Отдельные виды договоров

Если в  арендном правоотношении одной стороной выступает юридическое лицо, а другой — физическое, то такая сделка должна заключаться в письменной форме.

Правовая форма договора аренды недвижимого имущества имеет более обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого имущества: аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В этом правоотношении есть два основных момента: 

1. Государственная регистрация должна производиться соответствующими учреждениями юстиции, причем, с фиксацией записи о такой регистрации в едином государственном реестре. Условия и порядок регистрации будут регламентироваться Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вступающим в силу с 1 февраля 1998г.

2. Это вопрос с государственной регистрацией аренды на недвижимое имущество в варианте, если «иное не предусмотрено законом». Здесь слово «иное» надлежит понимать как исключение из общего правила о регистрации аренды на недвижимое имущество. Например, государственной регистрации не требуется в случаях сдачи в аренду транспортных средств: воздушных, морских и речных судов внутреннего плавания (п.1 ст. 130 ГК РФ).

Для договоров аренды недвижимого имущества, предусматривающих в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК РФ), вопрос заключается только в соблюдении особой формы, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п.3 ст. 609 ГК РФ).

В таком варианте государственная регистрация осуществляется путем составления одного документа, подписываемого обеими сторонами, по правилам ст. ст. 550-551 ГК РФ, а при аренде предприятий, с последующим переходом права собственности на него, по правилам ст.ст.559-560 ГК РФ, в такой же форме, как и при купле-продаже предприятий.

Особенность указанных правоотношений по аренде недвижимости с последующим переходом  права собственности на это имущество  заключается еще и в том, что к означенному договору должен быть приложен ряд документов: бухгалтерский отчет, акт инвентаризации, заключение независимой аудиторской фирмы о составе и стоимости недвижимости, перечень кредиторов и дебиторов и прочие необходимые документы.

Поскольку в силу ст. 606 ГК РФ арендованное имущество передается арендатору, как правило, во временное пользование, возникает вопрос о сроках (времени) пользования им. Иначе говоря. Кодекс не указывает конкретного срока аренды. Срок договора аренды регулируется ст. 610 ГК РФ, в которой, как ни странно, нет никакого точного или определенного срока аренды. Иначе говоря. Кодекс не указывает конкретного срока аренды.

Так, договор аренды заключается  на срок, определенный договором (п.1 ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ).

Правовая конструкция  статьи 610 ГК РФ о сроках аренды по договору составлена таким образом, что какие-либо конкретные сроки опущены. Это сделано законодателем для того, чтобы стороны арендного правоотношения были свободны в выборе срока аренды. Кодекс указывает, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).

Теперь о  комплексе имущественных арендных отношений.

Основной  обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества.

Имущество сдается  со всеми его принадлежностями и  относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.п., если иное не предусмотрено договором.

Итак, имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным требованиям:

а) быть пригодным  для использования строго по целевому назначению;

б) находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным нормам и правилам (санитарии, противопожарным правилам, ТУ, ГОСТам, СНиПам) и (или) обычно предъявляемым требованиям;

в) соответствовать  условиям договора аренды, т. е. его  существу;

г) передаваться при необходимости со всеми его  принадлежностями;

д) сдаваться также в аренду с  относящимися к имуществу документами. Кодекс     усиливает     ответственность     арендодателя     за     несоблюдение

вышеуказанных условий. Так, арендатор вправе требовать:

- предоставления  необходимых ему принадлежностей  и документов;

- расторжения  договора;

- возмещения убытков (ст. ст. 15 и 393 ГК РФ).

Закон специально предусмотрел ответственность арендодателя за нарушение

договорного срока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай, если в арендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в пользование, — этот срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то Кодекс допускает:

а) истребование такого имущества  от недобросовестного арендодателя по нормам обязательственного права (ст.398 ГК РФ).

б) возмещение убытков, причиненных задержкой  в исполнении по передаче имущества;

в) право требовать  от арендодателя расторжения договора.

Примерно  такие же правила применяются  законодателем и в том случае, если арендодатель сдает имущество в аренду с какими-либо недостатками.

Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В таких негативных ситуациях, т.е. при получении имущества в аренду с недостатками, право выбора способа защиты своих нарушенных прав принадлежит арендатору. Он может:

- потребовать  от арендодателя либо безвозмездного  устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать  сумму понесенных им расходов  на устранение данных недостатков  из арендной платы, предварительно  уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора. Кодекс, учитывая фигуру арендодателя как специалиста, при сдаче им имущества в аренду с недостатками предоставляет арендодателю альтернативный вариант: или он безвозмездно устраняет недостатки имущества за свой счет или заменяет арендованное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся у него в надлежащем состоянии.

Между тем, законодатель учел и другой неблагоприятный случай уже  для

арендатора: когда недостатки имущества, устраненные  арендодателем, все-таки не    компенсируют    убытков    арендатора,    последний    вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Так, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, которые были им, оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Немаловажными  положениями  при  сдаче  имущества  в  аренду  являются следующие общеобязательные правила.

Передача в аренду имущества не является основанием для  прекращения и изменения прав третьих лиц на это имущество. Здесь необходимо учитывать следующий  нюанс. Так, правом аренды или имущественного найма помимо арендатора (как участника арендного договора) могут обладать и другие юридические лица, не являющиеся прямыми участниками конкретного арендного правоотношения. Эти «другие лица» могут иметь различные правообладания на сдаваемое в аренду имущество по совершенно другим правовым основаниям: в силу закона, на правах сервитута или залога и т.д., т.е. согласно ст. ст.274,277,334 ГК РФ. Это фактически означает, что сдача такого имущества в аренду не прекращает и не изменяет их вышеуказанных прав. Так, например, если сдаваемое в аренду имущество обременено правом залога, то залогодержатель в любое время может воспользоваться своим правом и обратить взыскание на арендованное, а для него — на заложенное имущество, причем, независимо от- того, что после заключения договора залога собственник такого имущества сдал его в аренду. Такой иск может называться: «О принудительном изъятии заложенного имущества, сданного в аренду без согласия залогодержателя».

Следовательно, только по договору аренды предприятия  законодательно предусмотрен соответствующий документ ("передаточный акт"), регламентирующий процесс фиксации факта передачи объекта аренды.

И все-таки есть устоявшаяся практика фиксации сделок по передаче имущества от одного субъекта арендного правоотношения к другому. Имеется в виду соответствующий обычай делового оборота. И с точки зрения законодательной техники — это верно, ибо невозможно регламентировать каждый шаг участников арендного договора. Все свои «шаги» в этом направлении стороны оговаривают в договоре самостоятельно.

Например, к договору аренды административного здания (или  его части) приводятся, как минимум, два приложения. В одном приложении дается поэтажный план-схема места расположения объекта аренды, что позволяет строго индивидуализировать этот объект, а в другом приложении приводится акт сдачи-приема в пользование предмета аренды, где можно описать все передаваемое в пользование имущество арендатору. Какой же промежуток времени необходим сторонам для подписания акта сдачи-приема объекта в аренду? Как быть, если какой-нибудь участник арендного контракта затягивает процесс подписания вышеозначенного акта или вовсе не подписывает его?

Ответить на эти вопросы  возможно следующим образом. В самом  тексте договора надо четко оговорить  все эти моменты и обозначить имущественную ответственность виновного контрагента.

1. Поскольку договор  аренды — возмездный  договор,  то  основной

обязанностью  арендатора считается своевременное  внесение платы за пользование имуществом.

2. Порядок, условия и срок внесения арендной платы определяются самим договором.

3. Если договором арендная плата все-таки не определена, то взимается плата согласно установившемуся порядку, условиям и срокам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз.2 п.1 ст. 614 ГК РФ).

Выходит, что арендная плата не относится к числу  существенных условий договора в  силу закона и исключение установлено  лишь для договора аренды зданий и  сооружений, где согласование арендной платы обязательно, а при его отсутствии договор признается незаключенным (ст. 657 ГК РФ).

4. Внесение арендной платы носит альтернативный характер: она может вноситься как за все арендуемое имущество, так и за его отдельные составные части в виде:

а) определенной твердой  суммы платежей, вносимых периодически или единовременно;

б)     установленной     доли     полученных     в     результате    использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определенных услуг (например, производство капремонта в счет арендной платы);

г) передачи арендатором  арендодателю обусловленной договором  вещи в собственность или в аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором  затрат на улучшение арендованного имущества.

Характерно, что стороны могут предусматривать  в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (п. 2 ст.614 ГК РФ).

5. Арендная плата по соглашению сторон может быть изменена в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Кодекс расширяет возможности арендатора: законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы для отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества .

6. Законодательно закреплено право арендатора, требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования имуществом, предусмотренные договором аренды, или состояние этого имущества существенно ухудшились (п. 4 ст.614 ГК РФ).

Вышеприведенный перечень различных вариантов оплаты аренды объекта не является исчерпывающим. Стороны могут предусмотреть в договоре любую комбинацию оплаты, в виде различных сочетаний ее форм оплаты, включая и иные, в том числе и не предусмотренные кодексом.