Обязательства долевого строительств

50

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ВОЗНИКАЮЩИЕ ВСЛЕДСТВИИ   ПРИЧИНЕНИЯ ВРЕДА В ОТНОШЕНИЯХ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ

1.      Понятие и признаки

2.      Правовое регулирование

ГЛАВА 2. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ПРИЧИНЕННЫЙ ВРЕД В ОТНОШЕНИЯХ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

1.      Субъекты ответственности

2.      Основания возникновения ответственности

3.      Условия привлечения к ответственности

ГЛАВА 3. ПОРЯДОК ПРИВЛЕЧЕНИЯ И ФОРМЫ ГРАЖДАНСКО- ПРАВОВОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА ЗА НАРУШЕНИЕ СРОКОВ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1.      Претензионный (досудебный)

2.      Судебный

3.      Формы ответственности

              3.1 Взыскание    неустойки за   просрочку    сроков     исполнения

            обязательств    по договору о долевом участии в строительстве

                                    3.2 Компенсация морального вреда за нарушение сроков окончания

           строительства

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Конституция Российской Федерации, провозглашая право граждан на жилище, гарантирует и обеспечивает право на защиту жилища и невозможности произвольного его лишения (ст. 40)[1]. Вместе с тем, следует признать, что сегодня эти Конституционные права не могут быть полностью реализованы. Именно поэтому Президент Российской Федерации Д.А. Медведев в своем обращении 2010 г. к Федеральному собранию Российской Федерации отметил, что жильё является одной из самых острых проблем в России [2]. В этой связи изыскиваются новые пути и способы решения данной проблемы. В частности, практика свидетельствует, что в последние годы договор участия в долевом строительстве является одним из наиболее распространенных способов привлечения денежных средств граждан и юридических лиц в строительство объектов недвижимости.

Однако, несмотря на то, что данный договор активно используется при установлении отношений в строительстве, его применение порождает определенные трудности, которые, по нашему мнению, обусловлены несколькими причинами. Во-первых, на рынке строительства жилья сегодня присутствуют компании, которые, привлекая средства граждан, нередко полностью перекладывают на них все риски, могущие возникнуть в процессе реализации строительных проектов. При этом участники долевого строительства чаще всего не способны оценить данные риски адекватно, поэтому их участие в строительных проектах сопряжено с возможностью нарушения их законных прав и интересов. Практика свидетельствует, что неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве является чрезвычайно распространенным явлением. Соответственно, последствия нарушения обязательств застройщиками по договорам участия в долевом строительстве являются острой социально-экономической проблемой, разрешить которую можно лишь при наличии эффективной правовой базы.

Активно обсуждаются проблемы, возникающие в процессе применения отдельных норм, регламентирующих участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и нуждающихся в совершенствовании в целях повышения эффективности гражданско-правовой ответственности застройщика. Низкая эффективность реализации гражданско-правовой ответственности застройщика за нарушение договора участия в долевом строительстве обусловлена отсутствием единообразного теоретического подхода к правоотношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве и как следствие - несовершенством законодательной базы, регулирующей эту сферу общественных отношений.

Цель данной дипломной работы состоит в том, чтобы раскрыть и охарактеризовать возмещение вреда участникам долевого строительства причиненного недобросовестным застройщиком вследствие несоблюдения сроков окончания строительства.  Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

      Дать понятие обязательства, возникающего вследствие причинения вреда в отношениях долевого строительства

      Проанализировать порядок привлечения и формы гражданско-правовой ответственности застройщика за нарушение сроков договора участия в долевом строительстве

      Рассмотреть ответственность за причиненный вред в отношениях долевого строительства

ГЛАВА 1. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ВОЗНИКАЮЩИЕ ВСЛЕДСТВИИ   ПРИЧИНЕНИЯ ВРЕДА В ОТНОШЕНИЯХ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ

1.      Понятие и признаки

Обязательство представляет собой гражданское правоотношение, в котором одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия (передать вещь, выполнить работу, оказать услуги и др.), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.[3]

Согласно статей 8 и 307 Гражданского кодекса, основаниями возникновения обязательств служат юридические факты. К ним относятся договоры, иные сделки как прдусмотренные законом, так и не предусмотренные, но не противоречащие ему, причинение вреда другому лицу и др.

В зависимости от оснований возникновения обязанности возместить причиненный вред различают договорную и внедоговорную или деликтную (от латинского delictum – нарушение) ответственность.

Договорная ответственность – это ответственность за нарушение не только собственно договора, но любого наличного, то есть уже существующего между сторонами обязательства независимо от оснований его возникновения (из договора, административного акта). Она связана с нарушением конкретной обязанности должника в относительном правоотношении и регулируется, кроме общих положений о гражданско-правовой ответственности, нормами того закона, который регулирует и само нарушенное обязательство.

Определение понятия обязательств, возникающих вследствие причинения вреда, закон не дает. Однако основная идея, характеризующая его, содержится в п. 1 ст. 1064 ГК, согласно которой «вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред».

Главное, что изложено в данной норме, заключается в установлении обязанности лица, причинившего вред, возместить причиненный вред. О праве другой стороны прямо не упоминается. Но закон, безусловно, имеет в виду и право потерпевшего требовать возмещения вреда, ибо обязанность может существовать только по отношению к субъекту, имеющему право требовать ее исполнения.

Следовательно, здесь налицо обязательственное правоотношение, которое можно определить следующим образом: в силу обязательства вследствие причинения вреда лицо, причинившее вред личности или имуществу другого лица (физического или юридического), обязано возместить причиненный вред в полном объеме, а лицо потерпевшее имеет право требовать, чтобы понесенный им вред был возмещен.

Обязательства, возникающие вследствие причинения вреда обладают рядом следующих признаков.

Во-первых, сфера их действия простирается как на имущественные, так и на личные неимущественные отношения, хотя возмещение вреда носит имущественный характер.

Во-вторых, они возникают в результате нарушения прав, носящих абсолютный характер, будь то имущественные права (право собственности, пожизненно наследуемого владения и т.д.) или личные нематериальные блага

(жизнь, здоровье, телесная неприкосновенность, честь, достоинство и т.д.).

В-третьих, обязательства, поскольку нарушено абсолютное право, носит внедоговорной характер, хотя бы право и было нарушено лицом, с которым потерпевший находится (находился) в договорных отношениях. Если вред жизни и здоровью гражданина причинен при исполнении им договорных или иных обязательств, то обязательство, которое возникает в данном случае вследствие причинения вреда, в силу прямого указания закона (ст. 1084 ГК) носит внедоговорной характер. Так если потерпевший утратил трудоспособность вследствие несоблюдения работодателем правил по технике безопасности, обязательство из причинения вреда носит внедоговорной характер, поскольку оно возникло вследствие нарушения абсолютного права.

В-четвертых, обязательство направлено на полное возмещение потерпевшему, насколько это возможно, причиненного вреда, кому бы ни был причинен вред, в чем бы он ни выражался и каковы бы ни были способы (формы) возмещения вреда.

В-пятых, в случаях, предусмотренных законом, обязанность возмещения вреда может быть возложена не только на причинителя вреда, но и на иных лиц (например, на лицо, в интересах которого действовал причинитель).

В результате причинения вреда возникает обязательство по его возмещению, элементами которого являются стороны (кредитор и должник), содержание (права и обязанности) и предмет.

Содержание обязательств, возникающих вследствие причинения вреда составляют права и обязанности сторон:

1. право потерпевшего (кредитора) требовать от причинителя вреда восстановления прежнего (до правонарушения) имущественного положения в натуре или возмещения причиненных убытков;

2. обязанность лица, ответственного за причинение имущественного ущерба (должника), выполнить требование кредитора о возмещение ущерба.

   Согласно статьи 12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

   Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

   Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости   на основании одного разрешения на строительство. 

   Закон предусматривает 2 способа обеспечения исполнения обязательств по договору - залог и поручительство.

   Залогом и поручительством обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

-  возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в  случаях, предусмотренных  Законом и договором;

- уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или   ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и федеральными законами денежных средств.

В соответствии со статьёй 13 Закона в качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге:

  -  предоставленный для строительства земельный участок,  принадлежащий застройщику    на праве    собственности,    или    право    аренды  на указанный земельный участок  и  строящийся  на  этом  земельном участке объект с момента государственной регистрации договора;

   -  объект  незавершенного строительства с момента государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;

   - жилые и нежилые помещения с момента регистрации права собственности застройщика на завершенный строительством объект.

   При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от этого государственная  регистрация       права собственности на такой   объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску    участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

     Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, то привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается только в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

  1) залогодержателем имущества является банк;

  2) от залогодержателя получено согласие:

- на удовлетворение своих требований за счет заложенного   имущества   в соответствии   с  частью  2   ст. 15 Закона (при  недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, пропорционально размерам их требований).

- а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 статьи 13 Закона (с момента подписания сторонами передаточного акта право залога, возникшее на основании Закона, а также на основании договора с банком не распространяется на данный объект долевого строительства.)  

    Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства объекта недвижимости.         

    Согласно пункту 8 статьи 13 Закона с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Закона, а также на основании договора с банком не распространяется на данный объект долевого строительства.

2.      правовое регулирование

Основы правового регулирования отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве, заложены в Конституции Российской Федерации. Так, в ст. 40 Конституции РФ провозглашается, что каждый имеет право на жилище. Реализуя это положение Основного Закона РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.