Обязательства долевого строительств

Пока имеет место надлежащее исполнение обязательств, нет места для ответственности, соответственно наступление ответственности исключает надлежащее исполнение обязательств. Вступая в договор, стороны возлагают друг на друга определенный объем обязанностей, принуждают им следовать и их исполнять. О надлежащем исполнении говорится как о долге - как должно быть.

Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора нельзя рассматривать в качестве отдельного правоотношения, что зачастую можно встретить в литературе. Ответственность всегда является составной частью, элементом договорного правоотношения. Другое дело, что позитивная и ретроспективная ответственность являются не различными друг от друга элементами договора, а лишь двумя аспектами одного и того же явления.

Как справедливо заметил В.П. Грибанов, договорная ответственность во многом зависит от соглашения сторон, заключивших договор [8]. Договорная ответственность имеет вторичный характер: она как бы сопровождает договорное обязательство и вступает в действие только в случае его нарушения. Путем достижения соглашения между сторонами договора по всем существенным условиям контрагенты тем самым определяют границы своего должного поведения. И любой гражданско-правовой договор, в том числе договор участия в долевом строительстве, фиксирует своеобразную систему неблагоприятных имущественных последствий как для застройщика, так и для участника долевого строительства на случай нарушения условий договора. В момент выработки условий договора стороны определяют дальнейшее поведение друг друга, малейшее нарушение которых влечет за собой различные негативные последствия: признание договора незаключенным, признание сделки недействительной, привлечение к ответственности, расторжение договора в одностороннем порядке и т.д. Основанием для применения к нарушителю мер гражданско-правовой ответственности является совершение этим лицом правонарушения.

Ряд авторов склонны говорить о том, что юридическим основанием привлечения к ответственности является правонарушение, связывая правонарушение с неисполнением либо ненадлежащим исполнением условий договора, называя прочие обстоятельства лишь условиями либо входящими в состав правонарушения, либо существующими как дополнительные, корректирующие факторы. Многие, не давая определения правонарушения, сразу переходят к его составу, фактически идентифицируя данные понятия, что, на наш взгляд, совершенно недопустимо. Полагаем, что смешение понятий «основание ответственности» и «условия ответственности» объясняется наличием и в том и в другом случае элемента противоправности в действиях (бездействиях) нарушителя, в связи с чем «основания ответственности как правонарушение» и «противоправность как обстоятельство, элемент состава правонарушения» зачастую равнозначны. Однако наиболее правильным было бы очищение правонарушения как основания ответственности от других обстоятельств и отделение от них в качестве самостоятельного явления противоправности, не равного с другими обстоятельствами. В понятии правонарушения главным, определяющим является то, что это нарушение права. При правильном нормальном поведении отдельного лица интересы контрагентов не нарушаются. Поэтому никакие нормы не ставят в таком случае вопрос о чьей-либо ответственности, поскольку, как писал М.М. Агарков, «ответственность не может иметь места, если поведение человека безупречно» [9]. И в этой связи наличие признака противоправности вполне логично.

Мы разделяем точку зрения В.А. Хохлова о том, что «основание - это то необходимое, в силу чего возникает ответственность; то, без чего она безусловно отсутствует» [10]. Юридическим основанием привлечения к ответственности является правонарушение, под которым понимается негативный результат, вызванный деятельностью должника. Однако мы совершенно не согласны с тем, что неправомерные действия должника сами по себе являются «негативным результатом». Негативные последствия, наступившие при этом в имущественной сфере потерпевшего, являются лишь следствием правонарушения, но никак не его основанием. Последствия правонарушения проявляются в возникших убытках, которые в связи с этим понес потерпевший. К примеру, заключив договор участия в долевом строительстве, дольщик рассчитывал в соответствии с условиями договора получить законченный объект строительства от застройщика к  определенному сроку. И как негативный результат просрочка сдачи объекта может повлечь за собой, к примеру, необходимость продления срока найма жилого помещения дольщиком с третьим лицом. В данном случае следует констатировать, что просрочка как правонарушение со стороны застройщика привела к конкретному негативному результату, который выразился для дольщика в виде понесенных им дополнительных убытков. В этом случае, безусловно, в рамках Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик должен возместить возникшие по его вине убытки. И в этом проявляется сущность гражданско-правовой ответственности - восстановить имущественное положение потерпевшего, приведя его в то состояние, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. Иные обстоятельства, относящиеся к обстановке, в которой имело место это поведение, объясняющие это поведение и характеризующие их результат, должны быть отличаемы от самого поведения. Для участника долевого строительства не имеют значения обстоятельства допущенного правонарушения, а важен сам негативный результат, который наступает вследствие такого правонарушения. В то же время необходимо помнить, что противоправным будет считаться всякое нарушение условий договора, даже и не повлекшее для другой стороны - кредитора - неблагоприятных последствий. Ведь гражданскому праву известны случаи так называемой безвредной ответственности, которая может возникнуть и между застройщиком и участником долевого строительства многоквартирного дома. К примеру, в Законе о долевом строительстве предусматривает возможность взыскания неустойки потерпевшей стороной за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства с другой стороны по договору. Статья является универсальной для применения и тогда, когда нарушение произошло со стороны застройщика, и тогда, когда условия договора нарушил сам участник долевого строительства. Относительно применения данной меры ответственности дореволюционный цивилист В.И. Синайский выразился более чем корректно: «Лицо несет ответственность сверх убытков, причиненных им, так что получается некоторый излишек в целях наказания» [11]. И здесь нельзя не согласиться с возмущением В.А. Хохлова о том, что взыскание неустойки в ее теперешнем виде следует рассматривать как аномалию. Целесообразно предусмотреть возможность применения данной санкции только в отдельных исключительных случаях - когда невозможен или существенно затруднен процесс расчета доказывания и взыскания убытков.

Вопрос - о соразмерности применяемых мерах гражданско-правовой ответственности, в частности, ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает в случае нарушения срока передачи объекта участнику долевого строительства - юридическим лицам - обязанность уплаты застройщиком неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. При этом Закон предоставляет право потерпевшим участникам - физическим лицам взыскивать пени в двойном размере. Законодатель подобную ситуацию характеризует как возможность защиты участников долевого строительства - физических лиц как наименее защищенной стороны в сделке, присваивая им статус потребителей. В ряде других предпринимательских договоров договоры с участием граждан-потребителей занимают особое положение, в котором потребителям противостоит профессиональный коммерсант, что уже само по себе порождает экономическое неравенство. Полагаем, что априори говорить о «равной» ответственности не приходится в правоотношении, где одной из сторон выступает юридическое лицо - предприниматель (повышенная ответственность которого в рамках п. 3 ст. 401 ГК РФ презюмируется), и то, что оно всегда несет большие риски и убытки, соответственно и большую гражданско-правовую ответственность, по сравнению с физическими лицами - участниками, вполне закономерно. Однако с учетом того, что деятельность граждан и юридических лиц, вкладывающих денежные средства в строительство жилья для личных, домашних и семейных нужд, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, правомерно признавать инвестиционной, предусматривать различный размер ответственности в зависимости от занимаемого в правоотношении положения неверно. Речь идет об участии на стороне дольщиков юридических лиц, которые не подпадают под действие Закона «О защите прав потребителей» и в связи с этим лишены возможности взыскивать пени в двойном размере с недобросовестных застройщиков. В то же время взыскание дольщиками - физическими лицами неустойки в двойном размере в инвестиционном договоре является явным злоупотреблением правом. В связи с чем считаем целесообразным предусмотреть единый размер неустойки для двух категорий участников долевого строительства - одна трехсотая от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Индивидуальный предприниматель Мацкевич Николай Львович обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Россия» о взыскании штрафной неустойки за нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства за период с 01.10.2008 по 21.05.2009 в размере 3 414 167 руб. 10 коп., убытков в размере 7 206 431 руб., убытков в виде упущенной выгоды в размере 1 500 000 руб. и обязании ответчика устранить существенные недостатки объекта долевого строительства.

Свои требования истец обосновывает тем, что на основании заключенного между ООО «Россия» (застройщик) и ИП Мацкевич Н.Л. (участник) договора о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве магазина смешанных товаров с помещениями общественного назначения, трансформаторной подстанцией в г. Белогорске Амурской области от 23.04.2008, истец перечислил ответчику 34 100 000 руб.

Однако, ответчиком в нарушении положений ст. 6, ст. 7, ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации», нарушен срок окончания строительства, ввода в эксплуатацию и передачи объекта строительства, установленный п. 1.4 договора, объект долевого строительства (нежилое помещение: магазин продовольственных товаров, магазин промышленных товаров) построен ответчиком с существенными недостатками, которые делают его непригодным для использования.

Как указывает истец, за нарушение сроков застройщиком передачи объекта участнику долевого строительства в силу положений ст. 6 указанного выше Закона ответчик должен уплатить истцу штрафную неустойку за период с 01.10.2008 по 21.05.2009 в размере 3 414 167 руб. 10 коп. Кроме того, в результате нарушения ответчиком срока окончания строительства, ввода в эксплуатацию и передачи объекта строительства, истец понес убытки в виде упущенной выгоды в размере 1 500 000 руб. Кроме этого, истец так же понес убытки и в результате не исполнения ответчиком обязательств по предоставлению надлежаще оформленных документов в соответствии с п. 6.2 договора в размере 7 206 431 руб.

Суд постановил взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Россия» в пользу индивидуального предпринимателя Мацкевича Николая Львовича неустойку по договору о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве магазина смешанных товаров с помещениями общественного назначения, трансформаторной подстанцией в г. Белогорске Амурской области от 23.04.2008 за период с 01.01.2009 по 11.01.2009 в сумме 225 014 руб. 35 коп., судебные расходы за проведение экспертизы в сумме 88 000 руб., всего – 313 014 руб. 35 коп. [12]

Таким образом, в примере данной судебной практики проявилась сущность гражданско-правовой ответственности, которая характеризуется восстановлением имущественное положение потерпевшего, приведя его в то состояние, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. Необходимо помнить, что не всякое нарушение права, предоставленного договором или законом, выразившееся чаще всего в невыполнении какой-либо обязанности, является основанием для привлечения к гражданско-правовой ответственности, поскольку в гражданском праве помимо ответственности есть иные способы воздействия на нарушителей. 

3.      Условия привлечения к ответственности

В ст. 10 Закона содержаться положения об ответственности за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве. Данная норма является общей и предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом и договором участия в долевом строительстве неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Таким образом, в Законе содержится специальная оговорка, что предусмотренная им или договором участия в долевом строительстве неустойка является исключительной и подлежит взысканию независимо от возмещения убытков потерпевшей стороне. Причем особо хочется подчеркнуть, что таковой является неустойка, применяемая как к застройщику, так и к участнику долевого строительства. Думается, что это правильно. Участник долевого строительства, осознанно беря на себя определенные риски инвестиционно-строительного процесса, в итоге получает за это компенсацию в виде дохода.

Маканикова Т.М. обратилась к мировому судье с иском, указав, что 17 апреля 2009 года истцом и ООО «КСК «ХУАФУ» был заключен договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома со  встроенными помещениями общественного назначения, литер 4, расположенного в 80 квартале г.Благовещенска Амурской области.

              Срок окончания строительства (срок передачи объекта) определен договором – 4 квартал 2009 года. В установленный договором срок передачи объекта недвижимости истцу не произведена.

              Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой  признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с ч. 1 ст. 322 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Неустойка в случае нарушения сроков либо оказания услуг определяется п. 5 ст. 28 Закона РФ  «О защите прав потребителей» взимается за каждый день просрочки. Ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве ..» предусмотрена выплата неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения  обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Таким образом, требования истца о взыскании неустойки за просрочку срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 января 2010 года по 31 января 2010 года подлежит удовлетворению. Неустойка составляет 5 166 рублей 66 копеек.