Ограничения вещных прав

Согласно п. 4 ст. 23 ЗК РФ сервитут может быть срочным или постоянным, т.е. установленным на определенный срок или бессрочным. Так, например, публичный сервитут может быть установлен на время проведения изыскательских, исследовательских и других работ. Кроме того, с течением времени могут отпасть основания установления сервитута и в этом случае по требованию собственника объекта недвижимости, обремененного сервитутом, он может быть прекращен. Помимо указанного, собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, вправе в судебном порядке требовать его прекращения в случаях, когда этот объект недвижимости не может использоваться в соответствии с его целевым назначением.

Исчерпывающего перечня  сервитутов законодательство, как правило, не вмещает, позволяя устанавливать  любые сервитуты, которые отвечают признакам сервитутного права и  не противоречат нормам закона.

Согласно статье 277 ГК РФ следует отметить, что правила об установлении сервитутов, предусмотренные гражданским законодательством, распространяются не только на земельные участки, но и на здания, строения, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего  земельного участка, а в необходимых  случаях и от собственника другого  земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного  пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может быть установлен только в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности. При этом правом требовать установления сервитута обладает собственник недвижимого имущества, а также лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования⁶.

Владелец сервитута называется управомоченным лицом, а тот, на чьём земельном участке установлен сервитут, - обязанной стороной.

Собственник объекта недвижимого  имущества, обремененного сервитутом, не лишен прав владения, пользования  и распоряжения таким объектом⁷. При переходе права собственности на объект недвижимого имущества, обремененного сервитутом, сервитут сохраняется.

Управомоченная сторона  имеет право лишь использовать вещь (ограниченно пользоваться земельным  участком). Обязанная сторона - владелец вещи (земельного участка) обладает правом собственности.

Сервитут обременяет земельный  участок, то есть создаёт определённые неудобства по его использованию  для владельца (собственника, землевладельца, землепользователя).

В связи с этим обстоятельством  законодательство предусматривает  необходимость выплаты владельцу  земельного участка соответствующей  компенсации (соразмерной платы  за пользование его земельным  участком).

В российском праве основная масса норм о сервитутах содержится в Гражданском кодексе РФ⁸ и Земельном кодексе РФ⁹. Отдельные нормы содержатся в природоресурсном законодательстве, такие как, Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и другие.

В настоящее время проблема сервитутов в России связана с  распространением кабельных сетей  организаций связи. Как правило, они вынуждены прокладывать свои сети (Internet, кабельное телевидение) через чужие земельные участки. Существует ошибочная точка зрения, по которой они должны устанавливать  сервитут на эти участки, что на деле связано со значительными затратами. На самом деле с точки зрения классического  гражданского права установление сервитута возможно только в пользу собственника недвижимого имущества, а коммуникационные компании, как правило, таковым не являются.

2.2. Характеристика видов сервитута

По времени действия различают  сервитуты постоянные и временные. К последним, например, можно отнести  временное пользование чужим  земельным участком на период строительства  или для осушения земельного участка¹⁰.

Земельный сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком, зданием, сооружением и другим недвижимым имуществом.

Сервитут устанавливается  по соглашению между лицом, требующим  установления сервитута, и собственником  соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном  для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута  спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного  сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено  законом, требовать от лиц, в интересах  которых установлен сервитут, соразмерную  плату за пользование участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

При этом выделяют частный  сервитут и публичный сервитут.

Частный сервитут — вид земельного сервитута. Устанавливаются на основании договора между собственниками земельного участка и пользователем сервитута для обеспечения определенных интересов (потребностей). Частные сервитуты подлежат обязательной государственной регистрации.

Согласно ч.1 ст. 44 ВК РФ перечислены виды частных сервитутов (водные частные сервитуты), а также п.3 ст. 64 Градостроительного кодекса (частные сервитуты в области градостроительства). В ряде нормативных актов содержатся лишь общие упоминания о частных сервитутах без установления их видов¹¹.

Современное российское законодательство допускает возникновение частного сервитута на основе договора, судебного  решения, акта государственного органа и органа местного самоуправления, а также в силу прямого указания закона. В соответствии с п.3 ст. 274 ГК РФ, ч.2 п.5 ст.8 ФЗ «О товариществах собственников жилья» участниками договора с одной стороны является лицо, обремененное сервитутом, в качестве которого может выступать только собственник земельного участка или иной недвижимости. Другой стороной является сервитуарий – лицо, в пользу которого устанавливается сервитут. Таким лицом может быть субъект, обладающий участком на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования. Если сервитутом обременяется здание, сооружение и другое недвижимое имущество, сервитуарием может быть собственник зданий, сооружений, а также обладатели права хозяйственного ведения и права оперативного управления на эти объекты¹² .

Публичный сервитут — вид  земельного сервитута устанавливается  законом или иным нормативным  правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным  правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут  устанавливаться для:

1. прохода или проезда через земельный участок;
2. использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3. размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
4. проведения дренажных работ на земельном участке;
5. забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
6. прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
7. сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
8. использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
9. временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
10. свободного доступа к прибрежной полосе.

Сервитут подлежит регистрации  в порядке, установленном для  регистрации прав на недвижимое имущество.

Земельные участки собственников  при установлении публичного сервитута  не изымаются. Установление публичного сервитута, по земельному законодательству, должно быть наименее обременительным  для земельного участка, где он вводится.

Если введение публичного сервитута вызывает существенные затруднения  в использовании этого участка, то по требованию собственника (землепользователя, землевладельца) обеспечивается соответствующая  выплата за причинённые неудобства.

Если же публичный сервитут приводит к невозможности использования  земельного участка, то его собственник (землепользователь, землевладелец) может  потребовать изъятия участка, например, путём выкупа тем органом, который  ввёл сервитут, или путём возмещения убытков. Публичный сервитут подлежит государственной регистрации в  соответствии с Федеральным законом  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Публичный сервитут прекращается путём принятия акта об отмене сервитута. Например, отпали причины и общественные нужды, из-за которых он устанавливался.

Лесной сервитут — право ограниченного пользования чужими лесными участками.

Возникает и прекращается по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены гражданским законодательством, законодательством Российской Федерации  о концессионных соглашениях  и земельным законодательством, если иное не предусмотрено Лесным кодексом.

Лесным кодексом РФ специальная  возможность установление сервитута  предусмотрена только для использования  лесов гражданами в целях осуществления  сельскохозяйственной деятельности (в  том числе пчеловодства) для собственных  нужд когда наряду с предоставлением  лесных участков в безвозмездное  срочное пользование может устанавливаться  сервитут в случаях, определенных Земельным  кодексом РФ и Гражданским кодексом

Согласно ЛК РФ под публичным  лесным сервитутом понимается право граждан свободно пребывать в лесах (входящих и не входящих в лесной фонд), если иное не предусмотрено законодательством РФ. Данное право общего лесопользования предоставляется бесплатно. Граждане имеют право собирать для нужд дикорастущие плоды, ягоды, орехи, грибы, лекарственные растения и техническое сырье, участвовать в культурно-оздоровительных мероприятиях, а также в спортивных и туристических мероприятиях, охотиться, если иное не предусмотрено законодательством. Частный лесной сервитут означает, что права пользования граждан и юридических лиц участками лесов могут быть ограничены в пользу заинтересованных лиц на основании договоров, актов органов местного самоуправления, государственных органов, а также судебных решений.

На граждан возлагается  обязанность соблюдать правила  пожарной безопасности в лесах, не допускать  поломку, порубку деревьев и кустарников, засорения лесов.

Положения ГК РФ¹³, земельного и иного законодательства РФ применяются к лесному сервитуту в той мере, в какой это не противоречит требованиям ЛК РФ.

Водный сервитут – право ограниченного пользования водным объектом. Согласно ст. 43 ВК РФ право ограниченного пользования водным объектом выступает в формах публичного и частного водного сервитута.

Публичный водный сервитут означает, что каждый имеет доступ к водным объектам общего пользования и иным объектам, если иное не предусмотрено законодательством РФ.

В силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены  в долгосрочное или краткосрочное  пользование, могут быть ограничены – это частный водный сервитут.

Частные водные сервитуты устанавливаются и по судебному решению. Общие положения о сервитутах, предусмотренные гражданским законодательством, применяются к водным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям Водного кодекса РФ.

Публичные и частные водные сервитуты могут устанавливаться в целях:

1) забора воды без применения  сооружений, технических средств  и устройств; 2) водопоя и прогона  скота; 

3) использования водных  объектов в качестве путей  для паромов, лодок и других  маломерных плавательных средств.

 В дополнение к предусмотренным  водным законодательством РФ  могут быть установлены иные водные сервитуты. Для их реализации не требуется лицензия на водопользование.

2.3. Порядок установления и прекращения сервитута

В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим  установления сервитута, и собственником  соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном  для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута  спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

При отсутствии спора по условиям установления сервитута соглашение о его установлении заключается  в письменной форме.

В соответствии со ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация  сервитутов проводится в Едином государственном  реестре прав¹⁴  на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП. Отсутствие государственной регистрации сервитута свидетельствует об отсутствии у сторон прав и обязанностей, а соглашение о сервитуте является незаключенным.