Основания для прекращения жилищных правоотношений

Титульный лист

Оглавление

Введение

Глава 1. Общая характеристика жилищных правоотношений             

1.1. Понятие и основания возникновения жилищных правоотношений.

1.2. Объекты жилищных правоотношений. Жилищный фонд.

1.3. Субъекты жилищных правоотношений.

Глава 2. Прекращение жилищных правоотношений в связи с прекращением права собственности на жилое помещение

2.1 Прекращение права собственности на жилое помещение как основание прекращения жилищных правоотношений.

2.2 Прекращение права собственности на жилое помещение при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Глава 3. Прекращение жилищных правоотношений в связи с расторжением договора социального и коммерческого найма

3.1. Прекращение жилищных правоотношений в связи с расторжением договора коммерческого найма жилого помещения.

3.2. Прекращение жилищных правоотношений в связи с расторжением договора социального найма жилого помещения.

3.3Выселение.

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Наиболее сложной и запутанной с точки зрения действующего законодательства, многообразной вследствие большого количества и видов предъявляемых исков, трудной из-за сложностей разрешения судьями дел по существу с частыми обжалованиями и опротестованиями решений судов по первой инстанции соответственно в кассационную и надзорную инстанции, среди гражданских дел является категория жилищных дел.

Естественно, что каждое жилищное дело — так же, как и гражданское в широком смысле — разнообразно по своей природе. Встречаются жилищные дела, которые разрешаются судом по существу сравнительно легко. Но на практике можно встретить и жилищные дела, измеряемые сотнями страниц по объему, длящиеся несколько лет, проходящие кассационную и надзорную инстанции, реже — Верховный суд России.

В таких сложных делах стороны, а в первую очередь, — адвокаты, представляя доказательства и отстаивая свои доводы, вынуждены выходить далеко за пределы собственно жилищных правоотношений и анализировать многие азбучные понятия гражданского права — такие, например, как условия недействительности сделок, понятие "сделка", "приватизация" и другие, или перерабатывать своим умом значительные по объему нормы действующего законодательства России по цивилистическим отраслям права.

Одной из важнейших проблем жилищного права является проблема прекращения жилищного правоотношения, прекращения жилищных прав и обязанностей определенного субъекта на определенное помещение «Прекращение данного правоотношения означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, либо вследствие ее принудительного разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них».

Особенности жилищных правоотношений заключаются как в специфике объекта, так и в регламентации их совершения. Жилище имеет строго целевое назначение. Оно предназначено исключительно для проживания граждан. Следовательно, правоотношения по поводу жилых помещений имеют определенные законом пределы. Основания возникновения, изменения и прекращения жилищных правоотношений содержится в актах гражданского законодательства. Вместе с тем в актах жилищного законодательства также есть большое количество норм, регулирующих те ли иные основания (например, прекращение договора социального найма жилого помещения, выселение, договор обмена и т.п.).

Для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки, в которых в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо проводить черту между гражданским и жилищным законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Нельзя не отметить то обстоятельство, что Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой.

Некоторые жилищные отношения оказываются одновременно специальной разновидностью гражданско-правовых отношений, и в этом случае возникает вопрос о том, нормы какого законодательства - гражданского или жилищного - должны применяться для регулирования таких отношений.

Нельзя не отметить того, что в юридической науке уже были глубоко исследованы общие закономерности жилищных правоотношений, в том числе и основания для прекращения жилищных правоотношений. Это рассмотрено в работах: Толстого Ю.К., Рузаковой  О.А., Еремичева И.А.,  Крашенинникова П.В. и др.

Но, несмотря на это, основания для прекращения жилищных правоотношений обладает целым рядом юридических особенностей и требует самостоятельного исследования и юридического анализа. Это объясняет актуальность выбранной темы.

Работа состоит из трех глав. В первой главе раскрывается сущность жилищных правоотношений, рассматривается понятие жилищных правоотношений, их связь с жилищным и гражданским законодательством. Во второй главе рассмотреть основания прекращения жилищных правоотношений в связи с прекращением права собственности на жилое помещение. Третья глава посвящена основаниям прекращения жилищных правоотношений в связи с расторжением договора социального и коммерческого найма.

Глава 1. Общая характеристика жилищных правоотношений

1.1. Понятие и основания возникновения жилищных правоотношений.

Понятие жилищного правоотношения является собирательным, охватывающим правоотношения различной отраслевой и видовой принадлежности. Это — отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан и предоставлению жилых помещений, а также отношения по использованию пригодных для постоянного проживания жилых помещений, полученных по самым различным основаниям (социальный наем, коммерческий наем, членство в жилищно-строительном и жилищном кооперативе, семейные отношения с гражданином, имеющим дом или квартиру в собственности, предоставление жилья в силу рентных обязательств, по завещательному отказу и т.д.). Понятием «жилищные отношения» охватываются не только отношения по использованию жилых помещений нанимателями, членами кооперативов, получателями ренты, отказополучателями и другими гражданами, но также неразрывно связанные с ними отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилой площади. Таким образом, понятие «жилищные отношения» является собирательным. На это следует обратить особое внимание, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья.

Конституция РФ в ст. 40 закрепила право каждого человека на жилище. Для регулирования правоотношений в данной сфере жизнедеятельности в законодательстве любой страны имеется большая совокупность нормативных актов различного уровня, называемая жилищным правом. Задачей жилищного права является регулирование жилищных отношений в целях обеспечения:

предоставленного Конституцией РФ гражданам права на жилище;

надлежащего использования жилья;

сохранения и улучшения жилого фонда;

законности и правопорядка в области жилищных отношений.

По сути, к конституционным основам жилищного права кроме норм, напрямую регулирующих положения жилищного права, можно отнести большое количество норм, хотя и не касающихся жилищного права вплотную, однако косвенно затрагивающих данную сферу или имеющих применение по аналогии. Жилищным кодексом прямо предусмотрено применение аналогичных норм. В ст. 7 сказано, что в тех случаях, когда жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих указанные отношения, к таким отношениям применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости[1].

Аналогия закона и аналогия права в жилищном праве.

Под аналогией закона понимается применение к жилищным отношениям закона, регулирующего сходные отношения в сфере жилищного законодательства.

В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (п. 1 ст. 7 ЖК РФ).

Аналогия права применяется, если нет возможности применить аналогию закона. Под ней понимается применение к жилищным правам и обязанностям участников жилищных отношений общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Общие начала и смысл жилищного законодательства определяются в ст. 1 и 4 ЖК РФ. Критерии добросовестности, гуманности, разумности и справедливости действий участников жилищных правоотношений должны определять характер их поведения при осуществлении жилищных прав и обязанностей. Они носят оценочный характер и позволяют принять объективное, правильное решение жилищного вопроса.

Жилищные отношения очень тесно связаны с правоотношениями, возникающими в других сферах жизни общества и регулируемыми иными отраслями права. В ст. 8 ЖК РФ определены случаи применения к жилищным отношениям иного законодательства. Это отношения, возникающие в процессе ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений, при использовании инженерного оборудования, предоставлении коммунальных услуг, внесении платы за коммунальные услуги (ст. 8 ЖК РФ).

Вместе с тем применение соответствующего законодательства к перечисленным жилищным правоотношениям возможно только с учетом требований ЖК РФ, закрепленных в ст. 29 ЖК РФ. Следовательно, для таких случаев установлен приоритет норм ЖК РФ.

Вопросы соотнесения жилищного законодательства и норм международного права оговорены в ст. 9 ЖК РФ.

Согласно ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем это предусмотрено законом, то применяются правила международного договора.

ЖК РФ отражает основополагающий принцип международного публичного права (принцип добросовестного выполнения международных обязательств) и устанавливает соответствующий ему порядок применения норм международного права.

Согласно жилищному кодексу РФ, жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.

Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров[2].