Общие положения о договоре аренды. Права и обязанности сторон по договору аренды. Отдельные виды договора аренды

Учитывая то обстоятельство, что  передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи, с чем удовлетворил иск частично».²²

Арендодатель обязан передать имущество  в таком состоянии, которое соответствует  договорным условиям и его назначению. В частности, должны быть соблюдены  технические и качественные характеристики договорного имущества. Если такие  характеристики в договоре не определенны, арендное имущество должно быть передано в состоянии, позволяющем использовать его согласно назначению и обычно предъявляемым требованиям.

В законе подробно регламентированы последствия передачи имущества  с недостатками (ст. 612 ГК РФ).

Арендодатель не отвечает за недостатки, которые:

а) указаны в договоре;

б) хотя и неоговорены, но были заранее  известны арендатору;

в) должны быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества или  проверки его исправности при  заключении договора или передаче имущества в аренду – так называемые явные недостатки.

Во всех других случаях арендодатель отвечает за скрытые недостатки сданного в аренду имущества, включая скрытые  недостатки, о которых он не знал во время заключения договора. Правовое значение имеют недостатки, препятствующие пользованию имуществом, как полностью, так и частично. Недостатки, не влияющие на пользование имуществом, не влекут ответственности арендодателя, за ненадлежащее исполнение обязанности передать имущество.

«При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору использовать следующие способы защиты:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов устранение недостатков;

б) непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы с  предварительным уведомлением об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения  договора (п. 1 ст. 612 ГК РФ)».²³

Рассмотрим конкретный пример из судебной практики:

«Указание в акте приема-передачи арендованного помещения ни аварийное  состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов на устранение последствий аварии и капитальному ремонту, вызванной неотложной необходимостью.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился к обществу с ограниченной ответственностью о  расторжении договора аренды в связи с невнесением в установленные сроки арендной платы и о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Решением суда первой инстанции  в иске отказано на том основании, что ответчик (арендатор) произвел капитальный  ремонт системы центрального отопления арендуемого помещения и в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ зачел его стоимость в счет арендной платы.

Постановлением апелляционной  инстанции данное решение отменено, и иск арендодателя удовлетворен со ссылкой на то, что в рассматриваемой ситуации арендатор не имел права на зачет стоимости работ по капитальному ремонту в счет арендной платы…

Суд кассационной инстанции, проверив материалы дела в связи с жалобой  ответчика, установил, что ответчик, возражая против заявленных требований, ссылался на проведение им капитального ремонта системы центрального отопления в связи с неотложной необходимостью (аварией) и отказом арендодателя осуществить такой ремонт.

Согласно статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако как видно из акта приема-передачи помещения, система центрального отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии.

Оценивая это обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние системы центрального отепления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранять последствия возможных аварий и осуществлять в случае необходимости за свой счет осуществлять её капитальный ремонт. Актами обследования, составленными с участием представителей теплоснабжающей организации, подтверждается необходимостью проведения её капитального ремонта.

Арендатор неоднократно обращался  к арендодателю с просьбой принять неотложные меры по устранению последствий аварии и провести капитальный ремонт за свой счет, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле заявления и телеграммы.

Поскольку арендодатель не принял соответствующих  мер, арендатор был вынужден произвести капитальный ремонт за свой счет, заключив договор с подрядчиком.

При таких обстоятельствах суд  первой инстанции обосновано пришел к доводу о праве ответчика  в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ зачесть в счет арендной платы стоимость работ по капитальному ремонту системы центрального отопления, вызванных неотложной необходимостью.

Приняв во внимание изложенное, а  так же учитывая, что иной задолженности  по арендной плате у ответчика  не имелось, суд кассационной инстанции  отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования истца».²⁴

 

2.2 Права и обязанности  арендатора

 

Можно выделить три основных обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Думается, что  законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества.

Данный вывод  можно подтвердить тем, что отрицательные  последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанных имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).²⁵

В процессе пользования  имуществом, если иное не установлено  законом или договором, арендатор  обязан поддерживать его в исправном  состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя  расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Что касается собственно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в  качестве обязанности арендатора, поскольку  именно в этом заключается интерес  последнего. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукции и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.

Вторая основная обязанность арендатора состоит  в своевременном внесении платы  за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК РФ). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.

Арендная плата  может быть установлена в договоре как в отношении арендуемого  имущества в целом, так и применительно  к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля, полученных в результате использованного арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Практика свидетельствует, что при возникновении споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок  изменения арендной платы при  заключении договора аренды. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий пример из арбитражной практики:

«Арендатор обратился  в арбитражный суд с иском  к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем её индексации с учетом инфляции, так как это противоречит императивный норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи, с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающие возможность ежеквартального изменения размера арендной платы является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как несоответствующее закону (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции отменил решение, в  иске отказал по следующим основаниям.

Спорным условием договора арендная плата установлена  не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.

Таким образом, стороны  согласовали условие о размере  арендной платы, устанавливающее способ её расчета.

Фактическое изменение  размера арендной платы в результате корректирование её на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 Статьи 614 ГК РФ условия  договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит».²⁶

Ещё одной основной обязанностью арендатора является возврат  арендованного имущества по истечении  срока его аренды либо при прекращении  договора аренды по иным основаниям. В силу статьи 622 ГК РФ в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части непокрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

Судьба произведенных арендатором  улучшений арендованного имущества  определяется ГК РФ в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств, с согласия арендодателя, подлежат возмещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.

 

2.3 Прекращение (изменение)  и расторжение договора аренды

 

«Ведущей идеей законодателя в  договорных отношениях является обеспечение  стабильности конкретного договора. С этой целью Гражданский кодекс России устанавливает довольно жесткие правила изменения и расторжении гражданско-правовых договоров. ГК РФ исходит из презумпции, согласно которой изменение и расторжение договора осуществляется по соглашению сторон (ст. 451 ГК РФ)».²⁷

 Соглашение сторон договора о его изменении или расторжении (п.1 ст. 451ГК РФ) следует признать наиболее предпочтительным в силу его бесконфликтности. Стороны договора имеют возможность в обоюдном порядке согласовать все существенные условия, на которых для них приемлемо прекращение или изменение договорных отношений. В этой связи соглашение об изменении или расторжении договора выступает в качестве согласованного волевого действия, т. е. в качестве сделки.²⁸

Договор аренды, как и любой гражданский  договор, может быть прекращен по общим основаниям, установленном в гл. 26 ГК РФ для всех обязательств. Ими являются надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица и др.

В ст. 619 и 620 ГК регламентируются досрочное расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон, конкретизировано понятие существенного нарушения договора применительно к аренде и уточнен порядок его расторжения. Перечень существенных нарушений, содержащийся в ст. 619 и 620 ГК РФ, не является исчерпывающим.

По требованию арендодателя договор  может быть, досрочно расторгнут судом (ст. 619 ГК РФ) в случаях, когда арендатор:

а) пользуется имуществом с существенными  нарушениями условий договора или  назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

б) существенно ухудшает имущество;

в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.