Обязательства долевого строительств

При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной Законом или договором, не допускается.

3. Формы ответственности

      3.1  Взыскание    неустойки   за   просрочку    сроков     исполнения  обязательств    по договору  о долевом участии в строительстве

Законом N 214-ФЗ предусматриваются два срока:

1) срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (п. 1 ст. 6, пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ), именуемый далее «срок передачи»;

2) срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства после получения сообщения о завершении строительства (п. 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ), именуемый далее «срок принятия».

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Срок передачи является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве.

Законом N 214-ФЗ не определены способы определения срока передачи и не установлены какие-либо ограничения, что дает возможность застройщику самостоятельно формулировать в договоре условие о сроке передачи объекта.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Неустойка может устанавливаться законом — законная неустойка — и договором — договорная неустойка.

Законом об участии в долевом строительстве предусмотрены случаи законной неустойки. При этом особо подчеркивается, что эта неустойка носит штрафной характер, то есть помимо неустойки также взыскиваются и убытки.

Так, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Таким образом, в последней редакции, во-первых, произошла дифференциация размера неустойки, в зависимости от того, кто является участником долевого строительства: физические или юридические лица, и, кроме того, снижен общий размер неустойки (ранее действовавшая редакция составляла для физических лиц одну семьдесят пятую ставки рефинансирования).

Закон об участии в долевом строительстве, установив требование обязательной государственной регистрации одноименного договора, последствия уклонения от нее не предусмотрел. Данная проблема имеет особую практическую актуальность, так как существующая ситуация «помогает» недобросовестным заказчикам заключать договоры с разными лицами в отношении одного и того же объекта недвижимости.

Регистрация сделки на основании решения суда потребует определенного времени на судебное разбирательство, при этом защита имущественных интересов надлежащей стороны осуществляется только путем возмещения убытков, наличие которых еще надо доказывать. В связи с этим чрезвычайно важным представляется установить в Законе помимо срока, в течение которого договор участия в долевом строительстве должен быть представлен на государственную регистрацию, также ответственность сторон в виде неустойки (пени) за уклонение от его регистрации.

Кроме того, государственной регистрации подлежит и право собственности участника долевого строительства на построенный объект недвижимости, которая возможна только при представлении застройщиком в регистрирующий орган необходимой документации, подтверждающей факт постройки.

Ряд положений Закона о долевом участии направлен на защиту прав и интересов застройщика. Так, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Колмогорова В.В., Колмогоров О.Ю. в лице представителя Филина О.П. обратились в суд с данным исковым заявлением, в обоснование, указав, что  между ООО «Максимс» в лице генерального директора и ООО КСК «ХУАФУ» заключен Договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, литер 4.

Пунктом 8 Договора  предусмотрен срок окончания строительства (срок передачи) объекта - IV квартал 2009г.

Согласно акту приема-передачи от 02.02.2011, ответчик свое обязательство по передаче квартиры в собственность Колмогоровой В.В. и Колмогорова О.Ю. исполнил в феврале 2011 г.

Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства прямо предусмотрено Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (часть 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ), в силу которой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Размер неустойки за период с 01.01.2010 по 02.02.2011  составляет 508037  рублей 70  копеек (2470600 рублей х 7,75 % /300 х 398 дня х 2).

С учетом изложенного, просят суд взыскать с ответчика в пользу Колмогоровой В.В. денежные средства в размере 254 018 рублей 85 копеек в счет неустойки за период с 01.01.2010 по 02.02.2011, а также в пользу Колмогорова О.Ю. денежные средства в размере 254 018 рублей 85 копеек в счет неустойки за период с 01.01.2010 по 02.02.2011.

Таким образом, суд принять во внимание следующие обстоятельства. Правила статьи 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной. В данном случае расчет неустойки, подлежащей выплате кредитору, был произведен на основании статьи 6 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» исходя из одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки (штрафа, пеней) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Указанная ставка рефинансирования, по существу, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике, что является общеизвестным фактом. Поэтому уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования возможно только в чрезвычайных случаях, а по общему правилу не должно допускаться, поскольку такой размер неустойки не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств. Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 9 ГК РФ), а также с принципом состязательности сторон. Кроме того, необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Следовательно, снижение размера неустойки на основании статьи 333 гражданского кодекса РФ необоснованно[16].

Учитывая социальную значимость деятельности застройщиков в сфере долевого строительства, при применении ответственности за нарушение договора участия в долевом строительстве именно штрафная функция гражданско-правовой ответственности имеет принципиальное значение. Гражданско-правовая ответственность застройщика должна определяться судом с учетом комплекса факторов, например, особенностей места строительства, юридического статуса участника долевого строительства (физическое или юридическое лицо), длительности правонарушения и оснований наступления ответственности.

Цель законодателя установить такую меру (форму) ответственности застройщика, которая явилась бы в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им обязательств весомой и существенно нарушающей его имущественное положение (например, как в случае множественности исков). Законодатель, признает участника долевого строительства в качестве наиболее слабой стороны по договору и устанавливает ответственность, которую он считает адекватной и справедливой.

Предусмотренные п.2 и п.6 ст.9 Закона «Об участии в долевом строительстве» проценты имеют различную функциональную направленность. Первые - направлены на оказание стимулирующего воздействия на застройщика, а вторые - носят штрафной характер. При этом и те, и другие проценты направлены на восстановление имущественного положения участника долевого строительства и носят компенсационный характер.

                            3.2 компенсация морального вреда за нарушение сроков окончания строительства

Институт возмещения (компенсации) морального вреда появился в российском гражданском законодательстве сравнительно недавно. Однако, о том что в судебном порядке можно требовать компенсации морального вреда, сегодня известно чуть ли ни каждому. Данный правовой институт оказался востребованным обществом. Он логично вписался в правовую модель, закрепленную в Конституции РФ, согласно которой права и свободы человека являются высшей ценностью. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. Одним из таких способов защиты гражданских прав выступает компенсация морального вреда.

Этот способ защиты состоит в возложении на нарушителя обязанности по выплате потерпевшему денежной компенсации за физические или нравственные страдания, которые тот испытывает в связи с нарушением его прав.

Институт компенсации морального вреда способствует наиболее полной защите нематериальных благ и личных неимущественных прав человека, что, бесспорно, служит становлению и укреплению демократического правопорядка в обществе.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителя в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ (п. 9 ст. 4 закона № 214-ФЗ).

Поэтому если участником долевого строительства является обычный человек, который приобретает объект для личных нужд (например, квартиру для проживания), то он может дополнительно воспользоваться правами, предусмотренными законом от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». Согласно статье 15 этого закона, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем его прав, подлежит компенсации (при наличии вины исполнителя).

Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера неустойки и возмещаемых убытков. Как правило, суды удовлетворяют требования о возмещении морального вреда в сумме, значительно меньшей, чем та, которую просит взыскать потребитель.

Кроме требований о возмещении морального вреда, дольщик как потребитель может потребовать взыскания еще и штрафа в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом. Такой штраф взыскивается с исполнителя за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя (п. 6 ст. 13 закона № 2300-1). Однако утверждать с уверенностью, что сумма штрафа будет обязательно взыскана, нельзя.

Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность, обязательств перед гражданами, распространив ее в том числе и на отношения участия в долевом строительстве многоквартирных домов. И тем самым предоставил гражданам право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.

Итак, нарушение сроков грозит застройщику дополнительными затратами. Их сумма, как мы выяснили, складывается из пеней, доказанных убытков, компенсации морального вреда (физическому лицу).

Участник долевого строительства может отказаться полностью или частично от своих прав по взысканию названной суммы, в том числе заключив с застройщиком мировое соглашение. Как показывает практика, его заключение более вероятно в рамках судебного разбирательства.

В соответствии со статьей 1099 ГК моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом. В соответствии со статьей 151 ГК моральный вред - это физические или нравственные страдания, причиненные гражданину действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага.