Основания для прекращения жилищных правоотношений

Более реальна на практике будет иная ситуация — несмотря на предписание, собственники жилых помещений не производят сноса дома своими силами. В этом случае орган власти принимает решение об изъятии у них жилых помещений и в действие вступает процедура принудительного выкупа жилых помещений, предусмотренная ч.1 — 3, 5 — 9 ст.32 ЖК РФ. В отношении собственников жилых помещений в многоквартирных домах, как это видно из содержания ч.10 этой статьи, законодатель отказался от необходимости соблюдения правил ч.4 ст.32 ЖК РФ в части сроков уведомления об изъятии жилого помещения и его выкупа.

Для реализации положений ч.10 ст.32 ЖК РФ Правительству РФ предстоит разработать порядок признания многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу[14].

Глава 3. Прекращение жилищных правоотношений в связи с расторжением договора социального и коммерческого найма

3.1. Прекращение жилищных правоотношений в связи с расторжением договора коммерческого найма жилого помещения.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров закон не устанавливает.

Коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК РФ устанавливает два вида срока такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683).

На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию. Чаще всего такой "привязкой" выступает работа гражданина в организации, предоставившей жилище. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.

Гражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК РФ). В свою очередь жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма.

В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на постоянное жительство в другое место, договор считается расторгнутым со дня выезда (ст. 83 ЖК РФ). Важно отметить, что практика применения аналогичной нормы в ЖК РСФСР (ст. 89) изменялась с введением права приобретать жилые помещения в собственность. Суды неоднократно подчеркивали, что приобретение в собственность жилого помещения и проживание в нем автоматически не могут расцениваться как отказ от прав нанимателя.

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор[15].

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

– невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – более двух раз по истечении установленного сроком договора платежа;

– разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

– использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

По всем этим случаям по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. Непродолжительные сроки, установленные для погашения ответчиком долга, могут оформляться определением суда об отложении разбирательства по делу. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 684). А в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ). С учетом бесчисленного множества случаев, когда после развода бывший муж или жена требуют долю в квартире супруга (и еще чаще – в квартире его родителей), такой подход выглядит справедливым. Но есть и минус – супруг, приходящий жить на чужую площадь, всю жизнь будет жить там на «птичьих правах».

Защищаться можно, заключив заранее соответствующее соглашение (брачный договор). Жилищный кодекс защитил интересы тех семей, кто в свое время приватизировал квартиру на одного из супругов. Для таких случаев предусмотрено, что члены семьи также имеют право на свою долю в квартире. Чтобы защитить интересы детей, в ЖК РФ четко указана обязанность владельца жилья позаботиться о предоставлении другой площади бывшим членам семьи.

В п. 2 ст. 683 ГК РФ выделена разновидность коммерческого найма жилых помещений – краткосрочный найм. При заключении такого вида договора существенно уменьшается объем прав и обязанностей нанимателя: он не вправе вселять в занимаемое жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, не имеет преимущественного права на возобновление договора на новый срок. В данном случае не допускается и замена нанимателя в договоре. Между тем при заключении краткосрочного договора коммерческого найма в нем не требуется указывать лиц, совместно проживающих с нанимателем. Но указанные ограничения применяются лишь в том случае, если при заключении договора в нем не было установлено иное, то есть стороны вправе отказаться от всех или части ограничений, оговорив это в тексте договора найма[16].

«Несмотря на то, что действующим законодательством вопросы предоставления гражданам жилья на условиях коммерческого найма в достаточной степени урегулированы, практика заключения указанных договоров в настоящее время широкого применения не получила. Но за ним – будущее» – указывает А.В. Ярыгина[17].

Существует и другая точка зрения. Так, В.Н. Лисица говорит о реальной опасности, что «органы исполнительной власти перестанут предоставлять жилое помещение гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, поскольку это не выгодно для них (при возможности предоставить жилые помещения за большую плату)». Во избежание этого он рекомендовал «заложить в ЖК РФ норму, устанавливающую пределы жилищного фонда коммерческого использования в общем государственном (муниципальном) фонде»[18].

Действующее законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения.

О.В. Кириченко считает это «значительным пробелом в его правовом регулировании». «При этом возникает закономерный вопрос, – пишет она, – почему законодатель, предусмотрев государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), обошел вниманием договор коммерческого найма жилого помещения?» Резюмируя изложенное, она предлагает урегулировать данный вопрос по аналогии закона со ссылкой на п. 2 ст. 651 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации[19].

3.2. Прекращение жилищных правоотношений в связи с расторжением договора социального найма жилого помещения.

Договор социального найма в Российской Федерации - это соглашение, по которому жилое помещение, которое находится в государственном и муниципальном жилищном фонде предоставляется для постоянного проживания гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, по нормам предоставления жилья. Необходимо отметить, договор социально найма и приватизация - это не одно и то же, разница между приватизацией и договором социального найма в том, что приватизированная квартира является собственностью гражданина, а по договору социального найма находится в муниципальной собственности.

Договор найма жилого помещения заключается исключительно в целях проживания в жилом помещении. В качестве нанимателя выступает всегда физическое лицо, которое заключает договор с целью проживания в жилом помещении. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Договор социального найма заключается при предоставлении гражданам жилых помещений, принадлежащих государству и муниципальным образованиям (жилые помещения, находящиеся в государственном и муниципальном жилищном фонде).

Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

По договору социального найма договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека[20].

Расторжение договора, в отличие от прекращения, понятие более узкое, которое включает в себя прекращение жилищных правоотношений в результате действий их субъектов, а не событий и действий, как при прекращении договора, то есть не все основания прекращения договора влекут его расторжение.

Б. К. Комаров в своей работе "Прекращение договора жилищного найма" пишет так: "расторжение договора есть разновидность прекращения договора, но последнее может иметь место и без расторжения договора"[21].

Расторжение договора следует отличать и от признания его недействительным, а также и от выселения.

Последствием расторжения договора найма жилого помещения является утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения. Таким образом, прекращение жилищных правовых отношений может, как сопровождаться, так и не сопровождаться выселением граждан. Ясно, например, что если прекращение жилищного правоотношения произошло вследствие смерти гражданина, то выселять некого. Выселение не происходит и тогда, когда жилое помещение приватизировано, так как в данном случае вместо договора социального найма жилого помещения возникает правоотношение собственности, хотя жилищные правоотношения с другим субъектным составом и иные по содержанию могут сохраниться. В частности, это имеет место тогда, когда не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию жилого помещения, сами становятся её участниками, или тогда, когда в жилом помещении проживают другие лица. Однако во всех указанных случаях приватизация сама по себе не влечет выселения из жилого помещения проживающих в нем лиц. Если, скажем, на момент приватизации в жилом помещении проживает поднаниматель, то он сохраняет право пользования жилым помещением на прежних условиях на срок, который предусмотрен в договоре поднайма, хотя и перестает быть поднанимателем.

Договор найма жилого помещения может расторгаться по воле обеих сторон или одной стороны (нанимателя либо наймодателя), в связи с этим может быть установлен различный порядок расторжения договора (судебный и внесудебный). Если договор расторгается по волеизъявлению сторон или вследствие одностороннего отказа нанимателя, то это происходит во внесудебном порядке.