Понятие и виды право общей собственности

В целях  обеспечения права преимущественной покупки предусмотрена обязанность  продавца доли известить в письменной форме остальных участников долевой  собственности о намерении продать  свою долю постороннему лицу с указанием  цены и других условий, на которых  он продает ее, а также об изменении  первоначальных условий продажи  своей доли постороннему лицу. Если остальные участники долевой  собственности откажутся от покупки  или не дадут ответа в течение  месяца - в случае продажи доли в  праве собственности на недвижимое имущество либо 10 дней - в отношении  движимого имущества, продавец вправе продать свою долю любому лицу по цене и на условиях, указанных в извещении. В случае продажи доли без уведомления других сособственников либо на условиях, отличающихся от указанных в извещении, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя [16, c.216].

Участники общей собственности по соглашению между ними могут произвести раздел имущества, который ведет к прекращению  права общей собственности и  возникновению собственности каждого  из участников на обособленное имущество.

Независимо  от согласия других сособственников  каждый участник долевой собственности  вправе в любое время потребовать  выдела своей доли из общего имущества. При наличии возможности выдела доли в натуре, ему передается часть  имущества, соответствующая его  доле. Если выдел доли технически возможен с отступлением от размера долей каждого собственника, это допускается при условии, что несоразмерность имущества, выделяемого в натуре, доле участника в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (такая выплата осуществляется либо выделяющимся участником общей собственности, если выделенное ему имущество превышает его долю, либо остальными участниками, если у них осталась часть доли, принадлежащей выделяющемуся собственнику). С согласия участника долевой собственности вместо выдела его доли в натуре остальные собственники могут выплатить ему компенсацию. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Право совместной собственности - это разновидность  права общей собственности, при  которой отсутствует определение  долей сособственников. Владение и  пользование имуществом осуществляется участниками совместной собственности  сообща, если иное не предусмотрено  соглашением между ними.

Согласно  п. 2 ст. 256 ГК Республики Беларусь распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников. Совершать сделки по распоряжению общим имуществом может каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Причем при совершении сделки одним из участников совместной собственности предполагается, что он управомочен на ее совершение и действует с согласия других сособственников. В соответствии с п. 3 ст. 256 ГК Республики Беларусь сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. Эти правила применяются постольку, поскольку специальными нормами для отдельных видов совместной собственности не предусмотрено иное [18, c.154].

Раздел  общего имущества между участниками  совместной собственности, а также  выдел доли одного из них могут  быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество (п. 1 ст. 257 ГК Республики Беларусь). При этом доли предполагаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам, установленным для долевой собственности в ст. 255 ГК Республики Беларусь, поскольку специальными нормами для отдельных видов совместной собственности не предусмотрено иное [7].

Пример  из судебной практики об имуществе, находящемся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежащем им на праве общей собственности приведен в приложении 1.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Виды право общей собственности

 

1. Общая долевая собственность

В ГК Республики Беларусь закреплено два вида общей собственности: долевая и совместная (п. 2 ст. 246). Общая собственность называется долевой тогда, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля. В общей совместной собственности доли ее участников заранее не определены, они фиксируются лишь при разделе совместной собственности или при выделе из нее. Вследствие этого совместная собственность нередко обозначается как бездолевая собственность.

Каждому участнику общей долевой собственности, а в конечном счете и общей совместной собственности - при ее разделе или при выделе из нее - принадлежит право на долю. Каждому сособственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество. Право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь. Объектом этого права как права собственности является вещь. Специфика же общей собственности заключается в том, что нескольким лицам принадлежит право собственности на один и тот же материальный предмет. Общая собственность на имущество является долевой, кроме случаев, когда законом предусмотрено образование на это имущество совместной собственности, т.е. презюмируется, что общая собственность в случае ее возникновения предполагается долевой [5, c.67].

Общая долевая  собственность может возникнуть в силу любых допускаемых законом  или договором оснований. Исчерпывающего перечня оснований ее возникновения  закон не предусматривает. По соглашению участников общей совместной собственности, а если оно не достигнуто, то по решению  суда, на их общее имущество может  быть установлена долевая собственность: допускается перевод имущества  с режима общей совместной на режим общей долевой собственности [17, c. 114].

Не ограничивается законом и состав участников общей  долевой собственности, которые  могут представлять различные формы  и виды собственности. Допускается общая долевая собственность не только граждан, но также граждан и юридических лиц, граждан и государства, юридических лиц и государства, других субъектов гражданского права в любом их сочетании.

Образование общей совместной собственности  возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных  законом. Перейти с режима общей  долевой на режим общей совместной собственности можно опять-таки лишь тогда, когда это допускает  закон. Отношения общей совместной собственности в гораздо большей  степени носят лично-доверительный  характер, нежели отношения общей  долевой собственности, а потому круг участников общей совместной собственности  неизбежно должен быть ограничен [12, c.54].

В общей  собственности важно количественное измерение доли. Это необходимо для  распределения между сособственниками приносимых общим имуществом доходов  и падающих на него расходов, для  определения того, на что может  претендовать сособственник при  разделе общей собственности  или при выделе из нее. К тому же размер доли на протяжении существования  общей собственности меняется. Он может увеличиться или уменьшиться  вследствие изменения состава участников общей собственности, внесения в  общее имущество улучшений и  целого ряда других обстоятельств, которые  необходимо учитывать.

Доли  участников общей собственности  считаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся  между ними отношений. По соглашению всех сособственников порядок определения  и изменения их долей может  быть установлен в зависимости от вклада каждого из них в образование  и приращение общего имущества. Если сособственник внес в общее имущество  улучшения, то судьба улучшений и  их влияние на размер доли сособственника в имуществе зависят от того, был  ли, во-первых, соблюден при внесении улучшений установленный порядок  и, во-вторых, неотделимы или отделимы улучшения. Если улучшения неотделимые  и при их внесении был соблюден установленный порядок, то сособственник, внесший улучшения, может требовать увеличения размера своей доли соразмерно тому, насколько возросла стоимость общего имущества. Если порядок внесения неотделимых улучшений соблюден не был, то сособственник не вправе требовать увеличения размера своей доли. Что же касается отделимых улучшений, то они, если иное не предусмотрено соглашением сособственников, поступают в собственность того, кто их произвел. Таким образом, внесение таких улучшений, поскольку они отделимы, само по себе не дает права требовать увеличения доли [3, c.212].

Содержание  права общей долевой собственности  составляют принадлежащие сособственникам  правомочия по владению, пользованию  и распоряжению общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении  права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Осуществление права общей  собственности должно происходить  по взаимному согласию всех сособственников. Если же согласие не достигнуто, то определение  последствий возникших разногласий  зависит от того, касаются ли они  осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим  имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд [4, c.178].

В случае, когда во владение и пользование  сособственника выделяется часть общего имущества, он наряду с сохранением  права на долю в общей собственности  приобретает право на выделенную ему часть имущества. По своей  юридической природе это право  может быть отнесено к вещным. Такие ситуации чаще всего возникают при определении порядка владения и пользования жилым домом, находящимся в общей собственности двух или более лиц. Если договор об определении порядка владения и пользования домом удостоверен нотариусом и зарегистрирован в местной администрации, то он сохраняет силу и для того лица, к которому перейдет доля в общей собственности.

Каждый  сособственник по своему усмотрению может распоряжаться принадлежащей  ему долей в общей собственности. Для распоряжения долей, в том  числе для ее отчуждения, он не испрашивает  согласия других участников общей собственности.

В законе должны быть закреплены правила, которые, не ущемляя прав сособственника на распоряжение своей долей, вместе с  тем обеспечивали бы, насколько это  возможно, интересы остальных участников общей собственности. Этим целям  призваны служить установления закона о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли [8, c.210].

При продаже  доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки  доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме  случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников  о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные  сособственники откажутся от покупки  доли или не приобретут доли в праве  собственности на недвижимое имущество  в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение  десяти дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки  любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя [5, c.66].

В случае, предусмотренном законом, распорядиться  долей в общей собственности  можно лишь при соблюдении тех  или иных условий. Например, общее  имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности  домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

При разделе  общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе для того, чья доля из общей собственности  выделяется. Если общая собственность  принадлежит двум участникам и один из них получает компенсацию за свою долю, то общая собственность прекращается и для другого, поскольку он становится единоличным собственником имущества, которое ранее было общим [2, c.134].

Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут  иметь место, как по взаимному  согласию сособственников, так и  по судебному решению. Выдел доли из общей собственности происходит по требованию не только выделяющегося  сособственника, но и кредиторов для  обращения взыскания на имущество  должника. Раздел и выдел, если это  допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходят путем выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты  между сособственниками имеют место  и тогда, когда имущество в  натуре не может быть выделено в  точном соответствии с размером принадлежащей  каждому из них доли. Раздел общей  собственности и выдел из нее  должны происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям [5, c.78].

В соответствии с принципом взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении  права распоряжения общей собственностью, выплата ее участнику остальными сособственниками какой-либо компенсации  вместо выдела доли в натуре допускается  лишь с его согласия. Вместе с  тем в отступление от этого  правила предусмотрено, что, когда  доля сособственника незначительна, в  натуре ее выделить нельзя и сособственник  не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных  участников общей собственности  выплатить ему компенсацию. С  получением компенсации со собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 4 и п. 5 ст. 255 ГК.

 

 

 

2. Понятие общей совместной собственности

Отношения между участниками общей  совместной собственности, в отличие  от долевой, лишены строгой регламентации, поскольку носят лично-доверительный  характер.

В общей  совместной собственности доли участников не определены. Необходимость определения  долей возникает в случае ее раздела  или выдела, что ведет к прекращению  отношений общей собственности  для выделяющегося участника.