Основания для прекращения жилищных правоотношений

В соответствии с этим определением нежилым строением является то, в котором жилые помещения и помещения, предназначенные для их обслуживания, занимают менее половины площадей.

Жилое помещение — помещение, пригодное для постоянного проживания людей. Необходимо согласиться с В.Ф. Яковлевым и П.И. Седугиным, подчеркивающими, что «не факт длительного проживания человека, семьи в помещении, строении служит доказательством, что они являются жилыми, а их изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования предназначенность к этому»[9].

Классификацию жилищных фондов можно представить в таком виде:

      государственный жилищный фонд, который может принадлежать на праве собственности Российской Федерации или субъектам Российской Федерации;

      частный жилищный фонд,  который  может принадлежать на праве  собственности  гражданам  или  организациям  (юридическим лицам);

      в данную группу также включаются приватизированные жилые помещения;

      муниципальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности органам местного самоуправления.

Кроме того, в иных законодательных источниках жилищного Права можно выделить иные виды жилищных фондов:

      социальные жилищные фонды — это все виды перечисленных жилищных фондов, за исключением частного;

      коммерческие жилищные фонды — это совокупность жилых помещений, составляющих частный жилищный фонд;

      жилищный кооператив и жилищно-строительный кооператив;

      до полной выплаты пая членом кооператива жилые помещения, входящие в данный фонд, находятся на праве собственности у юридических лиц (соответствующих кооперативов), после выплаты пая и получения свидетельства о праве собственности на жилое помещение — переходят в частную собственность граждан (соответствующих членов кооператива);

      служебный жилищный фонд, в состав которого могут входить все жилых помещений, кроме тех, которые принадлежат на праве собственности гражданам;

      общежития — это особый вид жилищного фонда, он также не может включать жилые помещения, находящиеся на праве частной собственности физическим лицам;

      специализированный жилищный фонд, включающий в себя гостиницы-приюты, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие);

      маневренный жилищный фонд, предназначенный для отселения граждан из жилых домов, в которых они проживают, в случае стихийных бедствий (или их угрозы) или в случае необходимости проведения капитального ремонта;

      фонд временного проживания — это жилищный фонд, предназначенный для отселения граждан, не возвративших в установленный договором об ипотеке жилого помещения срок денежные средства, предоставленные под залог этого жилого помещения.

1.3. Субъекты жилищных правоотношений.

Перечень участников жилищных отношений определен частями 2 и 3 статьи 4 ЖК РФ. К ним относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства или иностранные юридические лица.

При этом следует иметь в виду, что частью 3 статьи 4 ЖК РФ на иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, являющихся участниками жилищных отношений, распространяется определяемый российским жилищным законодательством национальный правовой режим с изъятиями, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами. Так, часть 5 статьи 49 ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. То же касается субсидий на оплату жилых помещений, коммунальных услуг (часть 12 статьи 159 ЖК РФ) и приватизации жилых помещений (статья 1 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Исходя из приведенных положений статьи 4 ЖК РФ, при разрешении жилищных споров с участием иностранных граждан, лиц без гражданства необходимо учитывать, что каких-либо ограничений жилищных прав лиц, не являющихся гражданами Российской Федерации, статьи 31, 69, 100 ЖК РФ, определяющие соответственно права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма и нанимателя специализированного жилого помещения, не содержат[10].

Таким образом, субъектами жилищных правоотношений могут быть не всякие лица, а только те, которые наделены действующим законодательством определенными правами и обязанностями. Так, не могут являться субъектами жилищных правоотношений представительства и филиалы юридических лиц. Круг субъектов жилищных правоотношений обусловлен основаниями возникновения указанных правоотношений. В правоотношениях по пользованию жилым помещением на первый план выходят фигуры наймодателя и нанимателя, а также собственника жилого помещения и членов его семьи. В свою очередь наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.

Между названными субъектами допускаются отношения общей собственности на жилище. Помещение в кондоминиуме может принадлежать нескольким собственникам на праве общей собственности, выступающим как один домовладелец, один домовладелец может иметь в собственности несколько помещений в кондоминиуме. Таким образом, перечисленные выше категории собственников при определенных условиях (в силу указания законодателя, в результате гражданско-правовой сделки) выступают участниками так называемой многосубъектной собственности, т.е. сособственниками.

Нанимателем по российскому законодательству является гражданин. В правоотношениях жилищного найма на стороне нанимателя могут участвовать лица, которые пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. В рамках договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования такими лицами являются члены семьи нанимателя (п. 2 ст. 672 ГК, ст. 53 ЖК). В рамках договора найма жилого помещения такими лицами могут являться граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем и заключившие с последним договор о солидарной ответственности перед наймодателем (ст. 677 ГК). В этом случае такие граждане рассматриваются действующим законодательством как сонаниматели. Сонаниматели в лице членов семьи нанимателя или граждан, постоянно проживающих с нанимателем, обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Подобной самостоятельностью не могут характеризоваться права пользования жилищем, предоставляемые на условиях поднайма или временного безвозмездного проживания (ст. 685 и ст. 680 ГК). На таких условиях жилое помещение вправе предоставить как наниматель по договору социального найма, так и наниматель по договору найма. Лица, пользующиеся жилищем на условиях поднайма или временного безвозмездного проживания, именуются соответственно поднанимателями либо пользователями.

Фигура собственника жилого помещения, являющегося участником правоотношения по пользованию жилым помещением, неоднозначна. Она должна рассматриваться не только с точки зрения реализации собственником функций наймодателя, но и функций фактического пользователя принадлежащего ему жилища. И если в первом случае собственником-наймодателем чаще всего выступают юридические лица или публичные образования, то во втором случае собственником-пользователем являются граждане. Их круг постоянно расширяется как за счет процесса приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, так и за счет участия граждан в долевом строительстве и приобретении готового жилья на рынке недвижимости. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его не только для личного проживания, но и для проживания членов своей семьи. Данная категория граждан как участников жилищных правоотношений пользуется особым покровительством законодателя. Так, в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника.

Состав членов семьи собственника жилого помещения уточняется действующим законодательством в ч. 2 ст. 127 ЖК, в соответствии с которой члены семьи собственника жилого дома, квартиры (ст. 53), проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное. Таким образом, налицо приравнивание состава членов семьи собственника к составу членов семьи нанимателя. Вместе с тем законодатель весьма нечетко урегулировал ситуацию, связанную с признаком совместного проживания собственника жилого помещения и членов его семьи. Если члены семьи собственника проживают в принадлежащем собственнику жилом помещении, но сам он в нем по каким-либо причинам не проживает, то правило ч. 2 ст. 127 не действует. Не действующим будет и п. 1 ст. 292 ГК, содержащий отсылку к жилищному законодательству, а именно к ст. 127 ЖК.

Особо следует выделить субъектов жилищных правоотношений, складывающихся по поводу пользования жилыми помещениями в домах жилищных (жилищно-строительных) кооперативов, домах, управляемых товариществами собственников жилья, и общежитиях.

В жилищных кооперативах такими субъектами выступают сами кооперативы, члены кооператива и члены их семей, наниматели жилых помещений, занимаемых членами кооператива. При этом характер правоотношений по пользованию жилым помещением зависит от факта внесения за него полного паевого взноса. Очевидно, например, что член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру и приобретший вследствие этого право собственности на нее (п. 4. ст. 218 ГК), может сдать внаем часть своей квартиры, а при определенных условиях — и всю квартиру без согласия правления кооператива (ст. 121 ЖК).

В товариществах собственников жилья субъектами правоотношений по пользованию жилыми помещениями являются сами товарищества, домовладельцы (собственники помещений в кондоминиуме) — члены товарищества. Членами товарищества могут быть юридические и физические лица, а также публичные образования, которые добровольно вступили в данную организацию. Субъекты так называемых ограниченных вещных прав (государственные и муниципальные унитарные предприятия, государственные учреждения и казенные предприятия), которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе обрести членство лишь по решению собственников государственного или муниципального имущества, входящего в имущественный комплекс кондоминиума (ст. 32 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»).

В общежитиях субъектами правоотношений по пользованию жилыми помещениями выступают рабочие, служащие, студенты, учащиеся и иные категории граждан, которые именуются «проживающие в общежитии» (разд. III Примерного положения об общежитиях)', а также организации, в ведении которых находятся общежития. Данные организации, не являясь наймодателями, выполняют определенные функции последних.

К участникам жилищных правоотношений по пользованию жилыми помещениями могут быть отнесены и иные, помимо названных выше, субъекты. Это прежде всего арендаторы и арендодатели жилья, отношения между которыми складываются по аналогии с отношениями нанимателя и наймодателя, получатели ренты и плательщики ренты, между которыми складываются правоотношения по пожизненному пользованию жилым помещением.

Глава 2. Прекращение жилищных правоотношений в связи с прекращением права собственности на жилое помещение

2.1 Прекращение права собственности на жилое помещение как основание прекращения жилищных правоотношений.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия (ст.60 ЖК РФ). Тем не менее, данный договор может существовать и действовать, пока имеется наниматель и сохраняется предмет найма в виде жилого помещения. Смерть одиноко проживавшего нанимателя, а также утрата (разрушение) жилого помещения ведут, как это предусмотрено ч.5 ст.83 ЖК РФ, к прекращению договора найма. Во всех остальных случаях прекращение жилищных прав и обязанностей допустимо только через расторжение договора найма жилого помещения по инициативе любого из участников этого договора. Основаниям, порядку и последствиям расторжения договора найма специально посвящена глава 8 ЖК РФ.

В то же время, ограничившись констатацией прекращения договора социального найма жилого помещения по указанным выше основаниям, ЖК РФ не предусмотрел правовых последствий прекращения договора (ч.5 ст.83). Между тем в ряде случаев здесь затрагиваются исключительно важные интересы и права лиц, лишившихся своего жилья. Эта проблема в целом не была урегулирована и прежним Жилищным кодексом, что в значительной степени осложняло рассмотрение дел по спорам о предоставлении другого жилого помещения и предопределяло различные подходы судов при их разрешении.

Следует сразу подчеркнуть, что смерть нанимателя и утрата жилого помещения хотя и ведут к прекращению договора найма, однако эти события по своим правовым последствиям далеко не одинаковы. Когда речь идет о смерти одиноко проживавшего нанимателя по договору социального найма, то нетрудно определиться с последствиями прекращения договора найма по данному основанию. Жилое помещение по договору социального найма в соответствии с законом предоставляется нанимателю для личного пользования, поэтому права и обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения как неразрывно связанные с личностью нанимателя, не образуют наследства и в порядке универсального правопреемства не переходят к его наследникам. Жилое помещение в этом случае становится юридически свободным и может быть в общем порядке передано другому нанимателю, но при условии, что права на него не оспариваются другими лицами.

Более сложная ситуация возникает, когда договор социального найма жилого помещения не может исполняться по причине утраты предмета найма, т.е. самого жилого помещения. Тут возникает целый ряд процессуальных и материально-правовых проблем, по которым до настоящего времени не сложилась единая судебная практика.

Чаще всего с иском о предоставлении другого жилого помещения обращаются в суд граждане в связи с уничтожением дома пожаром. Независимо от принадлежности поврежденного или полностью разрушенного дома, суды нередко при разрешении такого рода споров привлекают к участию в деле местную администрацию и возлагают на нее обязанность по предоставлению другого жилого помещения со ссылкой на ст.57 ЖК РФ. Однако к этим правоотношениям ст.57 ЖК РФ (как и ранее ст.37 ЖК РСФСР) неприменима — в ней не идет речь о предоставлении жилого помещения в связи с утратой жилого помещения. На самом деле в данной статье ЖК РФ содержатся положения о возможности включения граждан, лишившихся жилья, в отдельный список для внеочередного получения жилой площади. Руководствоваться ст.57 ЖК РФ следует только при отказе гражданину в постановке на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. На стадии постановки гражданина на учет отсутствует спор о праве, поскольку жилищные отношения еще не возникли, следовательно, заявление его должно рассматриваться судом в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК, как вытекающее из публично-правовых отношений. Причем независимо от того, в судебном либо ином порядке признано право гражданина на внеочередное предоставление жилого помещения, это не означает немедленного предоставления жилья, точно так же, как и возложения такой обязанности на наймодателя либо иную организацию.