса и управления

 

Факультет Правоведения

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа 

 

 

 

Дисциплина:    _____            Гражданское право                ________  .

 

Тема:                                           Договор аренды                                               _.             

 

 

 

 

Выполнил студент

 

2 курса группы ЮВ-210-4р

 

Василенко Ю.А.

 

 

 

Проверил преподаватель:

 

Доцент Шпанагель Ф.Ф.

 

Дата сдачи:_______________

 

Дата проверки:____________

 

Оценка:___________________

 

 

 

 

Самара 2012

Оглавление

Введение………………………………………………………………………..…….3

Глава 1. Общие положения о договоре аренды……………………………………5

 

1.1 Понятие и значение договора аренды………………………………………….5

1.2 Существенные условия договора аренды и его субъекты…………………….9

1.3 Форма и государственная регистрация договора аренды……………………11

 

Глава 2. Права и обязанности сторон по договору аренды……………………...17

 

2.1 Права и обязанности арендодателя……………………………………………17

2.2 Права и обязанности арендатора………………………………………………22

2.3 Прекращение (изменение) и расторжение договора аренды………………..26

 

Глава 3. Отдельные виды договора аренды………………………………………29

 

3.1 Договор аренды зданий и сооружений………………………………………..29

3.2 Договор финансовой аренды (лизинг)………………………………………...32

3.3 Договор проката………………………………………………………………...35

3.4 Договор аренды транспортного средства……………………………….…….37

Заключение………………………………………………………………………….41

Список используемой литературы……………………………………………...…44

 

 

 

 

 

Введение

Курсовая работа посвящена арендным отношениям не случайно, поскольку на сегодняшний день этот вид взаимоотношений очень актуален. Несмотря на эволюционный исторический этап, арендные отношения перетерпевшие изменения с момента своего образования по нынешний день сохранили свою правовую сущность и в настоящее время занимают главенствующие место среди таких правовых взаимоотношений как обмен, купля-продажа, дарение и др.

Актуальность данной темы заключается в том что, договором аренды охватывается широкий круг экономических отношений – от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода. Исследуя этот вид правовых взаимоотношений можно сделать вывод, что договор аренды применяется не только в предпринимательской деятельности, а также включает бытовую и иные сферы. Хотелось бы отметить, что в современной России возрос спрос на применение договора аренды, особенно на договор аренды зданий и сооружений.

В Гражданском кодексе Российской Федерации под договором аренды понимается такой договор, по которому одна сторона – арендодатель обязуется предоставить другой стороне – арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом в соответствии с договором, являются его собственностью. Глава 34 Гражданского кодекса РФ содержит развернутые общие положения, применяемые ко всем без исключения договорам аренды вне зависимости от вида арендуемого имущества.

В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные  нормы, относящиеся к таким разновидностям аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг).

Целью курсовой работы является изучение арендных отношений в современном  российском государстве и их роль в развитии экономики России в условиях мирового экономического кризиса.

Соответственно определены следующие задачи:

1. раскрыть понятие договора аренды и его законодательное определение и закрепление в нормах гражданского права.
2. определить имущественные условия договора аренды и сроки аренды.
3. Рассмотреть проблему формы и государственной регистрации договора аренды.
4. исследовать правовое положение субъектов (сторон) договора аренды и объектов аренды.
5. рассмотреть специфику отдельных видов аренды.

В юридической литературе договор  аренды рассматривается достаточно широко такими авторами как: М.И. Брагинский, А.И. Гомола, А.С. Емельнов, О.Н. Садиков, А.П. Фоков и другими.

 

 

Глава 1. Общие положения о договоре аренды

 

1.1 Понятие и значение  договора аренды

 

«Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ)».

Последнее положение корреспондирует  норме, устанавливающей общее правило  о принадлежности поступлений, в  результате использования имущества каким-то лицом (несобственником), лицу, использующему имущество на законных основаниях (ст. 135 ГК РФ).¹

Интересы сторон, участвующих в  экономических отношениях не всегда требуют передачи имущества в  собственность. Нередко купля-продажа  невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся только во временном использовании имущества. Эти экономические причины и породили данные отношения. Договор аренды широко применяется в предпринимательской и иных сферах, включая бытовую. С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие; появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Большое значение для развития бизнеса, в том числе малого, имеет возможность  арендовать здание, сооружение или нежилое помещение, поскольку создаваемые в огромном количестве предприятия рано или поздно сталкиваются с проблемой размещения. Наиболее приемлемым путем решения проблемы размещения является аренда подходящего недвижимого имущества.

«Развитие отношений по аренде недвижимого имущества привело к тому, что законодатель выделил договор аренды зданий и сооружений в самостоятельный подвид договора аренды, посвятив ему целый параграф в ГК РФ (§4 гл.34). В соответствии со ст. 625 ГК РФ специальные нормы об аренде зданий и сооружений имеют приоритет перед общими нормами, приведенными в §1 « Общие положения об аренде» гл. 34 «Аренда Кодекса».²

Направленность договора аренды на передачу имущества во временное  пользование является главным признаком, выделяющем аренду в системе гражданских договоров. Этот признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих иную направленность (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги). Обязательство аренды, предусматривающее выкуп арендованного имущества в счет суммы арендных платежей, внешне схож с договором купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа. Однако договор купли-продажи, в том числе и с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность, условия оплаты имеют вторичное значение. Согласно договору аренды, напротив основная обязанность собственника - передача имущества во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендном правоотношении условия, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняют правовой сути договора.³

«Недостаточная регламентированность и противоречивость порядка заключения договоров аренды, да и явное его  несоответствие проводимой государственной  политике и современным реалиям  правоотношений, возникающих в связи с распоряжением недвижимого имущества, обусловили необходимость существенных изменений законодательства о порядке заключения договоров аренды недвижимого имущества, что и было сделано Федеральным законом от 02.07.2010г. № 152-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Так, в соответствии с ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение федеральным государственным унитарным предприятием договоров аренды объектов недвижимого имущества может быть осуществлено только по результатам проведения торгов на право заключения таких договоров.⁴

В арендном правоотношении передача имущества во временное пользование  всегда является возмездной. Поэтому правовое регулирование аренды обусловлено также платным характером временного пользования.

Арендатору, как правило, передается не только право пользования (т.е. извлечения из вещи её полезных свойств), но и право  владения (фактического обладания) арендованным имуществом. Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет ему использовать вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц (ст. 305 ГК РФ). Необходимо учитывать, что арендатор вправе использовать вещно-правовые способы защиты только после получения имущества во владение от арендатора.⁵

Основным источником норм регулирующих договор аренды в России, является Гражданский кодекс РФ. Глава 34 Кодекса  закрепляет общие положения об аренде (ст. 606-625) и специальные нормы отдельных видов договоров аренды (ст. 625-670). В ГК предусмотрено только пять видов договоров аренды, хотя фактически их можно выделить гораздо больше.

«Помимо статей ГК РФ (ст. 626-631), регулирующих отношения, вытекающие из договора проката, «Закон о защите прав потребителей» также регулирует этот вид договора аренды. Земельным кодексом РФ урегулированы нормы аренды земельных участков, соответственно Лесным кодексом РФ – аренда лесных участков. Таким образом, нормы, регулирующие арендные отношения, представляют собой в достаточной степени несистематизированный комплекс правил, центральным источником которого является Гражданский кодекс».⁶

Субаренда (поднаем) – сдача арендатором  имущества в аренду третьему лицу. К субаренде применяются правила об аренде, если иное неустановленно законодательством. Объем прав субарендатора не может превышать объёма прав арендатора.

Субаренда следует судьбе аренды. В случае признания ничтожности  договора аренды ничтожным считается  и договор субаренды.⁷

«Субаренда является одним из распространенных в предпринимательской практике договором, поскольку позволяет арендаторам сдавать излишние площади или движимое имущество, которое они в силу тех или иных причин в течение срока основного договора аренды не используют, что не снимает с них обязанности уплачивать арендную плату, а расторжение договора влечет для них применение неблагоприятных имущественных санкций. Поэтому косвенное возложение на субарендатора обязанностей по содержанию и ремонту имущества, оплате временного владения и пользования имуществом, становится для арендатора единственно экономически выгодным выходом из ложившегося положения. Также причиной распространения субарендных обязательств становится недостаток свободных офисных площадей на открытом рынке, что заставляет многие компании прибегать, а к конструкции договора субаренды. Во многом это касается сдачи в аренду муниципальных помещений, предоставляемых их основным арендатором на льготных условиях».⁸

Существенным отличием выступает  то, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) только с согласия арендодателя. Следует особо подчеркнуть, что данное правило носит императивный характер, поэтому не может быть изменено договором. Если же в договор включить условие о том, что арендодатель вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя, такое условие будет недействительным (Постановление Федерального Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 15 мая 1997г. №Ф04/597-106/А 70-97).

 

1.2 Существенные условия  договора аренды и его субъекты

 

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждения о том, что существенным условием договора аренды является лишь его  предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Например, в одной из современных работ указывается: «При общей тенденции к усилению роли договора Гражданский кодекс в ряде случаев снижает жестокость требований в отношении определения его условий. Речь идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может считаться заключенным. В новом ГК РФ для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте аренды) (ст.607 ГК РФ). К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора».⁹

 Представляется, что такой подход логически неверен, поскольку в этом случае само понятие «существенные условия договора» определяются путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само существование одной из важнейших категорий договорного права ставится в зависимость от техники законодательной работы.

«Среди всех условий всякого  договора необходимо выделить те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного  обязательства (отражают природу договора) и поэтому включаются в само определение того или иного договора. Такие условия, бесспорно, являются существенными условиями договора, ибо, называя их (включая в определение договора) законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы как минимум для данного вида договорного обязательства».¹⁰

Принимая во внимание легальное  определение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущества за временное владение или пользование, - мы должны сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды. Другое дело, что ГК РФ включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.