Общие положения о договоре аренды. Права и обязанности сторон по договору аренды. Отдельные виды договора аренды

Первым среди существенных условий  гражданско-правового договора в  п. 1 ст. 432 ГК РФ названо условие о  предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе  не сводится к имуществу, передаваемого  в аренду. Предмет договора, а  вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего, из договора представляет собой действия или бездействие, которые должна совершить сторона (или соответственно, воздержаться от их совершения).

Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительного требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК РФ.

 «Договор аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающем; для юридически лиц, в отношении недвижимости и при сроке договора более года – формальным, срочным, коммутативным».¹¹

Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор. Арендодателем может быть любой субъект граждански отношений, являющийся собственником передаваемого имущества, или уполномоченные собственником или законом на заключение договора аренды лица. Например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограниченно необходимостью получения согласия собственника имущества. Арендатором может выступать любой субъект гражданских отношений.

«Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им, т.е. реализацией  одного из основных правомочий собственника. Поэтому в качестве арендодателя может выступать собственник  или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). При рассмотрении споров, вытекающих из исполнения договоров аренды, суды исходят из презумпции того, что договор заключен арендодателем (собственником или надлежаще уполномоченным лицом), пока не доказано иное. Если договор подписан ненадлежащим арендодателем, это является основанием для признания его недействительным (ничтожным)».¹²

1.3 Форма и государственная  регистрация договора аренды

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Здесь можно отметить отличие к  форме договора аренды, заключенного между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан  между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161 ГК РФ).

Договором аренды недвижимости, заключаемые на срок не менее года (назовем их условно долгосрочными, а договора, заключаемые на срок менее года, краткосрочными), подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ), в отличие от краткосрочных договоров, для заключения которых достаточно простой письменной формы. В рассматриваемых правоотношениях срок договора аренды, а точнее дата начала его действия – один из определяющих вопросов. При этом дата окончания срока договора на практике, как правило, не влечет каких-либо вопросов.

«Рассмотрим конкретную ситуацию: два юридических лица заключили договор аренды, в котором оговорили, что он вступает в силу с конкретной даты после передачи имущества арендатору. Кроме того, стороны указали в договоре, что эта дата будет признана датой вступления его в силу. Но поскольку договор аренды является консенсуальным (с учетом ст. 611 ГК РФ), т. е. считается заключенным с того момента, как стороны достигли согласия по всем существенным вопросам и в установленной форме письменной) заключили договор, то именно дата его заключения признается началом исчисления срока его действия (ст. 425 ГК РФ).

Именно с этой даты договор вступает в силу и становится обязательным для сторон. Но не с момента передачи арендованного имущества, как в  приведенном выше случае, когда стороны фактически приняли долгосрочный договор за краткосрочный, увязав его действия с датой передачи имущества. В результате долгосрочный договор остался незарегистрированным в установленном законом порядке».¹³

Аналогичный вывод содержится в информационном письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:¹⁴ какие – либо иные условия, определяющие в договоре начало срока его действия, не влияют на определение момента, с которого договор считается заключенным. Не изменяют они и срока его действия, поскольку момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общим и положениями ГК РФ.

Представляется, что в связи  с этим п. 1 ст. 610 ГК РФ следует трактовать таким образом, что стороны в  договоре вправе установить конкретную дату окончания срока его действия.

Начало этого срока в самом  договоре они определять не вправе, потому что датой его заключения и, следовательно, началом действия автоматически будет указанная сторонами в договоре дата.

Логичен вопрос: будет ли незарегистрированный в установленном порядке долгосрочный договор признан действительным и заключенным (вступившем в силу)? Какие последствия для сторон арендных правоотношений может повлечь отсутствие государственной регистрации данного договора? Установлена ли законодательством ответственность за подобные действия? Буквальная трактовка п. 2 ст. 651 ГК РФ позволяет сделать определенный вывод: незарегистрированный долгосрочный договор считается незаключенным. В свою очередь, это означает, что он не вступил в силу, не является обязательным для сторон (п. 1 ст. 425 ГК РФ) и к тому же недействителен (ст. 168 ГК РФ). То есть такой договор по своей сути не является договором, поскольку, но даже не заключен и стороны вправе не исполнять свои обязанности по нему.

Вывод о том, что незарегистрированный долгосрочный договор согласно ГК РФ признается незаключенным, содержится в п. 7 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01 2002 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»,¹⁵ а также в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.2008 311694/07.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). «Иное» предусмотрено, в частности, ст. 633 и 643 ГК РФ, из которых следует, что договоры аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), не должны государственную регистрацию. Кроме того, согласно ст. 651 ГК РФ договоры аренды зданий и сооружений (как указано ранее) подлежат регистрации лишь в том случае, если заключаются на срок не менее одного года. Порядок государственной регистрации определен федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Запись о регистрации вноситься в данные государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила, ведения которого утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.¹⁶

Для государственной регистрации  договоров аренды некоторых объектов установлены дополнительные специальные  правила.¹⁷

В законодательстве не предусмотрена какая – либо ответственность за отсутствие регистрации долгосрочного договора аренды. Так, ст. 19.21 КоАП РФ, предусмотревшая для юридических лиц штрафы от 30 до 40 тыс. руб. за несоблюдение ими установленного порядка госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, практически неприемлема в данном случае. Дело в том, что сам порядок госрегистрации таких договоров в настоящее время нигде детально не прописан и установлен. Отсутствует он и в Федеральном законе от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».¹⁸

Думается данный факт не означает отсутствия обязанности регистрировать договор. При фактическом применении норм о государственной регистрации  сделок, в том числе и договоров аренды, необходимо исходить из того, что обязательность государственной регистрации и серьезные юридические последствия её нарушения (в виде недействительности договора) обусловлены публичными интересами, т.е. интересами неопределенного круга лиц в получении объективной информации о правовом статусе определенных объектов экономического оборота.¹⁹

Договор аренды, который в последующем  предусматривает переход права  собственности на арендованное имущество  к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли- продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Данная норма регламентирует только форму договора и поэтому не дает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу. Кроме того, п. 3 ст. 609 ГК РФ необходимо рассматривать как норму, устанавливающую дополнительные требования к форме договора с правом выкупа, а не отменяющую те предписания, которые установлены законодателем для обычной аренды.

Глава 2. Права и обязанности  сторон по договору аренды

2.1 Права и обязанности  арендодателя

Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми  его принадлежностями и относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может заявить требования о расторжении договора и возмещении убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.²⁰

Рассмотрим примеры из арбитражной  практики:

«Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии соответствующем условиям договора аренды назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.

Передача вертолета арендатору состоялась. Однако фактически арендатор  не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности, наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса РФ. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются. Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.

Таким образом, арендодатель не использовал  надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.

В связи с этим суд признал  требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 ст. 620 ГК РФ правомерным. Так как арендатор в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, виске о взыскании с арендатора арендной платы было отказано».²¹

Рассмотрим ещё один пример из арбитражной  практики:

«Арендодатель, который не исполнил обязательство о передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему не жилых помещений.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа.

Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель неисполним обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.

Арбитражный суд признал иск  подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего. В силу статьей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, и обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет  место встречное исполнение обязательств. Стороны заключили договор аренды нежилых помещений, К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи, с чем арендатор принял по акту только жилые площади.

Истцом предъявлен к взысканию  долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в  соответствии с установленным в  договоре размером арендной платы.